看完这个数据,你觉得房价还会涨吗?
发布于 2021-09-02 23:45
过去20年，我国房价稳步上涨。
买房的人，基本上都富了；没买房的人，大都混得比较惨。
现在大家对国内房价的看法，呈现严重的两级分化。
一部分人对房价有坚定的信仰，觉得房价只会涨，不会跌，这部分人很多都是房价上涨的受益者。
另一部分人，觉得房价已高得离谱了，大部分人打工一辈子，也没不起一套房，房价迟早得崩。
那么，如何判断房价究竟合不合理呢？
判断股票是否合理，我们通常采用市盈率，市盈率=公司市值/利润，对市盈率的一个直观理解就是买股票多少年可以回本。
市盈率越高，我们通常就说股票估值越贵。
衡量房价，同样有一个类似的指标，叫做租售比。
租售比=房子单位面积月租金/单位面积房价
比如A城市平均租金为40元/㎡/月，平均房价为10000元/㎡，那么A城市的租售比就是40:10000=1:250
租售比1:250，意味着靠租金收回买房成本，需要250个月。
显然，租售比越高，回本时间越短，理论上我们投资房产的价值越高。
国际上一般认为，运行良好，没有泡沫的城市房产，租售比在1:200~1:300。
如果租售比低于1:200，比如是1:120，买套房出租，120个月回本，表明这一区域房子投资价值较大。
如果租售比高于1:300，比如租售比是1:600，租金回本要600个月，就认为这一区域房产存在泡沫，投资价值较小。
估计有人看得有点别扭，因为租售比是一个分数，看着不直观，这里我们取租售比的倒数——售租比，然后除以12，换成回本所需要的年数。
比如租售比比如租售比是1:600，那么回本时间为600/12=50年。
这就很直观了，而且它的内涵和市盈率差不多，都是指收回投资成本的时间。
国际正常的租售比是1:200~1:300，也就是回本时间为16.7年~25年。
但是这个国际标准，碰到中国特色的房地产市场，就完全不灵了。
下面是国内300多个城市的租售比，按照回本时间由长到短排列，表格太长，这里只取了前100多个，数据来源于全国房价行情网的最新数据。
看完这个表格，不知道你啥感觉？
回本时间最长的厦门，租售比低至1:959，想要回本得要80年！
其次是深圳，租售比1:885，回本时间74年。
深圳房价最近不让统计了，这里用的还是深圳年初的房价，考虑到最近深圳的涨幅，回本时间有望超越厦门，荣登榜首……
租售比排在前两百名的城市，平均回本时间为43年。
哪怕是被誉为中国“城市良心”的长沙，回本时间只要30.9年，但和国际标准一比，依然偏高。
有人可能会说，那些排在最后面的城市呢？这些城市应该很有投资价值吧？
下面是排在最后面的10个城市，租售比倒是大多处于国际正常区间。
但仔细一看……
emmm，基本都是一般人没怎么听说过的老少边穷地区，你敢投阿克苏的房子？
具备投资价值的一二线城市，回本时间大都在50年以上，厦门80年，深圳74年，东莞66年，宁波62年，上海60年，广州58年，合肥56年，苏州55年，南京54年，北京50年……
回本时间的倒数，是年化收益率，比如北京50年，我们可以认为租金带来的年化收益是2%。
折算一下，中国最闪亮的这些大城市，年化收益率普遍只有1%—2%，低得可怜。
下面是全球一线城市的租金回报率：
我们可以看到，除了中国，其他国家的主要城市，回报率都在3%以上。
像东京、纽约这些公认的全球中心城市，回报率都在5%+
在国内，回报率像这样的城市，压根没有……
这样一看，你还觉得买房香吗？
看到这里，可能很多人要跳起来了，白痴才用租金来衡量房价呢！
我们买房可不是为了收租，而是为了……
嗯，这我知道。
可是，不管你承不承认，国内房价相比租金水平，的确是太高了，这是无可否认的事实。
为何会形成这种局面呢？
很多深层次的原因我们也不敢细说，就说两个简单易懂的。
1、走势
在买房这件事上，大家都是趋势投资者。
过去一直这样涨，未来没理由不涨啊。
三根阳线就能改变信仰，何况是持续20年的大阳线。
任何投资者教育都不如真金白银赚钱的示范效应来得有效。
还要一个很重要的原因，那就是买房能加杠杆。
首付40%，相当于上了2.5倍杠杆，而且房贷大概是普通人能借到的，利息最低的贷款了。
有杠杆加持，房价一年涨3%，就可以秒杀一切理财产品。
从过去这些年的房价走势来看，别说3%，很多地方10%都有。
所以，别跟我扯些没用的，买房就是最好的投资，不接受反驳。
2、认知
对中国人来说，房子不只是一个钢筋混领土的建筑空间，而是家，有房才有家。
有房才能结婚，有房才能上好的学区，有房才能享受好的医疗资源。
没房，你只是一个漂泊的游子，有房，才有安身立命之所，才活得有尊严。
房子，被赋予了太多意义。
因此，买房对绝大多数人来说，都是刚需。
不是刚需，只是因为钱不够多。
那么该如何提高租售比，让楼市更健康呢？
租售比 = 租金：房价
学过小学数学的人，一眼就能看出答案：
要么提高租金，要么降低房价。
你觉得哪种可能性更高？
加大集中供地、严格限制银行房贷比例上限、严格卡死房地产企业融资路径、大力加强保障房建设力度、继续提高二手房购房门槛、提高首付比例、限制二手房贷款、限制新房炒作、房贷利率上浮、出台二手房指导价，放贷金额按指导价进行……
不管房租还是房价继续大幅上涨，都不符合共同富裕的总目标，不知道听明白了没有？
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