英国10月房市要跌了吗?
发布于 2021-10-10 03:53
在突如其来的疫情期间房地产繁荣之后，许多房地产经纪人正在上调他们对 2021 年的英国房价预测。
他们此前预计，由于经济难以从连续的冠状病毒封锁和休假结束中反弹，所以今年的房价增长将保持平稳。
然而，由于政府干预，包括印花税假期延长，以及休假计划的延长，预测今年秋季的市场走势可能不像看上去那么简单。
根据汉普顿房地产机构（Hampton）的调查，在今年完成的150万笔房产交易后，未来四年英国的房价增长将放缓，这个交易量是自2007年以来的最高水平。
其中，平均房价将达到25.8万英镑左右，在12个月内上涨4.5%。伦敦将表现不佳，英格兰北部市场将更加活跃。
然而，今年1月，政府的官方预测机构预算责任办公室(Office for Budget Responsibility)预测，今年房价将下跌8%。估计到2021年底，将上升0.2%。
2021年初有太多的不确定性：41%的雇主让员工休假在家，而且正式脱离欧盟，房地产市场正处于印花税悬崖的陡峭边缘。
房地产咨询公司仲量联行(JLL)的研究总监尼克•惠顿(Nick Whitten)表示:“自新冠疫情开始以来，我们做出的预测比过去五年都多。”他还预测，到今年年底，房价将上涨4.5%。
由于购房者赶在第一个延长的印花税假期最后期限前完成购房交易，今年6月，房地产市场经历了一个狂热的夏天，成交数量创下了纪录。9月份通常是房地产市场繁忙的时候，而根据Nationwide昨日发布的数据显示，9月份房价仅上涨0.1%，低于8月份2%的涨幅。
随着我们进入今年最后一个财政季度，不确定性比1月份减少了。现在，印花税的门槛恢复到了12.5万英镑(对首次购房者来说是30万英镑)。然而，政府的休假计划也在这期间结束，能源危机迫在眉睫，待售房产严重短缺，通货膨胀加剧，预计今年秋季的房价走势可能不像看上去那么简单。
仲量联行(JLL)的研究总监尼克•惠顿(Nick Whitten)预测：“我们看到买家在购房的时候以更多的空间为首要条件，这将推动以前不那么昂贵的某些地区的房价。”Whitten认为，买家正在调整他们在伦敦的住所和生活方式。同时，Whitten表示在世界各地的高净值人群的推动下，伦敦房产在经济低迷时期表现良好，迅速反弹，是全球财富的避风港。此外，由于需求超过供应，住房短缺的加剧也将推高价格。
价持续上涨的另一个原因是市场上房产的长期短缺。伦敦房地产经纪公司Finlay Brewer的主管保罗•科斯格罗夫(Paul Cosgrove)表示:“这就像一场蝗灾席卷了整个城市。”“需求仍然存在，但人们正在寻找的房地产类型供应不足，所以这是我认为我们必须克服的最大挑战。”
这种情况正在缓慢改善，但还不足以抑制房价。Rightmove报告称，9月份头两周的新股发行数量比8月份最后两周增加了14%。然而，房地产数据分析公司TwentyCi的数据显示，与去年同期相比，市场上出售的房产数量仍减少了10.1%，而需求增长了20.2%。正因如此，即便不考虑印花税减免，预计房价仍将上涨0.2%至9%(见表)。
在第一次封锁开始时，由于担心经济衰退，银行收回了风险更高、低存款额的抵押贷款。在新政策推动之下，95%的交易将免收印花税，这对购房者来说是巨大的利好消息。特别对于首次购房者不但可以享受印花税减免，而且借款成本低廉。
鉴于英国央行(BoE)基准利率处于0.1%的历史低点，锁定固定利率抵押贷款的时机再合适不过了，而且还有利率低至1%的交易。
即使冬季封锁，大多数评论人士都认为，这是一场被稀释的封锁，房地产市场将保持开放，更高的贷款价值比(loan-to-value)抵押贷款仍可获得。
尼克•惠顿(Nick Whitten)表示：“在可预见的未来，廉价信贷是可以获得的，除非利率大幅上升。长期平均增长率是5%，因此在未来10年内，我们不会接近这一水平。”
较低的抵押贷款和借贷利率，以及繁荣的市场，可能会鼓励更多“买房出租”的房东投资房地产，但他们的策略也逐步在改变。这意味着一大批投机取巧的购房者涌入市场，以从节省下来的钱中获利。
据TwentyCi报道，现在仍然是房东的市场。该公司表示，租房市场的供需平衡是有史以来最糟糕的。
投资失败
这不是第一次买房子的人想听到的。虽然他们可能也增加了储蓄;在封锁期间，他们仍将难以跟上不断上涨的房价，许多人将通过求助于“帮助购买”等新建购买计划来填补负担能力缺口。这些新房子中，尤其是那些位于市中心、通常对年轻买家有吸引力的房子，很多可能是公寓。
尽管住房需求远远超过供应，但购房中介机构Astute Property Search的马特•特纳(Matt Turner)表示，这是“两个市场的故事”。公寓市场出现了明显的变化。价格保持平稳已经有一段时间了。”
自2017年格伦费尔大厦(Grenfell Tower)大火以来，高楼大厦一直被建筑安全丑闻所笼罩，这似乎阻止了公寓业主从房地产热潮中获益，这种情况将持续下去，直到找到解决方案。
BuiltPlace住宅分析师尼尔•哈德森(Neal Hudson)表示:“表面危机似乎确实产生了影响，抑制了想买房的人的需求。有很多人被贷款机构拖累了。”
在乡村和沿海的理想度假地点，房价的上涨速度是原来的三倍，这可能会让当地人和年轻工人因房价过高望而却步。这一群体更有可能是租房的，并受到休假结束的影响，因为他们构成了酒店和旅游业的核心劳动力。
英国央行货币政策委员会(monetary policy committee)似乎对此并不过度担忧，称这是偏离2%目标的“暂时”举动，部分原因是能源费用上涨。
无论你是买家还是卖家，是租房者还是房东，有一种感觉是所有各方都欢迎本月经济增长放缓和房地产市场降温的回归。
在如此狂热的一年之后，就连房地产经纪人也会感到高兴。房地产及出租代理机构Propertymark的首席执行官内森•埃默森(Nathan Emerson)表示:“我们需要看到的重要事情是，市场稳定在一个可持续的速度上，而不是创造一个繁荣与萧条的局面。”
但在上个月印花税假期开始逐渐结束后，市场是否已经降温?在今年的购买狂潮之后，价格最终会在2022年下降吗?
这让我们看到了什么？
现在，人们普遍认为，大部分需求是由对我们的住房更深层的不满驱动的，这在第一次封锁期间就发现了。
这意味着买家将继续寻找并支付更多的三件事:高速宽带,外部空间和在家工作。虽然已经有很多关于飞行的城市,但是很明显的价格跳跃在伦敦郊区的家县搬家公司还不想被太多的资本的轨道。
房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)在8月份更新的最新预测中预计，郊区房价将上涨12.5%，而伦敦仅会上涨3%。
现在，越来越多的国家开始开放边境，尤其是加拿大和美国，随着国际市场重新活跃起来，预计伦敦市中心将经历一场大萧条。
投资成功者
明显的赢家是拥有大量股权的房主，他们更有可能保住自己的工作，增加储蓄，并利用印花税假期升级到农村更大的房子。
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