“老破小”天价学区房,要凉凉了吗?
发布于 2021-09-06 06:24
文/晏凌羊
五月份人口数据出来后，为了提高生育率，“郭嘉”真的是从教育、房产、金融等等方面重拳出击，力度不可谓不大，决心不可谓不强。
为了提高生育率，他们也是拼了。
逗号刚出生的时候，我原先供职的单位的计生组（一般放在工会部门）还主动催促我办了独生子女证，方便我领取相关补贴。
这才几年过去，生育政策大变……想来是生育率指标实在是太难看了，已超警戒线。
“政策落地”相比“政策发布”，是存在滞后性的。提高生育意愿的举措（比如与房产、医疗，教育有关的）要全面落实，尚需时日。
而人的生育意愿和年龄高度相关。啥都能等，唯独年龄不能等人……势必会有那么一代人，想生但生不了了或是“不敢生、生不起”。
而今天，我们聊聊影响生育率的房价问题。
前两天的“居者有其屋”发布会，我的解读为：保障性住房会增加，房产税暂时不会推出，房价会比较平稳。在“香港模式”和“新加坡模式”中，我国选了后者。
我的预测是：楼市成交量下滑，楼市上涨动能不大。“老破小学区房”将受到重创，学区不大好但地段好、楼盘新的房子逐渐成“香饽饽”。一线城市核心地段的新房还可以，但郊区的新房子更难出货，开发商日子不大好过。在三四点线以下城市买新房的人，尤其要注意“开发商可能跑路”的问题。
前天，广州市住房和城乡建设局官网发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，有的小区的房间几乎被腰斩，回到了2019年没有疫情的行情。
这个指导价确实够狠，但具体怎么执行，未知。
如果在网签阶段就执行指导价，即，价格太高就过不了系统（我觉得这么操作的可能性小），目前肉眼可见的影响是：楼市成交下滑，中介可能会倒闭一波。阴阳（避税）合同普遍，“刚需族”买房时的实际购房成本会提高。
比如，指导价600万的房子，实际买下来要800万，银行只贷七成420万给你，你表面上需要支付三成首付款180万，但实际上要拿出来380万，而按照实价买房的话，你首付款只需240万。
当然了，你实际交的税款少了几万，只是相比160万的首付缺口，少了的这点税款不算什么。
我感觉，经过一段时间的博弈，房价可能会微微下跌，但绝不可能跌去30%，撑死了跌10%。
我们过去房价涨，有一部分是房子流动性的溢价。房子流动越快，房价涨幅越高。这就是为什么“价量”一般是捆绑在一起涨跌的（价量齐跌、价量齐涨）。
当然了，房价浮动，也不仅仅跟成交量有关，所以，很多时候也会“量跌，价不变”。
为什么我判断房价撑死了只会下跌10%？因为现在大家都没有了“楼市继续涨”的预期和信心，楼市也就没了上涨的动力。
到了2021年，我的思考逻辑就变成了这样。
今年找我咨询房产的，我一律劝Ta们不要买、慎重买。
我觉得2021年买了“老破小”学区房、买了公寓、商业地产的，接下来可能会长期“高位站岗”，有一点“点儿背”。
老粉都知道，我挺喜欢研究楼市的。
现在想想，那一波听信了“深圳房价永远涨”理论而加杠杆甚至合伙炒深圳房产的人，也是实惨。
房子涨幅绝对超不过Ta们支付的利息，还有可能房子砸手里（高位站岗），若是自己又遭遇债务爆雷，就真的好麻烦了。
你看吧，人只能赚到认知范围内的钱，也只能规避掉认知范围内的风险。
住房和教育，确实是影响生育率的两大杀手。
而结合相关的政策组合拳看，学区房几年内可能要“凉凉”。
“郭嘉”这次要动真格儿的了。
短期来看，会引起小波动；长远来看，会避免大动荡。
作为普通人，不必过分恐慌。当年国企下岗潮，对一代人、一波人来说也是阵痛，但“塞翁失马，焉知非福”。脑子灵光、手脚勤快的人，去哪儿、干嘛，都饿不死。
我自己研究相关教育政策，得出的一个结论是：如果想要孩子（不分男女）有个更好的出路，可以让孩子多接触和学习工科。我国文科人才是有点过剩的，内卷也很严重，以后也是。
我不是在歧视文科，只是单从“供需比”以及保障收入的角度，提出这样的建议。文科好多是可以自学的，但工科离开了学习环境很难自学成才。
当然，每个孩子的特长都不同，跟学科的缘分也不同，这里只是讲一个好就业的大方向，求你们不要抬杠。
今天我跟逗号说：“我再也不说你爸爸是学渣了。你爸爸也很厉害的。Ta能考过的试、考到的证，妈妈考不过、考不到。你也可以向你爸爸多多学习。你爸爸也是学霸，只是霸的领域跟你妈不一样。”
然后，我觉得，普通人真的要学会看枯燥的新闻联播，看ZF的发布会、通知，而不要只会刷些没啥营养的短视频。这对于我们理解时局、趋势，真的会很有帮助的。你抱谁的大腿，都不如抱紧Dang的大腿。
我自己混迹社会这么多年，发现真正爱看新闻联播、喜欢花时间研究和解读国家政策的，都是媒体人、金融人、生意人。我也因为工作的关系，跟这三类人打交道最多。
你若是懒得看枯燥的新闻和通知，多跟这三类人聊聊也行，当然，前提是人家愿意给你聊（带你玩）。
我还有个政策预判：对高收入者的税务清算（范冰冰、郑爽），才刚刚开始。明星搞完了，下一步可能是头部网络主播、头部自媒体。
对话语权的管控，也才刚刚开始。统一意识形态将成为主流风向，大家要习惯。自媒体行业，收入会递减，不再像从前那般风光。
“郭嘉”搞“共同富裕”策略，搞“三次分配”（中yang财经委员会第十次会议上提出的新词），是向着底层的。
解释一下———
一次分配，说的是“市场经济”，也就是我们说的“看不见的手”调控，比如劳动力价格。
二次分配，说的是“行政主导”，也就是“看得见的手”调控，比如，税收调控、财政拨款。
三次分配，说的是“社会主导”，也就是社会互助。以后，可能公益事业、社工事业会比较发达。
真的，我也是在研究建国后经济变革史的时候，发现我Dang真的很有治国智慧，尤其是改开以后……Dang真的是想“好好干”的。
虽然这个过程中，可能会有一些急政、恶政，但整体，还算OK。
近几代ling导人出台的政策，都是削扁金字塔顶层，在筑牢和加固整个社会金字塔的底盘。
削扁金字塔顶层（抓大老虎、打苍蝇，杀鸡儆猴），先稳住了农村（给农民减负、脱贫攻坚），再稳住城市中低收入者和小中产……
他们知道，底盘不稳，金字塔不稳。
现在，改革的车轮刚刚开启，请大家要坐稳扶好吧。
全文完
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