《契税法》解读,干货快收藏!

▨  一、契税：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税“《契税法》”自2021年9月1日起施行，《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）同时废止。《契税法》与《暂行条例》相比，哪些规定变了，哪些没变？契税的税率是否真的提高了？

《契税法》是由2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，《契税暂行条例》是由国务院令第224号颁布，《契税法》是在整合原《契税暂行条例》以及《契税暂行条例细则》的基础上，根据《土地征管法》的相关规定进行调整，并结合程序法《税收征管法》，进一步推进了我国的税收法定进程。

▨  二、《契税法》主要变化与解折
（一）

（1）在我国，土地按照所有权主体分为国有土地和农村集体所有土地，1997年《契税暂行条例》出台的时候，农村集体所有土地使用权尚无流动性。随着中国农村土地改革的进程，2020年1月1日起施行的《土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”因此，集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式入市流通。《契税法》征税范围不再区分国有土地，而是统一为"土地使用权出让"，将"农村集体建设用地使用权"的出让纳入征税范围，符合国家进行农村土地改革的趋势。

（2）《契税暂行条例》明确 "转移土地、房屋权属"不包括农村集体土地承包经营权的转移";《契税法》将相应表述修改为不包括"土地承包经营权和土地经营权的转移"。这一调整可能是基于近年来农村土地制度改革中将土地承包经营权进一步细分为承包权和经营权，以实现农村土地所有权、承包权、经营权的"三权分置。

（3）新增将“划转”方式转移土地房屋权属列入征税范围，对应：财税【2018】17号第六条"资产划转"规定∶"对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税"。
（二）

（1）依据税收法定原则，修改了税率确定程序，地方可确定差别税率。

契税具体的适用税率仍可由地方根据实际情况在3% 5%的幅度内确定；

由省、自治区、直辖市人民政府提出具体适用税率；

由省、自治区、直辖市人民政府同级人民代表大会常务委员会决定具体适用税率；

全国人民代表大会常务委员会和国务院进行具体适用税率备案。

 

（2）契税属于地方税收，新《契税法》体现了健全地方税体系改革思路，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，有助于地方政府按照本地实际情况发挥契税的宏观调控作用，因城施策促进房地市场健康发展。

《契税法》授权省、自治区、直辖市（省级）可以对不同主体（第几套房）、不同地区（北上广深）、不同类型（90平方）的住房权属转移确定差别税率。
（三）

（1）结合相关文件，对于土地、房屋权属转移合同确定的成交价格作出具体说明，即成交价格不仅包括应交付的货币，还包括了应交付实物、其他经济利益对应的价款。契税计税依据确定更为明确，核定征收不再简单参照市场价格，提高税务实操的规范性。

链接：

财税字【1998】96号规定∶土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

国税函【2009】603号规定∶ 对通过"招、拍、挂'程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税其中的土地前期开发成本不得扣除。

关于市政配套费是否作为契税的计税依据，依据《契税法》，应参照以《土地出让合同》约定，合同确定的成交价格中包含市政建设配套费的作为计税依据;反之，不交契税。

（2）针对核定征收的情形，将"其他没有价格的"兜底性表达纳入核定征收，即除了土地使用权、房屋赠与之外，例如，奥运冠军受赠获得房屋，属于“其他没有价格的转移土地、房屋权属行为”的计税依据，也由税务机关参照相关市场价格依法核定。

（3）遵循《税收征收管理法》中明确规定“对于纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，税务机关有权进行核定，并且税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定”，新《契税法》对于成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，不再简单参照市场价格核定，而是核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。该修改既体现了程序法与实体法的衔接统一，也为税务机关的核定征收提供了相应的法律依据。
（四）

扩大并细化契税减免的范围：

（1）体现了对公益事业的支持，对“非营利性”的学校、医疗机构、社会福利机构做出了免税规定。

其中教育，对应财税【2004】39号规定，"对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税"。

此次增加了缺乏相关规定的医疗和社会福利机构的公益事业的免税规定，具体的优惠细节还需待后续法规出台明确。

（2）《契税法》整合了《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》和个别财税文件中针对契税的免税规定，将其上升为法律，如承受荒山荒地荒滩用于农林牧渔生产、夫妻之间变更土地房屋权属、继承承受士地房屋权属等免征契税情形。

整合财税【2014】4号文中“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。”国税函【1999】391号文：根据我国婚姻法的法规，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策法规征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。将婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属"免税纳入了法律层面，提升了立法层级。

依据国税函【2004】1036号文“对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属二不征契税。”此次《契税法》进行了修改，将法定继承人纳入了征税范围，把"不征税"变为"征税"，但享受"免税"优惠。

（3）《契税法》将不可抗力致住房灭失后重新取得住房享受契税"免征"、"减征"优惠政策的情形不再限定为"重新购买" 。

（4）《契税法》调整了契税优惠政策的制定程序，国务院可以根据发展需要规定契税减免税其他情形，报全国人大常委会备案;而省级人民政府可以决定规定情形的契税减免，报同级人大常委备案。

   1）《契税法》新增授权国务院可以规定免征或减征契税的其他情形，并报全国人大常委会备案，即根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员备案，

虽然现行有效的契税税收优惠政策并未全部体现在《契税法》中（例如《契税法》并未在减免税项目中具体列举个人购买住房、企业改制重组等方面的现行契税优惠政策），但根据《契税法》上述条款可以免征或者减征契税，为后续政策的出台提供了接口。

   2）免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国代表大会常务委员会和国务院备案。

《契税法》对于地方免征或者减征契税的确定程序的这一规定，遵从了《立法法》中针对地方性法规需报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案的要求，提高了制定税收优惠的法律规范性，契合税收法定原则。

（五）

（1）《契税法》将《契税暂行条例》设置的纳税申报、缴纳税款两个环节合并为申报缴纳一个环节;

（2）《契税法》统一明确了纳税期限，由原来的"纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款"修改为税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

《契税法》的新规定，简并了申报纳税环节，与现行地方契税实施办法中的实际规定保持一致，例如河南、江苏和浙江等省，均规定在"办理房屋、土地在权属变更登记手续前"缴纳，更符合契税对权属转移征税的立法目的。

一方面有利于提升纳税便利度，能够减轻纳税人负担，促进纳税遵从，可有效避免税款迟延缴纳引发税收争议情况的发生;有利于保证税款及时入库，提高征管效率;相比《契税暂行条例》，《契税法》的规定对于纳税人而言更灵活，有效降低纳税人办税成本，也有利于减少已经缴纳的契税迪申请退还的机率。
（六）

（1）为保护纳税人权益，《契税法》规定纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。

财税〔2011〕 32号规定∶"对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税'

（2）房产是纳税人的重要资产，为更好地保护纳税人信息安全，税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

 

（六）明确与其他各部门建立信息共享机制和契税实体法与税收征管法等程序法的衔接

（1）税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理，有利于推动协同治税；

（2）推动房产相关信息的全面联网共享，个人的房产信息将全部反映在税务系统中。

（3）纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

《契税法》进一步明确了相关部门在契税征管上的协税义务，为深化税务部门信息共享和业务协同提供了法律保障。

（4）契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《税收征收管理法》的规定征收管理。 

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