【原创】有没有的赚?深圳二批次集中供地回顾
发布于 2021-10-08 23:57
先来说说这宗流拍地块：该宗地块位于宝安松岗街道沙浦围工业大道西侧，占地38亩，容积率较高，为6.75，计容总建面为17.23万㎡，地块商业占比较高，超过6成，规划有一栋260米高的写字楼，其中含4.5万方限整体转让的酒店。 该宗地块为某央企旗下地产板块勾地，通过酒店设置了一定的排他性条件，但是即使设置了条件。当时仍有一家总部在深圳的央企在二批次地块第一次挂牌期间有竞拍意向，两家央企产生了一定的竞争。不过最后在勾地企业强烈拿地欲望驱使下，想去参与竞争的企业被劝退了。 那顺理成章的该宗地块在二批次集中供地再次挂牌时应该有勾地企业底价获取，好巧不巧，这一个月整个行业发生了翻天覆地变化，由于“众说纷纭”的原因，该勾地企业没有报名，导致了该宗地块流拍。 再来说说底价成交的四宗地块：底价成交的四宗地块，其中两宗也是典型的勾地，一宗位于深汕合作区的鹅埠镇，由深汕城投4.4亿元，外加1.5亿元代建学校成本摘得。地块占地61亩，容积率3.5，计容总建面14.18万㎡。另外该宗地块规定竞得人须负责投资建设54班深汕实验学校（九年一贯制），用地面积约30010平方米，项目总投资约2.9亿元，其中竞得人承担学校建设总投资的1.5亿元，剩余由深汕特别合作区公共事业局成本价回购。 也是说该宗地块的土地获取成本又多了1.5个亿，那么加上这部分配建成本，扣除公共配建面积，实际起拍楼面价接近4600元/㎡。该宗地块项目建成后住宅限销售价10300元/㎡。这样一看，即使不是勾地，去参拍的企业也不会多。所以该宗地块底价成交也就能说的过去了。 还有一宗底价成交的地块位于宝安松岗，占地面积497亩，总计容建面为51万㎡。其中含有三处幼儿园合计建面11120㎡，一所72班9年一贯制学校建面47464㎡。商业建筑面积65545平方米（包含地下商业12000平方米、体育场馆5000平方米（占地24200平方米）、社区菜市场1000平方米）。剩下的为住宅，建筑面积375370平方米，占总建筑面积的73.5%，普通商品住房、出售型人才住房（初始各占比50%）。 该宗地块普通商品住房销售均价不得高于45800元/平方米，可售人才房平均售价不得高于27400元/平方米、最高售价不得高于28800元/平方米（以上价格均不含室内装修）。 扣除教育配套及其公共配套建面，该宗地块的实际起拍楼面价约15000元/㎡，简单算一下该项目的货值，只算住宅部分按照毛坯销售仍有140亿元，若6.55万㎡的商业部分按照保守价格3万元/㎡测算，扣除无偿移交政府的，约有5万㎡可售，货值约15亿元，总计该项目建成后货值不加装修保守有155亿元。该地块起拍总价为63.29亿元，地产投资有个比较简单的地块衡量标尺叫货地比，该宗地块已经接近2.5。 但是本项目为车辆段上盖物业项目，大部分用地位于11号线轨道安全保护区内，进入11号线轨道安全保护区29.29公顷，竞得人需与轨道建设运营单位就本项目方案设计成果进行充分沟通，并需在办理《建设工程桩基础报建证明书》《建设工程规划许可证》前取得轨道建设运营单位的书面同意意见。 所以该项目赚钱，那也应当让地铁赚，毕竟深圳地铁为深圳轨道交通的发展做出了突出的贡献。所以该宗地块底价由深圳地铁摘得没有任何意外。 另外两宗底价成交的地块，一宗为位于龙华观湖街道的全年期自持地块，地块较小，总计容建面才1.87万㎡。由于人才安居集团对有政府压下来的人才住房建设面积硬指标，一般都会全力去争取纯人才房地块，所以虽然该宗地块也有竞争者报名，但是由于众所周知的原因，没有出价，安居集团底价获取。 这里顺便提一下，另外一宗位于南山西丽的全年期自持地块，由深圳西湖集团通过摇号竞得，总建面2.2万㎡，这宗地块是该批次供地唯一一宗进入摇号阶段的地块，共有3家企业参拍，一家是深圳西湖集团，一家是华润，还有一家是中海，他们愿意拿全年期自持地块的原因暂且不表，该宗地块摇号后实际楼面价12474元/㎡，在西丽这个寸土寸金的地方，持有两万方优质住宅物业，不香吗？ 最后一宗底价成交的地块是位于光明区光明街道的16亩地块，总建面为5.4万㎡，含有15000㎡的商业，且最小分割面积不得低于套内400平，住宅比例仅为67%，该宗地块共有三家企业报名，深房、天健、中海，后两家没出价，深房底价获取。 其余17宗地块均达到最高限制地价且有一定竞自持面积成交，17宗地块中竞自持面积产生最少的为光明玉律地块，由星辉集团竞得，自持部分面积为3500㎡，竞自持面积产生最多的为龙岗宝龙科技城地块，自持面积38000㎡。由于地块大小不同，总建面不同，按照自持比例来说，这17宗地块中自持面积占到总建面比例最低的同样是光明玉律地块6%，自持比例最高的是前海桂湾地块，高达22%。 前海定位极高，住宅更是一房难求，且来看看前海这宗地块成交的基本情况。 该宗地块位于前海桂湾片区3开发单元，地块占地2.3万㎡，容积率5.5，建筑限制高度150米，基本上可确定是50层上下的超高层住宅楼了，总计容建面是12.63万方，其中住宅11.78万㎡，商业7000㎡，其余为配套，地块成交价是52.41亿元+28000平自持建面，也就是可售住宅建面为8.98万㎡。 按照毛坯9.2万元/㎡限价算，住宅可售货值82亿元，前海的商业保守按照15万/㎡算，货值大概10.5个亿，这样总货值92.5亿元，货地比1.76，若住宅能加6000元/㎡的装修，那货值再加5.4个亿为97.9亿元，货地比为1.87。 宇宙中心的前海自持物业不可能不赚钱，2.8万方的住宅自持，按照90元/平/月，不设涨幅，30年的租金收益约为9个亿，即使扣除持有物业运营成本，这样计算的话，该宗地块收益还是很可观的。 该宗地的“区位”加上起拍总价就吓跑了一众房企，仅有中海、天健、华润、华发四家参拍，由天健竞得，不出意外该宗地块将会被合作开发。 这17宗地块中竞争最激烈、参拍房企最多的一宗地块为光明新湖地块，该宗地块占地2.6万方，容积率4.0，总计容建面为9.6万㎡，其中：住宅79340平方米（其中公共住房不少于23810平方米，最终以竞价结果为准；物业服务用房170平方米；其余为普通商品房）；商业4800平方米。 该宗地块吸引了金地、中海、保利置业、华发、天健、龙湖、联发、特发、特建发共9家企业参拍，最终由厦门联发以总价14.38亿元另加16000平自持竞得。 该宗地普通商品住房销售均价不得高于45300元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于22600元/平方米、最高售价不得高于23700元/平方米。 联发竞得后的住宅货值按照毛坯计算应有=4.53*39530+2.26*23810=232881.5万元，4800平商业，按照8万/平方米价格计算，约有38400万元货值，该项目扣除16000平自持住宅物业的收益外，总货值约为27亿元，货地比接近1.9，若1.6万平自持物业按照住宅毛坯售价的3折计算货值，有2.17亿元，那么整个项目保守估计也有29亿元的货值收益。
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