原创文章 | 别人打官司,我的房屋却被拍卖,怎么办?

二、案例

A公司差欠B公司款项，B公司向法院提起诉讼并胜诉。后法院受理B公司的强制执行申请，执行过程中，A公司与B公司达成执行和解协议，C公司自愿就A公司支付款项事宜作为担保人。A公司未按期履行和解协议，B公司向法院申请恢复执行并查封了C公司名下的房屋并启动拍卖程序。

C公司为房地产开发公司，且C公司在上述房屋被查封前预售给了D某。D某支付了全部购房款，C公司交付了房屋，但是因为C公司的原因并未办理预售登记及备案登记。在此情形下，D某的合法权益得到维护？

三、诉讼方案

第一步：D某向执行法院提出执行异议申请，法院听证并审查案件后裁定驳回了D某的异议申请。

第二步：D某收到裁定后15日内向法院提起了案外人执行异议之诉，此类诉讼的诉请往往为“不得执行房屋”，而不是“中止执行”。

第三步：D某收到生效法律文书，其法律效果为可依此文书申请解除对房屋的查封，仍无法强制要求C公司办理房屋所有权的转移登记。

第四步：在C公司拒绝配合办理房屋所有权转移登记的情形下，D某不得不向法院提起了买卖合同纠纷之诉。

第五步：生效法律文书裁判C公司协助D某办理所有权登记。此时，D某方可向法院申请强制执行，在取得协助执行通知书后，到相关部门办理所有权转移登记手续。

【注】：如上所述，D某为取得房屋的所有权，需要历经两个诉讼案件。相对于一般的案件而言，D某须付出更多的诉讼成本。

四、法律依据

类似的案外人执行异议之诉案件中，为有效保护合法权益，是否必须提起两个诉讼？

首先，本案中，D某提出执行异议以及案外人执行异议之诉的依据。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 “执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。

其次，案外人异议之诉案件中是否可以诉请确认权利。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”鉴于我国物权变动模式为公示要件主义，不动产的转移需以登记为准。同时，执行标的往往未登记在异议人的名下。因此，前述条款实际并不适用于就不动产提出的执行异议案件。若执行标的为动产的，则可以考虑根据该规定请求确认权利，从而尝试避免后续的另案诉讼。

再次，案外人执行异议之诉案件中诉讼当事人的罗列。

目前，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”依据前述规定，假使被执行人不反对案外人异议，仅是一定程度上减轻了案外人举证的责任，但后续买卖合同纠纷案件仍需另诉。

与此同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》(2009年1月1日起施行)的第十七条与上述第三百零七条作了相同的规定。但是，《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》法释〔2020〕21号却删去了该条规定，该条款修改的可能基于民事诉讼作出替代规定或其其他原因。所以，目前仍然依据民事诉讼法解释的规定罗列当事人。

五、风险提示

如前所述，该类案件中，案外人为维护合法权益，通常会经历多次诉讼，甚至比一般的案件耗费更多的时间、精力及金钱成本。因此，针对房屋等不动产而言，案外人在签订合同且付款后，建议尽快办理相关的登记手续，尽量从源头上减少不动产被执行的风险，从而避免被迫卷入诉讼。