大变局!现在深圳买房要看什么?
发布于 2021-09-22 10:36
近期，深圳楼市冰火两重天。
一边是新房扎堆入市：10个项目有住宅待售，计划推近5500套房，但主要供应集中龙岗、坪山和光明，福田南山处在断供状态；一边是二手成交量再创新低：8月二手住宅成交2043套，同比下降约76.1%。
要知道，自去年715调控至今，深圳楼市格局发生了大变化，购房者的心态也发生了转变，不少购房者对买房这件事，比较冷静，不是什么房都抢着买，还是要看房子本身和地段有没有价值！
01.
宝中降价，光明新盘热度降低！
PPT买房时代结束，新时代开启
近期，深圳去年卖爆的片区，热度欠佳。
比如宝中：
前两年因为「前海扩容」的“炒作”，房价一路走高！去年冲上了10万+/平的舞台。自今年年初二手房指导价出来之后，深圳楼市部分需要的价格被“挤压”。9月初前海扩容消息出来之后，宝中住宅挂牌价再度飙升。
前海官宣扩容两周后，壹地产走访发现，宝中最低上车盘花样年花郡，一套28㎡的户型，挂牌价又从450万降到了350万，直降100万。
要知道，7月时该小区的56 ㎡户型成交价还是750万。算下来现在的挂牌单价，比历史成交价还倒挂了小一万左右的。
现在市场有波动，虚高的房源开始回吐，泡沫和真火就出来了。潮水褪去后，才知道谁在裸泳。
再来看光明：
去年，光明市场热度非常高！
整个片区2020年，新房住宅成交约732004㎡，同比增加101%，成交套数达7597套，同比增加110%。
即便是去年楼市热度极高的光明，近期也出现部分新盘认筹量不好的情况。不少购房者开始迟疑，担心买入时机是否正确。
壹地产认为，当下新房、二手房市场的“静默”，说明“ppt买房时代结束”，未来纯粹炒概念、炒地图、炒未来预期的房子，可能会有所降温甚至熄火，或者说不是大家选择的方向。
楼市走到了新的“十字路口”，壹地产认为，下判断前，有些“东西”值得我们再去探究！
02.
新经济时代下
如何判断，当下房地产市场行情？这里想先跟大家分享三组与房地产相关的数据。
第一组数据：房地产开发投资额。
2000-2019年间，中国房地产开发投资额占历年固定资产投资额比重基本稳定在20%左右。YQ爆发后这两年，中国的房地产开发投资额占比由原来约20%，上升到27.3%，今年上半年更是高达28.2%，疫情让中国的经济对房地产的依赖度有所上升。
第二组数据：商品房销售额。
中国商品房销售额占GDP比例在1998年到2007年处于一个加速上升期，2007年到2019年十几年间处于缓慢提升期，其中2016-2019年3年间，在16%左右浮动。2020年商品房销售额占GDP比例提升了1个百分点，2021年上半年再上升，达到了17.5%。可以看到因为2020年YQ造成短期要稳增长的效应，经济对房地产的依赖度也提升了。
第三组数据：土地使用权出让收入。
2020年土地出让收入占一般预算收入的比重约46%，这个比重跟金融风暴前（2007年）的14.2%相比大概增长了3倍左右；而2020年的土地使用权占当年GDP的比重也达到了8.3%，创了十几年来的历史新高。
从这几组经济数据，可以看出，当经济需要稳增长的时候，房地产目前可能还是一个重要的渠道。
值得注意的是，YQ爆发后美国因为「货币超发」，房地产也涨了不少。根据Case-Shiller房价指数，美国20个最大城市今年4月份房价同比增长了约14.88%，这是自2015年11月以来的最高水平。今年一季度，美国GDP为5.37万亿美元，房地产增加值占GDP的比重为12.8%，远超中国的7.79%。
可见，当美国的经济遇到了百年不遇的疫情的时候，它也在很大程度上拿房地产来救急。
03.
楼市面临大变局
深圳是否还有买入机会？
楼市大变局，深圳是否还有买入机会？壹地产认为要读懂深圳楼市，要先了解深圳发展进程。
过去几十年间，欧美发展国家核心城市的城市化进程往往经历两个阶段，一个是“逆城市化”，即大城市人口的流动会跟随都市圈的发展，由中心流向边缘；另一个是“再城市化”，即周边人口再向城市核心聚集。
比如：
1986年-1991年，澳大利亚的墨尔本、布里斯班、悉尼等大城市，增加的人口几乎相当于之前10年的人口增量。
1981年-1991年，加拿大的多伦多增加了30%的人口，几乎是70年代的2倍。
这种现象被学界定义为「从“逆城市化”到“再城市化”」的过程，而在这其中，影响人口流动的关键因素是产业、政策。
产业上，那些逐渐成为高新技术、金融、企业总部中心的大城市，会持续吸引高端人才流入。
政策方面，官方也会有一系列扶持政策，维持城市中心地位。
参考欧美国家城市化进程，我们认为，深圳正在走前人走过的路，并且是「逆城市化+再城市化」两个阶段同时进行。
一方面，深圳都市圈的政策引导下，部分产业与人口外扩到城市周边；另一方面，深圳中心城区的吸引力还在增强，持续吸引来自全国的精英群体。
这些年，深圳以福田为中心发展兼顾西部，在这种情况下，福田、南山可以说是深圳当下的重点发展片区。
▲福田位置示意图
值得一提的是，福田目前正在“发力”，为“中心”打下坚实的基础。
先是地位的提升：
作为深圳的政治中心的福田在粤港澳大湾区规划之后，作为深港中轴的战略地位将进一步提升为：深港都市圈脊梁。
根据福田区整体城市设计中期成果显示，福田将打造“不一样的世界一流中心城区”。从城市中心，到都市圈再到“世界一流中心城区”，福田地位正在逐步提高！
再是高端产业的规划：
众所周知，福田是深圳的「金融中心区+企业总部基地」，承担的是整个大湾区，乃至全国的经济运营管理功能。而目前，福田深港科技创新合作区、八卦岭、香蜜湖等多个重点片区正在快速升级、革新。
金融方面，福田发展的是“金融科技产业”。
▲深圳金融科技研究院建设工程效果图
福田正在落地数字货币创新研究所、区块链与新经济研究所、金融科技创新实验室等一些列重大项目和平台，试图建设国家级金融基础设施聚集地，探索形成新的金融生态。包括数字人民币金融基础设施建设，推动“数字人民币”的应用，其背后的意义之一，是助力人民币参与国际竞争，推进人民币国际化，重塑国际金融秩序。
科技方面，福田有一系列核心技术攻关。
福田明确提出要主动承担国家重大研发计划，全力推进多个学科领域关键核心技术攻坚。
04.
多元商圈+立体交通+高端文体配套
福田中心区是深圳人心中「YYDS」！
作为城市发展重点的中心城区，福田还是一个极具生活气息的片区。
其一，福田有丰富的商圈资源，为生活打CALL！
福田位于深圳中轴线的中心，深圳的发展核心，占据绝佳的区位优势。在这样的区位优势下，福田商业配套也非常丰富，基本分布在福华路沿线。
▲卓悦中心实景图
会展中心站旁有领展中心城、皇庭广场和连城新天地；
购物公园站旁有星河COCO Park和购物公园；
还有KKone、卓悦INTOWN、卓悦中心、大百汇广场、水围1368，以及近期新开的平安金融中心PAFC MAll等多个商圈。
基本上所有商务会谈以及日常生活的需求，都可以在福田中心区得到满足。你可以在福田做客户接待，日常还可以约老友吃饭、陪家人逛街。
福田近期还在深圳各区中率先提出了“公共文化进商圈”的理念，将人流密集的商圈作为公共文化服务空间，用文化为城市消费赋能，解决了城市消费空间功能单一、无法满足人的精神需求等痛点。（参考来源：幸福福田）
以后在福田，除了“买买买”之外，你还可以看得到「文化与商业相融」的场景，一边逛街，一边看艺术展览、摇滚乐队演出、民乐演奏等等，购物同时，享受“文化盛宴”。
其二，福田交通配套齐全，出行便捷且高效。
坐落于城市中轴线的福田除了有福田、皇岗两个通关口岸、广深港高铁福田站外，还分布着1、2、3、4、6、7、9、10、11号线等9条地铁线路（合计53座地铁车站，地铁运营里程达到93.9km），交通资源非常丰富。
日常出行，无论是自驾、地铁都非常方便；还可以通过高铁快速通往港澳乃至全国多个城市，与湾区其他城市建立联系，实现高效便捷地商务通勤。
从福田出发，无论前往南山、宝安、罗湖还是龙华，都非常方便！
▲福田城市景观
其三，福田教育资源丰富且优质。
福田一直以来都是深圳的教育强区，虽然土地面积仅有深圳的4%，但福田在这个空间上提供了深圳超10%的学位，且其中优质学位比例高。（数据参考：南方+报道）
像很多深圳的知名学校，比如深圳实验学校小学部、福田外国语小学、深圳外国语小学、荔园小学、园岭小学、百花小学等小学，深圳最厉害两所公立初中学校之一-深圳外国语，还有红岭中学、深圳高级中学等，都在福田。
此外，福田在2021中国公平教育百佳县市评比中，位列全国第二，足见其教育实力之强。
▲2021年中国公平教育百佳县市Top50
其四，福田的文体配套也非常齐全。
文化既是城市的灵魂，也是城市未来发展的核心竞争力，因此城市核心区往往也是文体配套汇聚的片区，福田亦如是！
▲深圳当代艺术和城市规划展览馆实景图
目前深圳主要的文体配套，基本都集中在福田，比如少年宫、深圳中心书城、深圳音乐厅、深圳当代艺术和城市规划展览馆、华强北博物馆、深圳美术馆等。
未来，福田还将推进建设国际体育文化交流中心、安托山博物馆群、国际演艺中心等高端文体配套。
▲图源：深圳发布
随着福田高端文体配套建设的推进，未来福田的文体氛围会更浓厚、日常生活会更丰富，自己的孙子可以享受更高端文化熏陶，在融洽的氛围中健康成长。
其五，福田打造“500米半径公园全覆盖”的中心城区。
徜徉在繁华都市中心的往往是摩天大楼、繁忙的街道，如果你要说公园，或许也有，但绝不多见。而福田，它不一样！
福田构建了「公园+绿道+立体绿化」三大生态系统，形成了以「市政公园+社区公园+绿化公园带」为框架的公园集群。
▲莲花山俯瞰福田CBD实景图
据了解，福田辖区内的公园总数达125个，道路绿化率约55.42%，绿化覆盖率突破42%，辖区公园绿地500米服务半径覆盖率约92.8%，远超深圳其他区。（内容参考：深圳特区报）
平时可以带着小孩前往，或看小桥流水、观鸟赏花，或看落霞染红天际，感受时光漫漫；也可约上三两好友，爬爬莲花山，畅享鲜氧时光……
但福田目前没有新房在售，次新房只有极少数挂牌，业主大多只是“挂挂”而已。好在据壹地产掌握的消息，福田中心区的加福华尔登府邸近期已经开放了展示中心，估计也快卖了！该项目每天预约看样板房的客户络绎不绝，展示中心也常常被挤爆。
05.
福田中心区239米天际住宅
加福华尔登府邸不容错过
著名建筑大师贝聿铭曾说，“艺术和历史才是建筑的精髓”。
加福华尔登府邸以239米的高度，屹立于福田中心区。作为福田近年来少有的住宅项目，加福华尔登府邸将艺术与建筑融合。
采用高贵典雅的香槟金主色、一线品牌3MM铝板、三涂进口AKzoNobel氟碳漆，打造媲美深圳豪宅标准的外立面；
大堂从顶面、墙面到地面，均采用高端优质石材，不同材质，颜色相互辉映，构建充满艺术的“殿堂”；
电梯甄选原装进口的日本三菱电梯，配备日立空调，营造归家尊崇氛围；
……
▲入户大堂效果图
作为核心区稀缺的住宅产品，加福华尔登府邸不仅从整体规划设计到外立面用材十分用心，本身亮点也不少，有4点：
1、“关内”少见的90平做3房，户型非常稀缺。
据壹地产了解，项目即将推出的住宅为户型建面约为86㎡、90㎡、125㎡，户型整体方正、南北通透，套内空间尺度开阔，可满足不同购房者的置业居住需求。
其中，建面约90平的户型做成了板式3房，要知道在深圳“关内”，做三房的户型往往建面约120平，最少也要100平，像加福华尔登府邸这种90平做三房，非常少见。
2、360°环幕城市景观，俯瞰福田CBD、远眺深圳湾。
加福华尔登府邸是福田目前最高的住宅产品，以约239米的高度，伫立于福田中心区奢享360°环幕城市景观，25层以上景观无遮挡，可北瞰福田CBD，南望米埔自然生态保护区，西揽深圳湾碧波粼粼，皇岗公园、莲花山公园、福荣绿道等约500公顷城市绿肺环伺，尊享臻稀高富氧诗意生活。
▲项目俯瞰深圳湾实景图
3、无敌地段，现在2站到会展、3站到市民中心，未来还可1站到深圳湾、2站通前海。
项目与地铁4号线、10号线交汇站-福田口岸无缝衔接，还临近地铁7号线-福民站，公共交通非常便捷，搭乘4号线出行，2站可达会展中心，3站到市民中心。
▲加福华尔登府邸周边配套示意图
联通前海、福田、宝安、东莞以及广州的-穗莞深城际铁路也在项目附近的皇岗口岸设有站点，目前该铁路的穿海隧道已经全面开挖，预计2024年建成通车，未来从项目出发，1站可到深圳湾，2站直抵前海。
未来住在深圳福田中心区，到南山深圳湾、前海上班，同样非常方便。
▲项目俯瞰福田CBD实景图
4、福田知名学校在旁，教育氛围浓厚。
项目旁边的深圳市福田区外国语学校（南校区），2021年中考以最高分594拿下福田区中考状元。
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