东京的房价相当于国内哪座城市?结果我震惊了……

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 半夏、大门未知子

经常有人在各大平台上问：东京的房价相当于中国哪座城市？

这是个好问题。

影响房价可的因素有很多，市场供需、宏观调控，金融政策等等。不过，我们的钱也就那么多，管他什么影响因素，我就想知道我买不买得起？

所以咱们就简单明了点，直接用多少钱来平行对比东京和中国国内几大城市的房价。

首都圈？东京都？东京23区？

要聊东京房价之前，先要清楚我们说的“东京”指的是哪个区块。东京有首都圈、东京都和东京23区（都区部）之分。

横向比较我国首都北京，相信大家会有更直观的感受。

东京首都圈的面积大小和整个北京市相差并不远，甚至没有北京大。而人口，却比北京更多。图上的人口还未更新，截至2020年5月，东京首都圈的人口已经有3900万，而比首都圈更大的北京市，则仍然在2154万多一点。

而机构预计，到2035年全世界最富有的十大城市中，东京圈排名第二（现在也是第二），总GDP比上海、北京仍然高出不少。

所以，我们根据这些数据，能先做个合理猜测：如果比较东京圈和北京市的房价，东京应该更贵吧？

除了首都圈，东京还有东京都、东京都区部（东京23区）的区分。东京都的人口约为1400万人，占地面积远小于首都圈。而东京23区？跟北京、上海对比一下，面积如下：

而首都圈内最核心的东京23区的面积大小则相当于北京五环内，以及上海外环内。

直白点说，东京都市圈就类似于北京市，以北京为中心通勤时间在1.5小时的范围；东京都就是把通州、顺义、房山等原来的县也加上；东京23区就相当于五环内的北京。

总结一下，东京的三个概念：东京都市圈（一般情况下是一都三县）＞东京都（东京23区、八王子市等）＞东京23区（都区部）。

东京的二手房价相当于？

了解完东京的基本构造，接下来直接上应干货，东京这三个概念之下，房价分别是多少？

1. 首都圈

刚才我们合理猜测了，首都圈一来比北京小一些，二来人口又比北京多，那房价肯定比北京高。

事实真是如此吗？

直接上官方数据，统计日本二手房产交易的房价主要由东日本不动产流通机构每月发布。而它的最新数据显示，2022年1月首都圈二手房每平米成交价为64.18万日元（约3.5万人民币）。

不是吧？而且，这还不是咱们国内算的建筑面积，而是套内面积。日本都以壁芯来计算房子大小，而且还不包括阳台的面积。

如果进行个粗略计算，跟国内的建筑面积看齐，则首都圈二手房的成交价格为2.7万人民币/平米。

2.7万人民币/平米……

跟这个价位最接近的城市是：珠海。

（数据来源：中国房价行情网）

这连咱们国内的厦门、三亚房价都不如……

而北京的房价，是东京圈的2倍还多。

2. 东京都

（东京都、东京23区二手房每平米成交价）

对于东京都，1月二手房每平米成交价为86.37万日元（约4.66万人民币）。如果按照国内的建筑面积算，则东京都的二手房每平米成交价约为3.5万人民币。

与国内相对比，东京都的房价水平在南京和杭州之间。

3. 东京23区

再来到东京最核心区域——23区的房价对比。想一想，这里相当于北京的五环以内，上海的外环以内的位置。在这样一个地段，价位应该不低吧？

（东京都、东京23区二手房每平米成交价）

看上表红框里的数字，也就比东京都高8.49万日元左右。东京23区的平均成交房价为94.86万日元/平米（约为5.12万人民币），而折算成国内的建筑面积来看，平均成交单价为3.8万人民币。

这个价格还是没够着三亚、杭州，只比南京贵一丢丢。

所以可以说，东京不论哪个概念下的房价，都比不上国内的一线城市，甚至比不过国内的一些二线城市。

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东京新房价逆袭！

一般在房产市场相对成熟的国家对比房价，用的是二手房价，因为在成熟城市建设中，新房是越来越稀缺的“资源”，它的价格也更不能反应当下的市场情况。

但这篇文章中，我们也来对比看看东京的新房房价跟国内差多少。

在国内，我们惊讶地发现，不少城市的二手房价比新房价更高。

（2月全国新楼盘价格排行榜）

深圳的二手房价有6.7万，而新房只剩下6万，二手的价格高过新房0.7万左右。北京的二手房价有6.7万，新房则是5.4万，整整高出了1.3万人民币。

像深圳、北京新房房价比不上二手房，有几个原因：

1. 房价网站统计的是当下新出的楼盘价位，这些城市2月的楼盘价正好普遍比较低。

2. 宏观调控。限购、限贷、限售，政府对新房房价的打压导致其不能“太贵”。

3. 中国主要城市的新房买进再作为二手房卖出时，是不可能降价滴。投资房产不就是图它房价涨嘛。

然后，对着这个数据，我们来看看东京首都圈的新房房价情况。同样是分为首都圈和东京23区。

之前对比二手房价我们发现，东京房价不高，那同等的，新房价格应该也不高吧。

但其实，东京的新房价格没有我们想的那么便宜！

据日本不动产经济研究所最新发布的数据显示，1月首都圈新建公寓每平米成交价为94.7万日元（约5.23万人民币）。其中，东京23区更是高达120.4万日元（约6.6万人民币）。

（1月首都圈新建公寓每平米成交价）

再拿刚才国内几个一线城市的价格对比一下：

（2月全国新楼盘价格排行榜）

天！首都圈的新建公寓房价都超过了上海！而东京23区的平均单价就更高了……

然而，东京新房和旧房价格对比你会发现：

首都圈——

新房价94.7万日元（约5.23万人民币）

vs 二手房价64.18万日元（约3.5万人民币）；

东京23区——

新房价120.4万日元（约6.6万人民币）

vs 二手房价94.86万日元（约5.12万人民币）

在东京，新房价相当于二手房价的接近2倍！跟国内城市比，是反过来的。怎么解释这个现象？

关于房价的定价，有太多因素干扰，不过我们可以这么理解：二手房的整体存量往往远高于新房，所以房价能更反应市场的情况；但是新房的房价则更表现了市场的宏观调控、金融环境的宽松程度。

在日本，整体的政策是偏向刚需的，在买新房时给刚需很多贷款优惠，比如我们此前说的FLAT 35低息长期贷款。有时候，你甚至不需要付首付，就能买到房。

不用FLAT 35也没关系，现在日本央行的基准利率是负利率，浮动贷款利率长期低于1%，也有人用浮动利率来贷款买刚需房。

而且，东京没有限购、限售。这么优惠的政策，加上日本人平均的工资水平，可以说，即使是比二手房贵一倍的新房，普通人咬咬牙也是能买得起的。

而这个时候，又要结合日本城市的一个买家文化：“新房情节”。也就是如果是买来自住，日本人更喜欢买新房。

所以，新房的需求一直在那，它的价格也就很坚挺。

在咱们国内，大家投资房产都会选择买新房，然后等房价上涨后，投资者再将持有的房子卖出去，以此获得收益。

而这一点就是跟经历过房产破灭的日本民众最根本的不同：日本人不相信房价会一直上涨。

在日本，粗略来说房价定价主要由两个价格决定：房屋本身的价格，以及地价。

新房建成后，房屋本身的价格就会大幅下跌，经常是买下就折半。一般在前20年，新房建筑物价值的折旧速度非常快，到20年后就会进入一个平缓期。

这就是“折旧”。对比一下，你买汽车，除了那种特高级车（对应高级公寓），其他基本上买来就是贬值。

想想也是，你买来用的房子，不断用它的水管、钢筋结构、电路是不是都有折旧？但国内的“水”大都流入了房产市场，于是二手房的房屋及时折旧得再厉害，也会升值，特别是建的早、地段好的房。

所以，在投资日本房产时，更多人会选择二手房，它的房屋本身价格已经贬值得差不多了，不过因为保养得好，仍然可以拿到很不错的租金。

与此同时，地价还在涨，这就带动了二手房成交价上涨，疫情当下也不耽误。

根据东日本不动产流通机构，1月首都圈的二手房成交价同比上升11.5%，而东京23区更是高达12.2%的涨幅。

买房要说出手时就出手

最近我看到这样一句话“时代抛弃你，连个招呼都不会打。”

这句话用在日本房产里再合适不过。在疫情期间，有很多日本房产卖主因为资金问题都纷纷低价出售手上的物件，面对这些罕见的低价物件，有很多眼光独到的投资者会立马选择“抄底”，而一些投资者则会选择徘徊观望。

这些投资者不是资金不足，而是因为他们觉得可以再等等，想等等房价下跌、日元再跌...或者会有更好的物件呢？这样的情况有很多。

像下图这个投资者，一开始我们推荐的房产他很喜欢，但总是差点意思，所以一直犹豫不决，再到后来终于做下决定时，房子已经被别人定好了。

但与此相对，也有一些投资者对自己的投资意向非常明确，看到合适的物件会毫不犹豫立马下手。

所以，当你在遇到合适自己的物件时，就要果断下手。

……

北京上海一套房，能买东京一栋楼！

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