盈科原创|论房屋租赁合同中的“任意解除权”

该条款仅仅只是对违约赔偿进行了约定，并没有明确约定解除权的成就条件，因此并未赋予A公司解除合同的权利，应视为对A公司违约承担责任的约定。换言之，A公司无权单方解除合同。如苏州市吴江区人民法院在（2019）苏0509民初4855号案件中认为，“根据租赁合同第16条第（1）款（注1）的约定，旭利公司不享有任意解除权或单方终止合同的权利。具体理由如下……3、租赁合同第16条并非赋予旭利公司任意解除或终止合同的权利，该条是对合同终止后违约责任的约定……”。

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该条款是双方对A公司的任意解除权的约定。合同条款已经描述了解除合同的程序性事项，同时约定了违约赔偿，并未侵犯任何一方的合法利益，满足合同的公平性要求。在明确合同解除后的责任承担的前提下，该条款赋予了当事人任意解除权。双方未明确约定解除权的成就条件，则正是表明了A公司不需要任何理由即可行使这一权利。无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3319号（注2）、厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20749号（注3）、成都市中级人民法院（2019）川01民终18177号（注4）等案件中，法院都认定该条款系赋予当事人任意解除权。

注：

1、（2019）苏0509民初4855号案件合同第16条第（1）款内容：租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，应提前60天通知乙方，将已收取的租金金额退还乙方，甲方并按该房产当年的年租金金额作为违约金赔偿给乙方。

  2、（2019）苏02民终3319号案件法院认为：关于“双方在合同期内不能履行租赁合同，需提前一个月通知对方，并赔付一个月房租作为违约金，合同中未履行租赁的房租应不交或退还……”的内容属于当事人就合同解除情形的约定，该约定并非就“不能履行”的情形作出仅限于事实不能履行的限定，应当认为双方在合同签订时在明确解除后责任承担的前提下，赋予了当事人任何一方任意解除权。

  3、（2019）闽0203民初20749号案件法院认为：双方合同第九条约定，“租赁期内，方丽需提前收回房屋，或吴传燕需提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，方丽应退还相应的租金”，结合案涉房屋的租赁期限及租赁用途考虑，该条款是赋予租赁双方附条件的合同任意解除权，即吴传燕有权在提前30日通知的情形下，以支付一个月租金作为违约金的方式解除双方租赁合同。再者，从租赁合同的性质考虑，在出租人无意愿继续履行合同的情形下，亦不宜强制出租人使用租赁物。

  4、（2019）川01民终18177号案件法院认为：合同解除须依约定或法定，且须享有解除权一方依法定方式行使方能发生解除的效力。依据案涉合同第九条的约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，如果未通知则按月租金200%向甲方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。从该约定内容来看，案涉双方均享有该约定的任意解除权，但解除须以提前通知的方式作出。

实习律师