房地产企业的钱,到底是从何而来?

最近贵阳地产圈，被中天金融出售中天城投事宜刷屏。关于中天我写过两篇文章，特别是8月29日的文章（前期的文章，感兴趣的可以看看： 聊一聊中天金融资产出售 ），披露了资产出售的情况。

前天和刚才，有朋友在后台留言，说买了中天股票已经获得了“三连板”，很激动。还表示要请我吃饭。

饭要吃，不过必须是我请。

我居然没有买中天股票，净顾着写文章去了，丝毫忘了这茬。

害...

01

深耕贵州43年的中天，彻底剥离了地产行业。

佳源集团花180亿元买中天城投。

钱从哪来？

其实不论收并购项目还是拿地，房企都需要各种各样的资金方支持。

除了潘石屹找的资金方是山西煤老板以外，撇开名副其不实的战略投资，房企需要资金更多都是找：

商业银行、信托公司、基金公司、金租公司、资产管理公司、保险公司等。

据说这次佳源找的就是金租公司，正在立项审批阶段。

02

房企找的金融机构，成本如何？

商业银行，主要介入模式是开发贷，年化成本5%-10.5%。资金成本由高到低排序：国有四大-股份商业-城商银行。

信托公司，全国68家信托介入房企都是土地前融，年化成本7%-15%。资金成本由高到低排序：央企信托-国企信托-混合制信托。

基金公司，主要介入模式为股权投资（名股实债），年化成本9%-17%。由于基金公司持股房企项目公司股权，按照监管层面要求，资本占用率最高将达8倍，对于基金公司来说，压力很大。最终利润需要项目结束才能实实在在核算到钱，所以基金在现阶段对房企支持很少。

金租公司主要是金融租赁公司，这里包含商业租赁公司，主要做在建工程抵押，年化成本：12%-21%。金融租赁公司由银保监监管，商业租赁公司由金融监管局监管。金租成本低，商租成本高。金租偏向于和物业公司合作，他们认为物管公司风险低一些，资金可控。商租喜欢做在建工程，贷款期限短，效益好，房企能接受的成本也高。

资产管理公司，是指持牌AMC机构，主要是通过存量债务合作方式介入，年化成本11%-14%。央企四大AMC成本基本差不多，没什么差异。根据区位定价，项目越好定价越低。

保险公司，统称险资，主要是总对总整体性合作，年化成本8%起步，加二级公司（上市）浮动股票收益，通过代持房地产企业上市公司股权进行合作。现在房地产股票跌出屎，险资保底8%收益，五年前不少险资能拿到40%以上的收益。

03

上述各类金融机构对房企都有很明显的“不扩大合作金额”的意图，意在逐步收紧贷款。房企纷纷找到表外的或有负债端寻求资金支持。比如：商票贴现。

商票是短暂的，现在房企利润压缩的很低，没几家房企能随随便便支付年息12%-20%商票贴息款。

地产三道杠，全红是没有金融机构敢介入的。

最差是橙色（两条），才有少部分金融机构会合作，且担保措施很多。

在降负债的大背景下，房企减少了杠杆，资本化运作钝化，利润多用于支付有息负债，现金流问题爆发的极为明显。

这一两年房企像被巨蟒缠绕一样，管控越来越紧。

房企的寒冬才刚刚开始。

未来，将会是良性房企运作的开端，极大减少步子迈大带来的弊端。

还市场一份祥和。