卖房遇上离奇招数,到底谁在搅动北京楼市?

“就是普通的一次换房，没想到半年过去了，房子在明确反对的情况下被网签，自己还得借钱去买当初看上的房子。”提起半年多来的经历，北京市民沈女士感慨万千。代理买房、要求更名、腾挪指标，这些寻常人不会用的方法似乎在告诉她，恐怕是遇到了北上炒房客。

继深圳、上海之后，北京楼市在今年也变得不平静起来，尤其是二手房市场，走出了一波小高潮。从学区房到大户型，每每探寻，总能听到唱多的声音。谁在唱多？谁在炒作？如何操作？本报记者通过还原沈女士的卖房经历，力图揭示楼市下的那股“暗流”。

视觉中国供图

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临近过户买家要求更名

时间回溯到2020年12月19日。按沈女士所说，当天傍晚，21世纪不动产的经纪人李先生带着买家田先生与她见面，提出想要购买其正在挂牌出售的望京东园小区房屋。

当晚，双方达成了房屋买卖的初步意向——全款购房，房款1185万元，定金100万元，于2021年6月19日前完成过户。但在签署合同时，田先生表示因不具备购房资格，需要借用合伙人陈先生的名义购买，将房屋落在合伙人的名下。“我想想就同意了。”沈女士说。

随后，田先生和买家陈先生先后向沈女士汇出50万元作为购房定金。然而，在等待履约的过程中，今年4月9日，经纪人突然提出更名要求。

按经纪人在微信中所说，买家的购房资格还没有腾出来，为尽快完成交易流程，希望沈女士配合签署一份变更买受人的补充协议，将这套房屋落在陈先生家人名下。

4月26日，人在外地的买家陈先生在微信群中首次露面，承认当初和沈女士见面的田先生只是代理人，他才是出绝大部分资金和名额的一方。他名下仍有房产尚未过户出去，希望将买家的名字更换成身份证号码为同一个地方的表弟，为此，他愿意支付5万元的补偿金。

“我要求按照原合同履行。”当天下午，沈女士拒绝了临时更名的要求。

记者调查

在记者拿到的于当日签署的存量房买卖合同复印件中，田先生被写进了委托代理人一栏，而房屋买受人（即买家）一栏写的是通讯地址在深圳市福田区的陈先生，买家在合同中陈述属于京籍家庭、名下无住房、无共同买受人。

据记者了解，根据本市政策，以家庭名义购房的，不允许以没有购房资质的一方名义单独提交网签合同或者办理不动产登记证，目的就是遏制“假结婚”。这份合同中注明无共同买受人，就意味着无论是网签合同还是不动产登记证上，将都是陈先生一人的名字，合同也表明他具备购房资格。

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腾挪指标离婚又结婚

一个半月后，交易再次横生枝节。

6月11日，经纪人告知沈女士，近期就将进入网签流程，但此时，买家变成了两个人——陈先生和其爱人。“当初签合同时说好了买家只有他，怎么又多出来一位爱人？”直到此时，沈女士才被告知，如果是陈先生一人名字，是无法通过购房资格审核的，只有以家庭名义才能通过购房资格审核，因为只有他爱人是北京户籍。

“为了腾挪指标，他和爱人中间还办了一次离婚。”对于离婚一事，经纪人毫不避讳。

同样毫不避讳的还有买家陈先生。在6月16日的对话中，陈先生也提到，自己为了腾出购房资质，于4月7日办了离婚，6月9日重新登记结婚。至于为何要离婚来腾挪指标，其先后的解释并不一致，一会儿说是为了少缴税，一会儿说是为了名下少一套房。

“在深圳工作，来北京离婚又结婚就为了买房，这不就是炒房客吗？”沈女士觉得自己遇到的正是炒房客。她反复追问陈先生第一次结婚是何时，对方拒绝回答。

沈女士再一次拒绝了将两人写入合同的要求。然而，6月17日晚上10时53分，经纪人发来信息，说已提交网签合同。这份网签合同中，陈先生成了买受人共有人，买受人则是其法律上的妻子。

“这是在明知我反对的情况下，滥用代理权，擅自替我签署了网签合同。”沈女士告诉记者，尽管她的确曾于2020年12月19日签署了网签授权委托书，但那是在买受人为陈先生一人的情况下。如今，买受人发生了变更，她也多次明确表示不同意，经纪人仍一意孤行，违背了她的真实意愿。

记者调查

在记者拿到的一份盖有公章的税收完税证明复印件中，今年3月30日，陈先生刚和其爱人办理了一次房屋产权转移，将夫妻间的共有房产变为其单独所有。巧合的是，该套房屋同样位于望京东园，产权转移前，男方拥有99%的份额，女方拥有1%。

对于经纪门店的做法，沈女士投诉给了12345热线。12345热线人员在回复中表示，该门店的确违反了《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》和《北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》的相关规定，已被暂停网签权限。

记者也向21世纪不动产进行了求证，获悉该门店为21世纪不动产的加盟店，已经被暂停网签，但对于经纪人的相关行为，截至发稿前未做回应。

疑

房产大V暗中撮合交易

记者也在调查中发现，在沈女士卖房过程中短暂出现过的代理人田先生，疑为新浪微博名为“水原十口”的房产大V，目前微博粉丝数16万。

5月21日，“水原十口”在微博上发了一条信息：“5位广州深圳的房东老板，同时来北京过户”，下面还配有一张合影照片。照片中的一位男士和聊天记录中陈先生的头像显示为同一人。沈女士也证实，当初和她见面的代理人即为照片中的“水原十口”。

从2020年12月起，“水原十口”就开始在微博中发表北京楼市分化行情即将到来、买房需趁早以及显示楼市火热的言论，比如“在咖啡馆同一个位置，一周签了三套”“今年初，越来越多的广州房东来北京、杭州买房了”。

今年7月23日，“水原十口”还在微博上给出了楼市“建仓建议”：唯一一个可买的一线城市是北京。他的理由是：购房资格简单、好贷款、不限售、税费低，而且北京目前的楼市价格还不到上海、广州、深圳楼市价格的七成，甚至部分低于杭州。他建议出手的标的，就是1000万元的房屋。“去年开始，我的仓位基本都在单套1200万以上，这是北京最好一批的回报性房产。”

不过，截至记者发稿前，这些言论中的多数均已不对外公开。

至于外地人如何获得北京购房资格，名为“水原管家”的微信公号在问题解答中给出了四种途径：连续60个月社保个税、办理北京户口、结婚、工作居住证。关于结婚，文章中写明市面上专业婚票价格约10万元上下，非熟悉渠道有一定风险，而水原管家可以介绍渠道。

记者调查

有市民也向记者反映，曾在8月向“水原管家”助理咨询过没有购房资格如何在朝阳区买房，得到的回答是“购房资格可以JLH（即结离婚）操作来解决”，有标准的操作流程和全套手续，也可提供垫资服务，风险可控，需支付买房、贷款、垫资服务费等。

记者查询其公开资料发现，包括选房、看房、谈判、交易等的选筹服务，费用为房屋总价的2.5%；抵押贷款服务，费用为贷款总额的1%；垫资收费需私下询问。

“水原十口”就曾在微博上吐槽，有人想要收费打4折，但水原管家没有这种折扣，对方就去找了小中介，虽然砍了10万元，买房中却亏了30万元。

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为何总有人要搅动楼市

综合统计数据可以发现，2020年，在北上广深四座一线城市中，北京楼市的表现是最为平稳的，深圳和上海频现的“打新潮”并未在北京出现。

自2021年起，北京楼市，尤其是二手房市场，开始出现一波小高潮，这其中，既有疫情后置业需求升温和“学区房”热的客观原因，又有唱多、炒作的主观原因。不同于以往的是，唱多、炒作的人中，除了经纪人外，个别房产大V也颇为活跃。

此前被深圳市七部门联合查处的“深房理”，就是活跃的房产大V。经初步查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策、虚假广告宣传、非法集资等多项违法违规问题。

“深房理”的故事并不独特。信息化时代，不同城市和各种平台都活跃着自诩为专家的房产大V，输出买房观点。从咨询、带看、成交，到贷款、代办资格，成规模的房产大V已经形成了一个闭环的生意链条，每个环节都明码标价。因此，楼市越热闹，被说动买房的人越多，身处其中的房产大V越能财源滚滚。

大V不会说的是，作为一项长期的住房制度安排，“房住不炒”早就写入十九大报告，是楼市的基本定位，在一线城市尤为坚定。

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