拜恩商业|社区商业在天府新区的发展前景如何?

一直以来，“社区商业”项目的建造与推进一直颇受大家的，不仅仅是因为它承载着人们对社区商业建设前景的美好期盼，更多的是它将“人”与“社区”以一种更为人性化的方式结合在了一起。2021年中国社区商业工作委员会发布《社区商业十四五规划》，未来五年，中国社区商业将向着更加科学化、规范化、品牌化、标准化、数字化的方向发展。同年9月，成都市委社治委发布了《成都社区商业投资机会清单》。这份升级版清单梳理整合了成都社区商业的市场潜力与发展机遇，涵盖特色街区生活消费场景、社区邻里生活服务场景、社区绿道生活消费场景、产业社区生活服务场景、特色文旅生活消费场景等五大类，释放社区商业机会项目75个。同时中国社区商业工作委员会、成都市楼宇经济促进会共同发布《智慧社区商业中心建设指引》，以社群为目标、以商业为承载、以科技为链接、以服务为核心，着力打造一站式、多功能、小而美、体现人文温度和科技发展水平的社区智慧商业中心。

在城市商业构成体系中，如果说大型购物中心是消费的“主动脉”，那社区商业就是“毛细血管”，小而美，小而精的社区商业形态，正在以其自身独特优势释放强大的能量场，成为社区邻里消费圈的重要配套硬件。快节奏的生活、新的消费趋势，一向有“黄金2公里磁场”的社区商业，“十五分钟生活圈”，因其无可替代的便利性，站上发展风口。

从商业形态来看，社区商业是一种有别于城市商业中心、区域中心商业、Shopping Mall、特色商业步行街的商业业态，有着它特定的业态配置和消费规律。这使得社区商业是相对其他商业形态更稳定、更持久的商业。

从服务范围来看，社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业。相较城市商业中心、区域商业中心而言，社区商业所辐射的消费半径相对有限，但是，它却是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次。而且，社区商业一般不会造成大范围人流，具有缓解城市压力的功能。

从功能来看，社区商业贯穿九大场景的方方面面，是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

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除依托于市场消费需求，自发形成的商业外，有主动规划的社区商业实际上起步较早，1998年苏州即出现了以“邻里中心”为代表的社区商业。此后，社区商业也不断进步，如2013年万科研发出社区商业的“五菜一汤”，确立了社区商业的核心业态；2014年上海的祝桥1号街，更进一步解决了线上和线下融合以及“最后一公里”的配送等问题。2021年5月，成都市12个部门联合印发了《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，瞄准解决的正是以社区居民为服务对象的便民生活圈建设相对滞后，与满足人民日益增长的美好生活需要不相适应的问题，更给社区商业的发展，提供了政策支持和理论导向。

需求决定市场，社区商业的业态定位，也主要集中在满足周边两到三公里辐射范围内的社区居民在“衣食住行”上的日常生活需求。天府新区十二年来的的发展，通过各项产业园区打造和升级，不断的释放招商引资条件，其目的也是吸引更多的更优质的企业进驻，依托于这些企业的生产产业链及附属产业，提供了更多的工作岗位，不断的吸引越来越多的高学历年轻人迁入，在这个区域内，人们不管是临时租住，还是买房定居，都成为了社区商业消费市场的需求来源。

社区型商业首先承接客户便捷生活的需求，吸引高频消费，一般来说，承担此类需求的有生鲜超市、儿童零售、生活服务如洗衣皮具护理、宠物服务、便利店、快餐简餐、面包烘焙等细分业态品类。

其中，生鲜超市是一个可以拥抱新零售的重点业态，线上线下无缝融合，线上高效响应组织货品分发，线下高效运用有效空间，一般来说，新零售生鲜超市面积在500-1000㎡之间即可，最大也不超过2000㎡，在相对小型的店铺中，就要用更少的SKU满足消费者需求，秉承精品化的选品策略。事实上，超市商家重点发展的产品线正适合布局在社区型商业中心中，例如盒马mini、永辉mini等，永辉mini面积在1000㎡左右，定位“家门口的永辉”。

另外，生活市集亦是一个可以满足客户品质生活和便捷消费需求的重点业态，生活市集网罗文创产品、怀旧国潮、手工艺品、家居用品、饰品等物件，经营形式相对灵活，安排得当，经营合理，可以持续保持新鲜感，提升可逛性，将客群更频繁的吸引来，而且，市集的形式也能有效提升商业项目的坪效，从而提升单位租金产出。

社区型商业中心深度服务于周边居民，需要承接客户及其子女发展成长的诉求，主要是儿童成长、自我完善和强身健体，满足其自我提升的心理。值得重点的业态是儿童培训、早教、健身房、综合诊所、口腔诊所、医美诊所、书店、各类成人教培等。

这其中值得重点共享办公学习空间业态形式，充当社区公共书房和教室的作用，比如泰国2019年开业的Samyan Mitrtown 购物中心，整体商业租赁面积3.6万㎡，布局了1400㎡的共享办公学习空间，设置了500个座位的工作空间，还有设施丰富使用方便的会议室、活动室等，并且24小时营业。

另外值得重点的是各类诊所业态，比如康复诊所、口腔诊所、零售诊所等，比如美国的零售诊所CVS和Walgreen，零售巨头沃尔玛和TARGET都已经在这一领域耕耘多年。相信在国内的购物中心，共享办公和诊所业态也会越来越多的出现在商业中心中。

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社区型商业也需要抓住线下商业的核心竞争力，满足客户社交体验的需求。主要是聚会约饭和文体娱活动来承载。餐饮业态一向是商业中心的重点业态，在社区型商业中心中更应发挥“社区客厅”的作用，成为周边居民社交及活动区的主场，一些成功运营的社区型商业中心，在规划设计之初，宁可牺牲一定的经营面积引入一些知名的休闲餐饮品牌，结合花园露台、屋顶花园等景观区域布局餐饮。

社区型商业中心也可以以多功能剧场、中厅、广场等空间举办活动演出，餐酒吧亦可以作为演出、聚会场地。近年来，一些文娱类的品牌得到了很好的发展，能够提供丰富多元的社交休闲体验，比如小剧场、酒吧、宠物会馆等。社区型购物中心也可以充分发挥空间优势，发展夜经济，延长营业时间且划出特定区域的经营区，市场上也已经不乏可圈可点的项目案例出现。

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四川天府新区麓湖社区·天府美食岛、四川天府新区兴隆湖社区“邻里人家”、高新区锦城社区综合体、锦江区喜树路社区综合体、金牛区枣子巷中医药文化特色商业街区、武侯区老马路音乐主题街区、成华区望平滨河特色街区、双流区第五城生活广场等8个项目获得“中国（成都）社区商业示范项目”认证授牌，这些示范项目是近几年来成都社区商业的硕果，未来将继续发挥示范引领作用，不断开拓创新，成为闻名全国的新消费IP。“天府新区社区发展促进会”作为成都首个社区商业社会组织，由天府新区社区治理和社事局搭台，已有万华集团成都麓湖商业发展有限公司、花园城商业管理有限公司、中海环宇坊、成都天投资管公司、天府产投集团等60多家企业积极响应，注册成立四川天府新区社区商业发展促进会，并现场与中国社区商业工作委员会举行了战略签约，天府新区的社区商业发展必将开启新的一页。