专业文章丨房地产捆绑销售合同有效吗?

发布于 2021-10-13 18:03

大成昆明办公室高级合伙人代晨律师发起的“律师说房团”，其成员包括我所田玄玄律师、王晓飞律师、龙渊律师、李晓曦

（一）概述

近两年，房地产企业并不好过，先是在房住不炒的政策调控下，各地政府部门加强对房地产价格的备案监管，随后“三条红线”“集中供地”的政策接踵而至，宏观层面一系列政策的出台，让各大地产集团苦不堪言，面对拿地成本高昂，融资却异常艰难的困境，部分开发商为了规避政府的限价政策进行盈利，采取捆绑销售的方式将产品投向市场来获取资金的快速回笼，以给企业续命。

房地产业所谓的“捆绑销售”模式，通常是指购房者购买开发商房产的同时，必须接受由房地产企业或其指定的第三方对购买的房屋进行装修，或在购买商品房时必须购买车位等的销售模式。

对于开发商的这种做法，不少购房人苦不堪言，2021年7月13日住房和城乡建设部等8部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，《通知》指出，开发商不得利用不公平格式条款侵害消费者权益、不得捆绑销售车位、储藏室等。那么对于已经签订的房地产捆绑销售合同，是否有效呢？又是否可以解除呢？

实务中，购房者往往以开发商欺诈、存在重大误解、侵害了公平交易权等理由来主张合同无效或要求解除合同，那么法院对于此类问题又是怎样的态度呢？

（二）法律实务的风向标

开发商在销售房屋时，往往会告知购房者必须委托其指定的第三方对购买的房屋进行装修，或者购买车位，这样的做法让不少购房者感觉受到了冒犯，违背了购房意愿，于是一些购房者往往在签订一系列的合同后，又以各种理由主张合同无效、或要求解除合同，这一期我们来聊聊房地产销售捆绑合同，在实务中不同的处理态度。

有一些购房者认为开发商以拆分价格、捆绑装修或销售的做法规避政府部门的限价要求，以合法形式掩盖非法目的，同时侵害购房者的自主选择权和公平交易权，也损害了社会公共利益，认为该类合同属于无效合同。

对于该类主张，主流观点认为，首先围绕商品房买卖合同为核心展开的关联合同，比如装修合同、车位购买协议等房地产捆绑销售合同，均是双方自主订立，系双方合意的体现；

其次，即使捆绑销售折算后的房价高于政府指导价格，但该情形并不必然构成合同无效。根据2018年6月25日，住房和城乡建设部、中国共产党中央委员会宣传部、公安部等发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，房地产开发企业未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价的行为属于违规的行为；但该《通知》并不属于法律、行政法规，文件中的禁止性条款也不属于效力性强制规定。因此，不能依据该文件就否认商品房买卖合同及车位协议、装修协议的效力，该商品房捆绑销售所产生的关联合同对各方均具有法律约束。

再次，自主选择权和公平交易权，这两个概念来源于《消费者权益保护法》，但商品房属于一种特殊的商品，购房人是否属于消费者，在实践中争议较大，尚无法形成统一定论。且实际生活中，市面上往往存在多个楼盘，供购房者进行选择，单个的房地产企业很难处于市场垄断地位，购房者选择和哪一家房企进行交易，均拥有主动选择权。

另外一些购房者是在订立房屋买卖合同和装修合同后，以各种理由要求解除装修合同的。那么对于此类诉求，法院主要会考虑到涉案的装修合同所约定的装修费用，反映的并非真实装修成本，而是与涉案商品房买卖合同约定的毛坯房的价款，共同构成涉案房屋的总价款。购房人在签订商品房买卖合同以及装修合同、车位买卖合同前，均已知晓房屋价款、装修款数额、车位款数额，完全有权选择是否一并购买，开发商也有权选择是否向购房者出售。因此，从维护市场稳定性的角度出发，法院对于这一类单纯要解除装修合同的诉求通常都是不予支持的。

（三）针对双方的风险提示

目前，国家多个部门以及各地城市均已发布数份文件，禁止开发商进行捆绑销售，昆明也在开展专项行动城市的名单中，开发商如果有此类行为，将会面临被监管部门约谈、责令整改、暂停网签、列入严重违法失信企业名单等方式进行处罚，该房企在售的楼盘也会因此遭受不利影响，同时还有可能引发购房者集体诉讼、投诉、举报、信访等风险。

虽然大部分法院认为捆绑的装修合同等是有效的合同，不可轻易解除，但仍有部分法院认为这类合同属于无效合同，在法院裁判观点尚未统一的情况下，该类合同还存在着被认定无效、开发商需全额退款的风险，同样，对于购房者而言，该类合同一旦签订，通常情况就面临需要按约履行合同内容，不能以合同无效或解除合同为由，来否定自己一开始的选择。因此，对于捆绑销售的这种模式，开发商既要慎用，购房者也需慎买。