地产研发设计,没肝过图都不好意思说自己是做设计的

发布于 2021-04-03 23:46

提起房地产研发设计岗位，很多自诩为专业的地产人甚至都不知道这一群人到底是做什么的。今天你明哥就简单地说一下房地产行业里，最苦逼、最惨的部门——研发设计部。

首先，很多老铁们都以为，自己公司楼盘的设计是自己公司研发设计部做的。但是实际上，并不是，所有的房企的楼盘设计，全部都是交给外面的专业的建筑设计院做的。房地产公司的设计人员只负责：设计图纸审查，设计成果检查，设计效果和成本节约综合把控的职责。

▲南宁建发·央玺，像这样的效果图通常都是设计院做的

随着地产行业的发展，专业的设计院、设计公司的专业度越来越高，并且每个设计公司的专攻领域不同，一个项目的设计会分类外包给多个设计院（公司），在房企中，需要五大类设计专业职能，来统筹所有的设计成果，最终形成完整的楼盘设计图纸。

这五大类分别是：

建筑设计师：说人话就是，负责房子长什么样。

结构设计师：说人话就是，负责房子安不安全。

机电设计师：说人话就是，负责房子通水通电。

园林设计师：说人话就是，负责小区、售楼部种花种草。

精装设计师：说人话就是，负责小区公共区域、售楼部、精装房装修。

这五大类的设计师基本就构成了房企里的设计部。其中，结构设计一般是在项目地勘完成，开始进行土建施工图设计阶段才介入，完成施工图后，进入施工阶段，结构设计基本就只有到现场巡场的功能了，房企对于结构设计的需求比较少，一般一个结构设计师要负责几个项目。（但是结构方案对施工成本影响巨大，也有把结构设计放去成本部的房企）

▲结构设计是设计中相对比较轻松的岗位，所以整体市场的需求量也不大。

机电设计一般又细分为强弱电、暖通、给排水等等，一般来说住宅项目的机电设计比较简单，通常工程佬可以兼顾。所以，一般机电设计都在项目部现场办公，既管设计，也管施工，是最像工地佬的设计师。（商业项目的水电很复杂，需要的机电设计门槛就很高）

园林、和精装设计师，基本上就是负责景观效果和精装效果的，既需要施工图方案设计，也需要到现场监工，把图上的效果呈现出来。通常园林类、精装类设计，有的房企会全部外包，有的房企则自己单独成立自己的园林、装修公司，方便公司的做供应链金融。

以上四类设计师，你明哥以后会逐步拆分开来详细说，本主要说的就是房企中，既辛苦，又是绝对核心的建筑设计师。

行业门槛高，薪酬同级别最高

首先，建筑设计由于门槛较高，要求建筑设计专业出身，有设计院工作履历优先，或者校招中出类拔萃的人才，才能成为建筑设计师。所以，建筑设计师的起点是房地产行业最高的。即使是校招刚毕业的建筑设计师，起薪基本都要1.5万/月以上。

对比房企当中的其他横向部门，无论是营销部，还是开发部，或者是运营部，设计部人员的工资是这些部门的2~3倍。比如，同样是经理级别，可能营销部、开发部、运营部经理级，大约会在1.5~2万/月左右，而设计部经理基本上就要到3~6万/月。

所以，从工资待遇上来说，房企的建筑设计师的工资待遇是房企待遇中最高的。原因就在于，建筑设计师是房企的核心竞争力，每一个公司的设计大牛，能对房企的项目产生非常重大的影响。设计人才越多的房企，其产品力也就越强，越能实现自己的品牌溢价能力。比如旭辉、绿城等房企。

▲旭辉集团副总裁兼首席产品官范逸汀，一手打造旭辉铂悦系列，并不断为旭辉产品更新迭代的顶级设计师，至今，旭辉已经升级到CIFI-7代产品系。

不过，建筑设计虽然起步高，但是晋升途径就比较固化，职位晋升速度远远比不上营销、运营等岗位人员的晋升速度。

特别是对比营销系统，一个营销经理干到营销总监，只要市场行情好，自己开过2~3个成功的项目，就能晋升，时间最多也就3年。但是如果是建筑设计师，从经理晋升到总监，起码得要5年，甚至10年。

所以，对于做建筑设计的老铁们来说，最好的升职加薪办的办法，是在行业内干出一定名气以后，坐等其他房企过来挖。

设计线条的领导，都是跳槽跳出来的。

建筑设计的三大阶段任务

一般而言，建筑设计通常分为三个阶段：

第一阶段：拿地前的强排指标、强排方案设计阶段

第二阶段：概念方案和报批报建阶段

第三阶段：施工图和施工阶段

按照目前房企的分工原则，有的房企会有分别的设计负责各自阶段内的活，也有的房企要求每一个设计都要跟进三个阶段内所有的进度。按照现阶段地产界要提升人均效能，向管理要利润的行情，一个建筑设计师跟进三个阶段是大概率的情况。

第一阶段，实际上就是拿地前期的设计阶段。在这个阶段主要考虑的问题就是，怎么拿到地的问题。所以，这个阶段的设计需要根据项目的规划设计指标，做强排方案。并且要根据规划指标条件，充分挖掘地块的货值，尽量做到货值最大化。除了考虑货值最大化之外，还得考虑成本因素，如何利用地块的现状属性，降低成本。通过一升一降，实现项目的利润率最大化，通常擅长做强排方案的设计佬，算账能力都特别强。

▲总平方案非常考验设计的基本功，同一块地，做板楼还是塔楼，高低配还是全高层，货值差异巨大，地下室的建筑面积又极大地影响成本，这些都是关乎测算结果的大问题。

第二阶段是拿到地以后，如何实现到落地的阶段。这一阶段的设计通常都是对接设计院做概念方案，对接开发报建了解区域内的报规报建问题的详细情况。通过串联两方得出，在给定报建规则条件下，作出的做优户型、外立面、阳台、地下室、赠送面积等最终的方案。

▲第二阶段，就是要求设计在充分吃透所在区域城市设计规范的情况下，能够根据营销提供的建议，设计出来的最优户型产品

到了第三阶段，也就是施工图阶段，就特别需要设计的审图能力和深化能力，与结构、机电、园林、精装等同事一起，贯彻总体的设计意图，同时到施工现场交底、巡检，对于一些设计图上可以做，但是实际施工中不合理的设计及时修正、深化。

不肝图的建筑设计师不是真设计师

现在地产营销策划还在抱怨上班“715”（一周7天，每天15个小时）。对于建筑设计来说，“715”算啥，没有肝过图的设计，都不能算是真设计师。

所谓的“肝”，最开始说的是熬夜伤肝，熬夜玩游戏的就是拿自己肝的生命来换游戏里的人物属性，所以也就有了“肝游戏”的说法。

而对于建筑设计来说，“肝图”那是家常便饭。尤其是快周转的企业，叫你24小时出图的规定，不肝图是不可能完得成任务的。

▲通宵出图也就意味着，设计们没有时间概念，必须一直加班到出图为止，也就意味着通宵加班

而通常，对于设计们来说，最糟心的还不是出一张图。而是跟各个横向部门沟通协调以后，每个部门都有自己的意见。投资部门为了拿地，要求强排方案必须做到货值最大化；营销部门为了能让项目好卖，要求增加小户型比例，增加赠送面积；成本部门要求，减小地下室面积，尽量做小车位；开发部门要求，目前各个环节的突破尺度不明，不一定能够突破；最后各方意见汇总到一起，领导一拍板，那就充分考虑多个部门的意见，做多个版本的方案吧。