二手房遭遇最强监管,下一城会是杭州吗?

01 事件回顾

继深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安、三亚、绍兴、衢州之后，广州于8月31 日发布《建立二手房交易参考价格发布机制的通知》，成为全国第9个加入二手房指导价的城市。9个二手房指导价的城市：浙江3个，广东3个，江苏1个，海南1个，四川1个，陕西1个。总的来说，集中在经济较为发达的地区。

二手房指导价出台后，深圳二手房的成交量迅速下滑，8月份成交1979套，同比去年同期的13407套，下降85%，大量房产中介失业，二手房市场进入冰封状态。

 

02 二手房指导价，究竟是为了指导什么？

二手房出台指导价，从表面上来看，是为了控房价降预期，抑制炒房现象，从而控制房地产市场的热度，让政府能够从宏观上把控二手房价格，在尊重市场的基础上，避免市场的盲目性和投机性。但从更深入的角度剖析，二手房指导价更重要的作用是为了指导银行，管控信贷。

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对不同类型的商业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设立“两条红线”指标。

其中，中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。不过，对于银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的，监管部门也给予了2-4年的调整过渡期。

压缩房地产信贷资源的本意和供给侧结构性改革是一脉相承的，一方面是去杠杆、控风险，逐步控制和降低房地产行业与金融系统紧密联系的风险；另一方面是降成本、补短板，减少过度资金流入房地产市场，增加实体经济信贷资源支持。

从银行的角度看，对于二手房的贷款评估是严格按照指导价来评估的，也就是说，出台二手房指导价之后，对应的贷款额度也开始缩水了，购房者的首付压力进一步增加。

以广州某楼盘为例，此前的挂牌价在18万元/㎡，成交价也高达17万元/㎡，但二手房指导价一出台，价格直接定格在9.2万元/㎡，相当于真实市场价格的54%，价格遭遇腰斩。如果买一套100方的房子，以17万的单价计算，首付三成在510万左右，按揭为1190万。但按照指导价9.2万计算的话，100方的成交总价为920万元，如果支付三成首付的话，按揭为644万。

如果碰巧你是按1700万的市价买了房子，按揭额度缩水到644万，那你的首付款为1056万元，足足提高了一倍多，以六成首付买房，七成按揭降到了四成。

普通购房者绝大多数都会使用贷款，把房子抵押给银行。对于三成首付的人来说，只要房价下跌30%，首付的部分就跌没了。失去了首付，购房者断供的概率就大大增加，最终的风险全在银行。而银行一旦倒台，所有责任将由国家承担。

因此通过二手指导价，指导银行的评估价，从而降低居民购房的杠杆，这才是指导价真正的指导意义所在。压制杠杆是对于房地产市场系统性风险的一种规避，更是对整个金融市场的风险控制。

 

03 目前杭州二手房交易市场现状

从刚披露的8月二手房成交数据来看，杭州市区二手房仅签约5602套房源，继3月份成交11543套，4月份10029套，5月9013套，6月7539套，7月6304套，连降5个月，接下来成交下行趋势或将延续，同比去年数据大幅下滑。

数据来源：安居客，正班基金投研部

成交量下降主要有三个原因。

新政。8月5日出台的新政，拦住了场外的跃跃欲试的投资客，数十万张房票被拦在场外，需求被压制。

供应充足。最近几个月，新房供应相对充足。尤其是8月份，新政后出现了开盘潮，上万套房源开闸，这也使得很多购房者都涌向了新房市场，二手房自然降温。

信贷收紧。从5月份开始，银行对二手房的贷款限制越来越严格。目前，二手房按揭的放款周期普遍在4-6个月以上，部分银行甚至已经对二手房已经停贷，之前放款周期快的外资银行也开始控制额度。伴随着成交量下跌的是越来越上涨的二手房贷利率，半年内上调5次，首套6.3%，二套6.4%，还需要5万存款一年，失去了信贷的支持和按揭的杠杆效应，二手房也丧失流动性，交易的链条被打断。

 

04 二手房指导价会在杭州落地吗？

二手房指导价，背后的逻辑直指共同富裕。而浙江，又是共同富裕示范区。前文提到二手房指导价可以调节居民在楼市中的杠杆，也能够起到一定的缩小贫富差距的作用。

2018年前，为了去库存，我国居民部门整体加杠杆到了一个较高的水平。2018年6月后，国家开始控制居民杠杆，强行对房地产市场降杠杆。目的也是为了控制金融的系统性风险。

到了2020年，因为疫情影响，国家加大了印钞力度，来确保经济的稳定。结果导致强二线和一线城市部分板块和楼盘因为富人们通过抵押手中的资产，恐慌性购置新的资产而暴涨。疫情后的一轮房价大涨行情，对应的是有钱人购置核心资产。

回过头来看深圳和广州的二手指导价，打压的最厉害的就是那些核心资产的评估价。根据广州官方的解释，二手指导价是可以动态调整的，并不是所有的楼盘都一次性指导到位的。哪里涨得厉害，哪里就需要更多的自由资金沉淀在里面，利用杠杆炒房的路子就被堵死了。

据此我们可以推断出结论：二手指导价指导银行评估价，强行降低富人在房产上的杠杆，减缓贫富差距的进一步拉大。

如果杭州实行二手房指导价，大概率是会实行差别化的二手房指导价：对暴涨、或者说有钱人汇聚更多的板块实行更严格的二手指导价，增加持有成本；对刚需板块实行较为宽松的二手房指导价，让更多人买得起房，增加老百姓的幸福感。这或许是二手房指导价更深远的意义所在。