这个国庆,南昌楼市到底怎么了?

公元960年，后周诸将发动陈桥兵变，拥立宋州归德军节度使赵匡胤为帝，终结了混乱的五代十国，建立了宋朝王权。

乱世中杀出重围的宋太祖，深知不安武将无以稳天下，遂制定了两条理政理念。

重文轻武，文人骚客一时鼎沸，出了很多大家耳熟能详的文艺界大拿；

外松内紧，边关防御敷衍而过，导致300多年中不断受外域豪强侵犯。

六国破灭，非兵不利 ，战不善，弊在赂秦。赂秦而力亏，破灭之道也……

然则诸侯之地有限，暴秦之欲无厌，奉之弥繁，侵之愈急。故不战而强弱胜负已判矣。至于颠覆，理固宜然。

遂古人云：“以地事秦，犹抱薪救火，薪不尽，火不灭。”此言得之。

这15个字，俨然就是国庆档的南昌楼市了！

PS：咱这个号只聊房子，不谈时事，不妄议历史，只为了引出上面15个字，前面的那些铺垫我没有任何想表达的观点。

以地事秦，犹抱薪救火，薪不尽，火不灭。就是说为了让秦国不攻打自己，不断的进献自己的疆土给秦国，只为得到短时间的不开战承诺。

但是秦国的胃口是无限大的，你拿疆土去换一时安宁不是长久之计，犹如将木头丢向火堆，丢进去的薪柴不断，火永远不会灭。

当你为了短时的销售量，以低价和高佣来向渠道和市场妥协的时候，渠道和市场的贪欲是不会中止的，它会不断探询你的底线，你只有不断提高佣金和降低房价（做特价房）才能维系下去。

渐冷的市场

一

盛夏七月，南昌的楼市（其实全国大部分城市都差不多）却是凉飕飕的，不论新房还是二手房的成交都比较寡淡。

但是想想，年年的暑期档都是淡季，只是今年清淡里盐更少了。所有房企都期盼着金九银十能一扫颓势，卖出一条康庄大道来。

金九如约而至，行情也稍稍有点回暖，但是跟金字还是占不上边，市场上充斥了这家要破产了那家财务状况不妙的情绪，所有人都在观望。

市场最怕的就是持续观望而没人下手，如果在仅有的客群里挖掘出更多属于自己的客户，成了各个开发商抓破脑袋都想做成的事。

而降价和提佣是最“简单而有效”的方法，虽然大家知道这是一款容易上瘾的毒药，但是没办法，开发商这边要业绩，要回款啊。

打折潮就随之而来了。

到了国庆季，打折之火已有燎原之势，各个板块都开始拿出自己的诚意，只为多卖几套房。

象湖滨江、广州路、欣悦湖、湾里、经开，这几个竞争激烈的板块是你方降罢我再降。

随便放了几张图，不想被特价海报霸屏。

3字头的省会房子、6字头的湾里、6字头的经开区、7字头的经开区、8字头的象湖滨江、8字头的广州路和欣悦湖。

虽然这个海报的套路大家都懂，吸引眼球的，但是这”血淋淋“的红色海报无异于告诉大家。

我，开发商，已扒底裤，速买，速打钱。

买房送物业、送车位、一口价、楼层任选、县城房价住省城……这一个个短句，都刺激着市场，也刺激着巴老师的神经，不禁感叹，这些鬼海报文案鬼才怎么这么多骚词汇。

特价——仿佛成了国庆档的主旋律，想想看，历年不都是这样吗？见怪不怪了，只是今天的特价有点特别。

而其中热议比较多的就是下面这个。

紧急通知：九龙湖保利天珺正式启动合作，甲方拿出50套指定工抵房源，高层单价12000，洋房单价13000，佣金XX万！

为什么天珺

因为它是一个卖得还挺不错的楼盘；

并且是一个卖出了价格的改善盘；

身处的还是热点区域九龙湖环湖板块，这可是南昌最好卖的区域之一了；

1.2万的小高层，1.3万的洋房，有点意思。

真的那么便宜吗？还是搞噱头？下面就有请毛利小众巴老师登场，谈谈他的看法，抽丝剥茧一下。

到底便宜了多少

二

这是楼盘部分房源的销售表，做特价的基本都是天地楼，这部分房源去化确实要慢一些，而天珺很多好楼层走量还可以，所以囤积部分天地楼，想集中销售。

效果也确实挺好的，这是第一天晚上的凌晨，九龙大道旁被挤了个水泄不通，据说那一夜，售楼处的工作人员通宵了。

特价表里的二楼确实性价比不错，优惠幅度还是有些吸引力的。

至于好一点的楼层，价格其实跟以前差不多，没有外界吹嘘的那么大的差价。

深层原因

三

这是洪楼粉丝和好些个地产业的朋友问我的话。

我觉得吧，从小的地方来说：就是想卖房子，不想辜负十一黄金档，特别是那些天地楼，想趁机去化掉。

就是想做点业绩出来！

别的区域打特价的都有一定的成效，想学一下。

但是天珺没想到后面发展的态势有点超出了控制，特别是个别中介人员，居然大张旗鼓的说房子比以前便宜了4、5千一平。

为了卖房，他们豁出去了。

用以前黄金楼层的价格减去现在天地楼的价格，吸引眼球。

回到正题，我们再谈点大的地方。

这两年，地产行情渐冷，特别是三道红线一出，越来越多的开发商已经快扛不住了。相继有几家大开发商甚至是前几的开发商爆发出深度危机。

面对陆续暴雷的房企，怎么去挽救他们，成了关键点。

房子是一定得保交付的，但是你也要付出代价，你手里的好筹码肯定是要拿出来了。

这一波短期特价活动，可以让房企快速回笼资金，然后在后续的拿地和“接盘”里有更大的施展空间。

这更多的是一个集团的策略，而实行这种策略的并不是只此一家。

看看网传的另一家巨型房企的销售军令状就大概清楚了。

现在卖房赚来的一分钱，可能没多久，就能当两分钱用了！

这样特价卖房会带来什么影响

四

正影响：

1、短期去化加快，短期回笼了资金。

2、这一波买房的人，算是比较好的时机。

反影响：

1、打特价的楼盘短期可能会有好的业绩，但这种政策是不具备可持续性的，未来你不做活动，别人就觉得你是涨价了。这其实不利于项目长期的去化。

2、一手热门盘这么降价，二手房市场怎么办？

身处局势中的各方

伍

屁股决定脑袋，这是永恒的定律。

国庆买家：小赚了一波。

前期买家：这是我比较想说到的。

1、买房属于自愿行为，也是市场经济的行为，买定就离手。跌了就找开发商退钱，那如果房子涨价了呢？

2、事情没到自己头上，什么观点都可以表达，但真要你自己碰到买房后一个月就跌了，搁谁也受不了。

没有谁的钱是大风刮来的。

渠道：赚了个盆满钵满，有了这个成功案例，以后向我妥协的开发商只会更多，至于这个楼盘以后怎么样，跟我有什么关系？

其他开发商：有人掀桌子了，我们怎么办？不跟着它玩，没客户，；跟着它玩，越卖越亏。

至于我们：作为旁观者，其实没啥态度，也就建议读者趁机买一波吧，虽然现在可能不是最低点，但相对来说已经算是不错的进场时机了。

结语

六

国庆期间，南昌楼市到底怎么了？

其实跟好多城市一样，通过搞降价搞特价冲了一波销量，但是回过头来看，这也给了部分观望的人一个好的进场时机。

我们一直在探讨什么时候买房最好，什么时候是底，可能很多人信奉买涨不买跌的投资观。

但是我觉得，市场在逐步探底的时候，就已经值得入手了，特别是对于刚需和刚改的客户。

而整个行业，也要反思，这种以地事秦的降价提佣策略注定不是长期有效的有营销策略。

一旦预期不好，就全指望渠道的思路，犹如给自己上了一个紧箍咒，后期每用一次，对自己项目的伤害就加深一分。

埋头于产品、设计、交付、服务，回归房产本身的价值，赚取合理利润的同时做出更加优质的项目，才是那条能走下去的路。

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