上海租金涨得这么“猛”,到底是哪里出问题了?

8月31日住建部的发布会上重点谈了未来城市房屋租赁的问题和规划。这个问题确实已经到了非采取强力措施不可的局面了。

租金的上涨程度，已经使得大量年轻人甚至是那些“漂”在大城市中多年，已经不怎么年轻的劳动者面临或是即将面临“买不起房”同时还要“租不起房”的窘境。

这样的窘境正在魔都上演，而今年起，这样的窘境似乎在加速变得更“囧”。原因只有一个，租金一下子涨得太“猛”了。

今天柯南就来跟大家聊聊上海这大半年来租金猛涨背后的一些真相。

上海租金涨得有多快速，先给大家看一个数据。

上海的租金呈现的是普涨，而且是大涨，如果说数据不能让你对这样的局面有直观的认识的话，柯南下面要讲的几个目前租房市场中的常态现象，估计能让你感受到这种市场态势的“吓人”。

现象一：老租客同意涨房租变爽快了

过去，绝大部分长期稳定租住某套房子的租客，在房租涨价问题上都会和房东反复磨叽，不到最后时刻绝对不放弃讨价还价，即便是象征性涨个一两百的情况下，亦是如此。

如今，不要说是涨一两百，小房子加价不超过500，大点的房子加价不超过1000，只要不是特殊原因不得不搬，租客答应起来，多半都会比过去爽快得多。

 

现象二：新出房源被“秒租”的情况越来越多

现在市场中，新出来的房源，只要不是价格高的实在离谱，各种类型的房子都有可能被“秒租”掉，甚者是提前在尚未结束原来租约的时候就被“秒租”掉。

这样的状况过去不是没有，但并非是多见的现象。如今这种现象时不时就会发生。甚至有些新出的房源，“卖相”一般，租金也不是特别便宜，但依然可能一不小心就被“秒租”掉。这让像柯南一样的一些老江湖，也时不时地会倍感诧异。

现象三：房东对租客越来越“挑三拣四”

房东想找个好租客这是正常现象，以往很长一段时间里房东确实也挑租客。但如今由于好房源的强手性一下子变得前所未有，房东们对租客的基础条件的要求也是越来越高，“挑三拣四”成了常态化现象。

只要房源稍微强手一点，即便你看中了且不还价，房东也可能未必租给你，因为很可能就有不下一个比你基础条件好，一样不还价的正排着对等着房东选呢！

以上这些现象既往不是没有，但从来没有像现在这样常态过，即便有过，也没有现在这样普遍过。这些现象背后的根本原因无他！根源就是租金快速且大幅度上涨。

那么导致上海这一轮租金快涨猛涨的原因是什么？是许多文章一再提到的供求失衡？在柯南看来，供求不平衡是原因，但只是最基础的原因，却不是最直接的助推原因。

★租金快速大幅上涨的“妖风”究竟来自何方？

不少房地产媒体文章都从供求关系的角度来分析上海租金猛涨的原因。大致的理由可以归结为：供应端可租房源的减少，需求端租房人数的大量增加。

乍听起来，非常有道理，似乎确实就是个“理”。可是深入点想想，似乎不全是这么个“理”。

自去年疫情被有效控制后到现在，供应端的量确实有减少，减少的原因不是违规隔断房源的被“打”，也不是大规模拆迁城中村等连片旧区，至少这次的房源量减少的主因不是这些。

这次房源量减少更直接的原因或许应该归结于疫情后二手房置换活跃。由于上海房价的高企，如今不少房屋置换者，想要完成换房大计，尤其是摇号新房，除了卖掉自住房外，不少人还不得不卖掉原本用于出租的闲置房。

这些被不得不出售掉的出租房，原来基本上都是房屋租赁市场中的主力房源。而一旦售出，其中九成以上的房子将被新房东用于自住，直接就退出了租赁市场。去年下半年开始的二手房交易活跃态势，让这种主力租赁房源流失加速并增多了不少。

虽然可租房源有一定程度的流失，但基本盘还是在的，供应端的缩量并未到失衡状态，而需求端增加虽也是实情，但也没某些媒体文章写得那么夸张。

大家可以仔细回想一下，疫情发生前的2018年到2019年间，市场的租房需求是不是不增反减的？原因也很简单，上海为了控制住总人口数，采取了一系类措施，挤出了为数不少的非沪籍人口，这其中包括非常住的非沪籍人士，也包括原本属于常住的非沪籍人士。

这样的流出，在当时让租房市场的态势呈现出房子普遍不太好租，部分房源租金甚至出现不涨还略降的状况。

之后的所谓人才落户政策变化，的确是让租房市场增加了不少潜在租房需求，但是不是就一定补齐甚者是超越了前两年的缺空尚未可知，而且去者和来者对租房的实际要求也似乎不具备完全的一致性。因此，说租房需求端数量增加，我信，但说它增加了“许多许多”，我是有疑问的。

回顾上海过往的历史，租房市场什么时候出现过供求平衡？事实上，上海这样的超大型人口城市是很难达到租房供求完全平衡，做到长时间相对不失衡就是相当不容易了。

目前上海租房市场供求确实不太平衡，但应该还没怎么失衡。在供求不平衡以及通胀持续性存在的大形势下，房租上涨的确不可避免，但短时间内快速大幅度上涨则似乎不能完全用供求不平衡及通胀来全面解释。

今天上海房租出现较短时间内的快速猛涨，供求方面的不平衡有所加重以及通胀的持续存在或只是基础原因，而最直接的，最现实的助推动力则是人为的因素。

这个人为因素，我把它归纳为三句话：“二房东作妖，大房东跟风，中介敲边鼓”。

No.1“二房东作妖”

可以非常不客气地讲，这是房租猛涨的最直接推手。现在市场上相同类型出租房源中，租金价格最高的，十之八九是二房东包租的房子。

目前上海租房市场中很大一部分房源是被各种类型的二房东把持着的，而且这样的把持维持的时间跨度越来越长。同时已经有一些区域呈现出二房东群体掌握的房源数明显多于大房东的现象。

出于成本和利润率的考虑，所有类型的二房东们都在年年助推租金价格上涨。尤其是这几年，很大一部分已经摒弃了过去那种大量分割，低价格转租的运营模式，转向精装高价出租的盈利模式。

这样一来成本上去了很多，同样出租价格下，回本时间会大幅延长，时间延长则风险也必然随之加大，所以大幅提高出租价格是必然的选项。

或许你会觉得价格高谁来租？可现实是二房东手中这些高价房源在近一段时间内还就真不怎么愁租不出去。

一方面原因是前文章提高的由于去年下半年开始的二手房出售活跃导致的主力出租房源一定程度减少；另一方面就是各种类型的二房东们长时间持续不断地包租且一次性签订五到八年的包租操作方式，让他们在房租这个问题上有了极大的话语权。

再就是在租金不断上涨的现实下，绝大部分租房者不得不“降维租房”，而那些经过二房东们包装过的房源，十分符合降维租房者的胃口，无论是房子“卖相”，还是实际“租金价格”。

以上三种因素叠加，让二房东们在今年有了大幅度提升包租房源租金价格的十足底气。

这种大幅加价的行为又不单单是一两个二房东的行为，而是一种群体行为，大量包租房源的租金价格大幅上涨，必然使得区域内整体租金价格呈现猛涨态势，最终影响到整个上海滩。

无意对二房东们的大幅加价行为做任何道德评判。无论二房东的身份如何被包装，目前这个营生赚钱的底层逻辑依然是老套路—“差价获利”。

他们的行为，你可以咬牙切齿，但也无可奈何，因为生意规则依旧未变。

No.2“大房东跟风”

很多房东确实都会在租约到期后要求涨房租，但通常是租金涨幅不明显低于市场平均水平，基本也就认可了。

但是由于二房东们集体合力大幅推升租金价格，加之不少区域内，他们掌握的房源数量已经近乎可以和大房东群体抗衡，所以必然导致那些仍选择自己出租的大房东们对原有租金的极度不满意。

虽然许多大房东出租的房源实际“卖相”远不如被二房东们精装过的同类型房源好，租金的实际价格也多不会达到二房东房源的水准，但房东们失衡的心态一定会让他们的加价幅度大增，这样的跟风必然成蔓延趋势，实际上已经是蔓延趋势了。

No.3“中介敲边鼓”

作为一个有良知的行业中人，虽然我自己不干也不齿这样的敲边鼓行为，但也不得不非常诚实地说，撺掇房东大涨租金的行为，十个中介九个会干。

房租这轮猛涨，中介虽不是直接的“祸首”，但作为整体而言却逃不掉“帮凶”的标签。

前面讲的大房东跟风大涨房租，跟风的消息从何而来，十之八九是从中介那得来的。

尤其是上海滩上所谓的那几家大中介，上蹿下跳，夸大其词，以偏概全地撺掇大房东看齐二房东，跟风大涨房租的事真没少干！

说句良心话，在通胀持续的当下，面对房东询问是否要涨房租的问题，一概回答不应该涨，那也是在瞎扯淡，但使劲撺掇房东看齐二房东，大涨房租，更加“不道”。中介行业长期存在的这种“不道”恶习非革除不可。

★如何破高租金这个局？

怎么才能有效破解高租金，尤其是大城市租金高还涨幅快的困局？破局或得分宏观和微观两方面。

No.1宏观破局

宏观破局指的应该就是顶层的设计和措施。8月31日的住建部发布会已经给出了大政方针和一些具体的措施方向。可以说方向是对路的，未来是值得期待的。

但是我们还是要非常客观的认识到，发布会上所提到的那些措施，真正执行到位，发挥应有的作用并非一蹴而就的事情。

有的措施完全落实到位需要时间的加持。比如保障性租赁住房建设，上海“十四五”计划形成供应保障性租赁住房超过42万套，这个目标岂是一下子就能完成的？

有的措施则还只是方向性的，指导性的，真正有效地执行还需要有相关可执行的措施或是方案跟进甚至要有新的配套法规才能顺利实施。

比如城市住房租金年度涨幅不超过5%，政策很是叫好，但在执行层面上，若单只有这样一条指导性的政策恐难操作或是操作效果不佳，或许真的很有必要像德国模式那样，追加几条法规层面的配套才能真正打到问题的“七寸”上。

对于当下需要租房的普通老百姓而言，目前国家所设计的宏观破局再完善，再振奋人心，那也只是“远水”，很难指望其能立马缓解现实中的“近渴”。“近渴”还得更多依赖微观的破局。

No.2微观破局

所谓微观破局，说白了就是“自救”。在高租金的整体环境中想要完成“自救”，说句大实话，柯南这样的行业资深人士或许还有个八成胜算，普通租房者还真没啥绝对管用的“自救”良方。尽管如此，还是有一些实用的建议可以给到大家的。

建议一：有意识的认识一两个中介资深老江湖，关键时刻可能就是你的“救星”。

建议二：付房租别磨叽，别在房子设施设备瑕疵的问题上总是和房东斤斤计较。绝大部房东不怎么涨房租多是看在这两条份上。

建议三：舍弃不想爬楼的惰性（除非是年龄老，实在吃不消）。不想爬楼是几乎所有租房者的共性，舍弃这样的共性，租到价格相对较低的机会会大增。

长时间遵循并做好以上三点建议的内容，虽不能保证一定能“自救”成功，但成功概率一定会比市场中其他八成以上的租房者高出一大截。