买房前,为什么要关注土拍? | 北京帮住

越来越多的买房人 开始土拍

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亦在北京电视台财经频道播出

文︱乐居柯姐

昨日，北京二批集中供地结束。在各房产媒体抽丝剥茧地分析各个地块优劣之际，我想和大家先聊聊：买房之前，为什么你必须土地市场。

·壹·

层层重压下奋勇拿地

足见房企的实力

去年5月集中供地以来，房产调控的工具箱被打开，“三稳”（稳地价、稳预期、稳房价）方法层出不穷：地价/房价均设上限^①、新型共产^②、竞高标^③、竞保障房面积^④、竞现房^⑤…

这些新词莫说对于买房人，就连业内的一些同学也经常犯难。

我们可以简单理解为：开发商的利润，除去未来售价被限制外，还要再考虑到精装修、高品质、社区配建、现房出售诸多因素，极其考验房企的综合实力。仿佛是高考厮杀场上，偏科的人大概率落榜，综合实力强劲方能获全胜。

再叠加当下三条红线^⑥背景，依然敢于在京拿地的房企，绝非泛泛之辈。

在买房前，你必须学会斟酌一下房企的实力。所以，我们为大家简单梳理了本次拿地房企的数据，这应该是很多人关心的：

对于本次供地最火的地块——太阳宫、小瓦窑，乐居编辑部的两位土地专家：丸子老师、大拇哥，会在下周陆续出具详细的「土地分析报告」，此报告亦得到了zf土储部门同事的认可肯定。本号，下周会有推送。

·贰·

地块本身的参数特性

决定了社区规划方向

上文提到的「土地分析报告」，之所以您应该看，是因为每块地的数据对应了它将来要做的产品。举个例子：海淀北四环中建选房后，很多朋友来问我，是否还要蹲一波太阳宫。

如果买房目的是纯改善自住，我们会提醒如下几点：太阳宫的容积率2.8、限高80米，从地块数据来看，未来社区及产品排布未必比北四环中建要舒适（中建容积率2.47，限高60米）。

且太阳宫地块不大，按目前主流的四居产品推算，约500套房，除了资金，买到手同样需要摇号的运气。

这些分析，都可以提前在土地数据中窥得一二。

另外，作为“明星”地块，房企拿地后未必快速推出。做足故事、赚足影响，五六个月后再推出很正常，改善自住的朋友需要考虑时间成本。

·叁·

拿地到开盘共45天

卷出来的北京速度

拿地过后，是静候开盘。和同在一线城市的同行聊天，大家对于帝都楼市这一速度都倍感惊讶，在他们的城市，从拿地到开盘等正常周期，10个月已然算是高效。

但是，如果我们了解过目前北京的土地市场，便会知道：莫说10个月，被昌平某刚需盘打下的“45天开盘记录”，很可能会被后来者以更短的流转周期超越。

速度的背后，是企业流程的优化，更是政府效率在不断提速。

4月15日，一位预算1500-2000w朋友咨询我们：纠结树村融创和圆明天颂买哪个，当得知双盘都几乎没房时，对于北京“豪宅流量盘”的去化之快难以置信。

几十天内，看房、全家做决定、筹款、选房，只争朝夕啊。

尤其买房为自住的朋友，先定好几个意向的区域、板块，然后时刻此范围内的供地、出让信息。

在出地之时，谁是红盘便已露端倪，

·肆·

板块迭代、新房扎堆

选定板块再细挑

除去房子本身，房企的扎堆入驻，必然会带来区域的配套升级。在土拍的时候，看起来只是挂了一块地，但地块背后，区域板块的发展或许已经不一样。

擅于“造城”的万科，会把主题街区、中央广场等配套搬入住宅区；大兴西红门成为了鸿坤的“大本营”；凡是京投盘，必有地铁站...

如果您已有房，那么家门口的供地成交情况，能直观反映出区域价值。如果您正在考虑买房，昨日土拍过后，北京新房版图更新，这张图能够回答您，北京下半年：哪里有房、卖多少钱。

另外，拿地房企各自擅长的领域，能为区域带来怎样的升级，可以文末加群主，我们进群聊。

·结尾·

我们编辑部的同学们有一个共同的理念——帮住。一次置业，为投资，为自住，所匹配的房子或许完全不同。它的背后是基于对城市、行业、生活的信息差与经验，给到买房的朋友们相对可参考的建议。

比如最近昌平刚需盘扎堆，在请教我们的选房达人小熏后，他给到了一个清晰思路：昌平南（北清沿线）新房排序，jhf＞bqyj＞ggw＞jcf。

另外，我们的买房群内本身就卧虎藏龙，每个人都有自己的理论体系。不妨文末，咱们进群聊，我们同时也提供一对一的买房咨询服务。

端午将至，昨天在土拍现场的摇号台前，拍了张“亿级幸运球”，在此送给您，预祝假期快乐。

【本文名词解释】

①地价/房价均设上限：政府在出售土地之前，设定了，这块地总价最高卖多少钱，未来建成房子，最高每平卖多少钱。有效防止地价过高，和房价过高的问题。

②新型共产：区别于共产房（政策型住房），政府和买房人共同持有房子部分产权。在买新房时，买房人只需支付，自己持有产权相对应的价格即可。属于纯商品房，不是政策房。

③竞保障房面积：土拍到达地价上限，参与拿地房企需要竞保障房的建设面积。哪家竞拍建的面积大，则土地归谁开发。

④竞现房：同③，哪家房企竞拍建的现房面积大，则地块归谁开发。

⑤竞高标：一般出现于地块拍卖的最后环节。在此之前，竞共有产权比例（或竞保障房面积、竞现房，依据不同竞拍政策进行），各项指标已达上限，参与拿地房企开始竞拼建设本宗土地的高标准建设方案。哪家开发商高标准得分高，则土地归谁开发。

⑥三条红线：2020年的政策，是对开发商贷款融资做的限制。触碰的线越多，则贷款融资越难做。

第一条线，排除预付款的资产负债率不应超过70%；

第二条线，红线的净负债率不应超过100%；

第三条线，现金短期债务比率不应小于1倍。

end

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监制︱国欣宇 总编︱郭云柯 出品︱乐居北京

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