【中元籴焜 - 行业案例分析分享】典型案例:改判!银行对预抵押房屋享有优先受偿权

某银行与陈某某等金融借款预抵押权人优先受偿案

【裁判要点】

在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》施行后，预抵押权人在满足建筑物已办理所有权首次登记、预告登记财产与办理建筑物所有权首次登记财产一致、抵押预告登记未失效情况下，就抵押财产享有优先受偿权。

【基本事实】

2009年5月8日，陈某某作为借款人、吴某某作为借款人配偶向某银行出具《个人贷款申请书》，申请贷款17万元，品种为个人住房按揭贷款。同年6月4日，陈某某以其购买的房屋办理了抵押权预告登记手续。6月9日，陈某某、吴某某作为共同借款人和抵押物共有人，某房产公司作为保证人，与某银行签订一份《个人购房借款担保合同》，约定借款金额为17万元，借款用于购买第1套住房。由陈某某、吴某某以其购买的案涉房屋作为抵押物。同日，陈某某以案涉房屋为某银行设定了抵押预告登记，某银行发放了借款，此后案涉房屋未办理所有权登记。借款发放后第二个月陈某某即开始逾期。截止2021年3月21日，陈某某、吴某某尚欠某银行贷款本金50312.72元、利息590.98元。某银行遂起诉请求判决陈某某还款、对案涉房屋享有优先受偿权。

【裁判结果】

阜宁法院于2021年4月24日作出（2021)苏0923民初2579号民事判决：陈某某、吴某某偿还某银行借款本金50312.72元及利息；驳回某银行对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。一审判决后，某银行不服，向市中院提起上诉。市中院于2021年8月3日作出（2021）苏09民终3525号民事判决，改判某银行对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

【裁判意义】

本案引发纠纷的贷款事实发生在《民法典》实施之前，案件审理是在《民法典》实施之后，前后相关法律对预告登记权利人就预抵押财产是否享有优先受偿权规定相佐。

一审法院认为，预告登记权利人对预抵押房产享有的是在登记条件成就时可期待的优先办理物权登记请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非真正意义上的抵押权，故预告权利人对预抵押房产不享有优先受偿权。

而二审法院从有利于保护债权人合法权益，有利于维护交易安全的经济秩序角度考虑，认为本案更适宜适用新的法律规定，并援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条，确认本案预告登记权利人在满足房屋已办理所有权首次登记、预告登记财产与办理房屋所有权首次登记财产一致、抵押预告登记未失效情况下，适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款，从而确认了本案预抵押权利人对预抵押房屋的优先受偿权。由此为全市法院处理类案明确了法律适用标准，亦有利于保护预抵押权利人的合法权益。

——选自盐城中院2021年度全市法院金融审判十大典型案例之案例1