独家深度分析:房贷利率究竟会涨到多高?

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揭穿JYD背后的秘密

鲁迅说过，当今天下，人无非两种，房奴或准房奴。

买房前的准房奴，最担心的不是利息高低，而是银行能否给批贷？哪怕利息高达6.125%，也只有认了。

成功贷款买房后，荣幸地晋升房奴阶层，其最担心的，就是房贷加息！

最近一个事情很火，那就是对JY贷的围剿骤然升温！已由最初的深沪穗杭等少数城市的自查，升级为三部委的全国性自上而下的全面围剿！

JY贷为什么火？

因其与房贷之间的利差巨大。前者利率低至3.85%，后者高达5.88-6.125%，利差2个百分点。按100万贷款本金简单粗暴估算，每年利息相差2万，20年下来，光是利息就相差40万，你说JYD的吸引力大不大？

所以，无论国家如何严查打压，总有人想方设法要冒险去搞JY贷买房，就是为了节省房贷利息成本。

无他，惟套利而已。这就是JYD背后的秘密。

作为房奴或准房奴的你，可能一直都在盼着房贷利息能不能降？

但现实可能让人失望。现在有个不好的消息。海外多国加息潮又来了。

如果咱们中国央行也跟随加息，那咱们房奴的利息负担无疑将雪上加霜！这确实是令人心酸的不可承受之重。

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今日（3月2日），面对两会记者，银保监会主席郭树清公开表示：

“因为今年整个市场利率在回升，估计贷款的利率也会有回升，可能会有所调整”。

那么，问题来了：中国今年究竟会不会跟随加息呢？

利息高低，事关千家万户每个房奴的切身利益！咱们今天就不妨来探讨一番。

新兴经济体国家已经开启新一轮全球加息潮

3月17日，巴西中央银行宣布，将基准利率上调75个基点，从2%升至2.75%。这是巴西央行自2015年7月以来首次加息。加息幅度也高于经济学家普遍预期的加息50个基点至2.5%。

3月18日晚间，土耳其央行宣布加息。土耳其央行将关键利率上调200个基点至19%，该央行还表示，如有必要，将进一步收紧货币政策。

3月19日俄罗斯央行宣布加息，将基准利率上调至4.50%，预估为4.25%。俄罗斯央行还表示，可能在未来某次会议上加息，需求的快速复苏和通胀压力的上升要求回归中性货币政策。

此次新兴经济体加息潮的主要原因是应对高通胀和汇率贬值、资本外逃压力。换言之，加息是不得已而为之！

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海外加息潮背景下，中国会跟随吗？

中国情况有所不同。2008年之后，中国货币政策独立性日益增强，在外部经济复苏、出现通胀和加息预期的情况下，人民币汇率弹性的增强拓宽了央行正常货币政策空间，减轻了中国央行跟随外部加息的压力。

2020年6月以后人民币出现大幅升值，近期虽然有所回调，但依然距离疫情前水平有较大距离。2020年中国经济率先复苏，2021年经济增速市场普遍预期超过8%。在此背景下，2021年中国央行因人民币趋势性贬值而被迫加息的可能性小。

同时，中国外汇储备充裕，外债负担很轻，不大可能出现类似土耳其那样多次耗尽外汇储备、汇率崩盘的风险。

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央行不敢加息！理由只有一个

中国央行在2021年第一季度例会中表示，今年要“健全市场化利率形成和传导机制，完善央行政策利率体系，继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低”，这与政府工作报告的要求相一致。

在LPR制度改革后，房贷利率=“LPR+加点”，“OMO利率—MLF利率—LPR利率—贷款利率”的传导链条更加明确，从推动实际贷款利率下降的角度看，需要保持政策利率的稳定。

2020年中国宏观杠杆率出现较大幅度上升，实体经济债务负担较重。如果加息，将对小微企业、城投平台、地方政府的负债成本造成较大影响，这也是央行进行加息决策时需要考虑的一个因素。

其实，我想说，至少在今年上半年，央行不敢加息！理由只有一个：

因为目前债务规模实在太高了！

        加息就是与债务人过不去，是跟自己过不去。详见下图：

   疫情以来，咱们中央和地方政府的债务率都显著提高了。

   如果现在加息，不是加政府自己的息吗？不是加重国有企业经营成本和负担吗？还要不要保企业，稳就业了？

中国当前的经济和金融形势下，央行没有追随加息的必要；相反，追随加息反而会带来巨大的负效应。如果央行加息或市场出现加息预期，市场利率水平将出现抬升，不利于降低实体经济融资成本，同时会放大金融市场和资产价格波动，不利于金融系统稳定。

中国央行在2021年第一季度例会中重申“保持流动性合理充裕”，货币政策重心依然是降低实体经济融资成本，而降低实体经济融资成本需要保持政策利率的稳定。

      2014年海外加息潮，中国央行未跟随；

2016年海外降息潮，中国央行也未跟随。

2021年此次巴西、土耳其、俄罗斯加息，由于中国经济基本面和金融市场风险形势与其不同，中国央行大概率不会跟随加息。

读到这里，你心里的一块大石头，是否轰然落地了？

赶紧给兽兽发微信：大平层，给俺再来一套！

且慢！因为：房贷利率=“LPR+加点”

央行不加息，不等于房贷利率不上涨！

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房贷利率的天花板在哪里？

咱们再复习一下房贷利率公式，房贷利率由两部分构成：

房贷利率=“LPR+加点”

2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布每个月公布一次的贷款市场报价利率。房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。目前，最新的1年期LPR为3.85％，5年期LPR是4.65%，

虽说LPR大概率不变，但银行加点却在随行就市，导致房贷利率呈上升趋势！

贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示：3月份，60城主流首套房贷利率为5.34％，二套房贷利率为5.62％，分别较上月提高2个、3个基点。

而同期，3月22日贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.85％，5年期以上LPR为4.65％，自2020年5月以来，LPR连续11个月保持不变。

虽然LPR保持不变，你的房贷利率却不断上升，这说明了什么？

LPR相当于基准利率，牵一发而动全身，体现的是央行的货币政策意图，一般不会轻易变动；而商业银行的利率加点，则更多是体现了信贷市场的供求关系，随行就市。贷款需求旺盛时，利率加点就可能上升。同时，对于五大国有大银行，不愁客户，贷款需求旺，因此加点就高，导致其综合房贷利率就偏高。相反，对一些中小城商行，农商行，为了在竞争中取得主动，吸引客户，因此加点较少，综合房贷利率就比较便宜。不同城市，房地产热度不同，对房贷的需求不同，导致银行利率加点水平差异。在热点城市，房贷利率出现明显的上升趋势。

商业银行的利率加点，虽然也体现政府调控意图，但更多体现的是房贷供求关系。市场化程度较高。在控制房价过热、房市持续火爆的情况下，商业银行利率加点不断上升，名正言顺，虽有点趁火打劫的意味，但这个是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。尽管房贷利率不断上涨，购房者却欣然接受，唯恐银行不批贷，这其实反映了当下购房需求相当旺盛，6%的房贷利率看似不低，其实还远没有高到能抑制购房需求的程度，还有进一步提升的空间。

那么，房贷利率究竟会涨到什么程度呢？

现在的房贷利息确实高。高到什么程度？3月份，60城主流首套房贷利率为5.34%，二套房贷利率为5.62%，开封、成都、洛阳、惠州首套房贷利率在6%以上，位居60城前四名。二套房贷利率前10名的城市除以上四城外，还包括无锡、合肥、安庆、绵阳、南充、马鞍山，房贷利率在6%以上。

据某自媒体透露的未经证实的数据显示，成都首套房贷利率已高达6.223%了！

简直受不了啦！

这个6%左右的房贷利率，看似很高，但放在近20年的历史长河中来看（见下图），却并非最高。

由下图可见，2004-2008年期间的房贷利率多数处于7%以上，所以，即使对照历史来看，当前的房贷利率仍有上升空间！

赔本的买卖没人做。

利息支出是房产投资最大的成本。公众能接受多高的房贷利率，取决于房产投资能够带来多大的收益。

这就涉及到公众对房价涨幅的预期。

我们知道，按揭贷款买房是有2-3倍杠杆的，在杠杆撬动之下，会显著放大投资收益。房产投资人对贷款利率之所以不敏感，核心原因就在于融资杠杆放大了投资收益。只要房价预期涨幅带来的投资收益大于房贷利息成本，那么，贷款买房就是划算的，房贷需求就不会减弱。相反，如果房价预期是下降的，就算贷款是负利率（银行倒贴钱给贷款人），也没人愿意贷款买房。(目前德国就是如此）。 

因此，房贷利率的天花板，其实就隐藏在房产投资收益的盈亏平衡点背后。

当买房不再赚钱，甚至开始亏损之时，对房贷的需求才可能缩减或止步。

换言之，只要公众对房价的上涨预期没有打破，房贷需求就不会减少，房贷利率就可以一直涨。一直要涨到购房者觉得贷款买房无利可图为止！

显然，当前，还远没有达到上述的这样一个临界点。当前的政策调控基调是稳房价，稳的含义是小幅上涨，而不是让房价跌。打压房价、让房价下跌不仅不是政策意图，相反，是政策防范对象，比如限售3-5年的政策含义，其实就是防止集中做空，是将房市的做空动量延迟释放。

在乐见房价稳中上涨的政策基调下，在近20年房价大趋势上行、买房稳赚不赔的事实教育下，公众已经对房价上涨形成了固若金汤的执念预期，在此背景下，购房者对银行房贷利率的是相当不敏感的。

自2020年5月以来，LPR连续11个月保持不变，但实际房贷利率却不断上升，房贷利率与LPR利率之间出现显著背离，这是各地银行执行房地产金融调控政策的结果，换言之，这是商业银行市场化利率加点不断提升（趁火打劫）的结果。

其政策背景是，房地产贷款集中度管理制度落地生效，3月份一线城市及热点二线城市对于违规经营贷的排查更加严格，信贷环境趋紧。

换言之，房贷需求一直火热，房贷供给却在显著收紧，尤其热点城市银行谨慎投放购房信贷，对购房者的资格、收入流水等审核更严格，放款周期延长的同时，上调房贷利率水平，就是很自然的了，谁让大家这么热衷买房呢？

咱们正确的想法应该是：感谢银行利率上涨，帮助我成功筛掉了一批竞争者，让我买到了中意的房子！这才是一个房奴应有的觉悟。

那么，对购房者而言，是不是选择利率较低的银行比较容易呢？

恐怕情况不是这么简单。

据悉，首套房贷方面，利率较低的银行由于额度监管，已经暂缓接单了。银行内部人士透露，现在额度太紧，监察很严，还有很多贷款合同在排队盖章执行，究竟这些银行何时恢复接单还是未知数。

而从银行内部的消息来看，想享受较低利率贷款还有附加条件。比如某银行，首套房贷执行利率上浮20%，二套房贷利率上浮25%，想享受这个待遇，还需要在该银行购买5万元的理财产品。

　 说来说去，僧多粥少，狼多肉少，供给与需求极端不平衡，房贷利息就难免延续看涨。

     购房者买房难，贷款更难。别以为6.223%的房贷利率就已经很贵了！没有最贵，只有更贵！距离房贷利率的天花板可能还早呢！当前，还是能贷尽可能贷，尽早贷，且贷且珍惜吧！祝你早日贷款上车，成功购房！

（本文仅代表个人观点，不代表所在机构观点，亦不构成投资建议。）