新冠疫情下的日本房产市场依然火爆,到底有何优势吸引众多投资者?日本不动产常见问题全面解析

发布于 2021-10-17 09:48

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近年来，受疫情影响，购房者对于欧美购置房产的投资热情开始降温，但亚洲房产投资却火热升温。数据显示，2020年，日本相较泰国的海外地产搜索量高出18%，名列海外地产搜索热度最高的国家，日本不动产市场因收益安全稳定愈发受到了海外投资人士的青睐，越来越多的投资者们把日本不动产作为了一项避险投资的重要渠道。

新冠下的日本不动产

根据APAC研究所进行的投资意向调查数据显示，2020年投资家对日本不动产的投资欲望比2019年上升了13%，在新冠疫情的大环境下并没有影响投资者的投资欲望，究其原因，日本的海外房产的房价与租金回报率稳定，投资更是收益十分可观。

日本不动产的优势

同属东亚文化圈的日本与中国无论在生活还是文化上都极为相似，治安好、医疗与教育水平都位居世界前列，春来赏樱，夏日花火，秋宜观枫，冬泡温泉，十分适合投资和自住。

经历过房产泡沫破灭的日本房地产市场走势稳定，投资风险低，房价与租金回报率稳定，银行贷款利息低，拥有永久所有权等都为海外投资者带来极大优势。

日本不动产Q＆A

在日本投资房产的优势是什么？

日本的房产市场透明而有诚信，有严格的管理制度。对于投资者而言，在日本买房均按使用面积算，多为精装修交房，至少厨房和卫生间的装修是不需要额外花费的。购买后享有土地的永久产权。

在日本投资房产的理由是什么？

安全，日本是公认人身安全最有保障的国家。

在日本投资房产时，土地产权是自己的吗？

在日本买房就等于是买地，是永久产权。

在日本投资房产时，回报率一般是多少？

很多公司为了招揽中国买家去日本买房，会打出年回报率10%-12%这样的诱人数字。而事实上，这样的回报率在日本很少见。以公寓出租为例，表面年回报率一般在6%-8%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用，可以按1.5%来预估。那么，实际回报率大概在4%-5%。

在日本投资房产时，是否合算？

在日本投资房产时，需要抱着保值的心态。在日本投资房产最大价值是确保资产不贬值，并且有一定的盈余。如果想短短几年间得到很高的回报，日本不是最好的选择。

日本的一户建有投资价值吗？

从投资角度考虑，要考虑不同国家的国情。日本年轻人多以租住小户型公寓为主，而租一户建的多以家庭为单位，出租的难以程度有区别。一般建议投资小户型公寓用来出租，投资一户建用来自住。

在日本投资房产时，哪个城市性价比比较高？

东京是目前房产最保值且升值空间最大的城市。

外国人在日本投资房产时，有限制吗？

没有。自1998年4月改法后，对于非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消。税项也是跟日本人买房一样。日本享用土地永久产权，外国人拥有的房产，可以继续由外国人继承。

在日本投资民宿如何？

日本民宿新法案规定年营业天数的上限为180天，也就是说每年每一处民宿只能合法经营半年。对于存在造成周边生活环境恶化的可能性的民宿，则可以根据地方政府制定的地方条例加以缩短，但原则上不允许缩短到0天这种实际上排斥民宿经营的地方条例。

在日本投资房产时，是全额买下比较好，还是尽量问银行贷款？

如果是作为投资类的房产，建议全款，值得投资的好房子一般都等不了贷款。

在日本购买房产时，签约是以什么方式进行？需要什么文件？

买卖合约是日文版本，所有条款以日本法律为基准。签约时，需要买方本人出示护照和身份证或驾驶证。如买方为一家公司，需要出示公司注册证明以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件。

在日本购买房产时，怎样付款？

需以日元形式付款，所有款项需要直接汇入不动产公司银行户口。签约时，需要先支付10%的定金。其余款项及杂费须于交收房产时付清。

在日本投资房产后，房产怎么管理，由谁来管理？

日本有专业的物业管理公司，可以代为处理租赁、租客管理、租金、及缴税等杂务。

在日本购买房产时，外国人可以在日本银行申请贷款吗？

仅有少数在日本有分行的中国银行、交通银行可以提供贷款服务，需要申请者提供至少近1年的税单。例如中国银行东京分行贷款比率最多为50%，最少借贷2000万日元，年期为最长15年，利率约为2.5-3%，需要面签。

想立即买房及签订房产买卖合约, 但由于资金周转的关系, 可否把交房日期延迟？

可以在签约时与房东协商，但不能接受延迟太久。通常在双方买卖价钱协议后约1-2个月左右交房。交房日期一旦决定，不能更改。如买方不能如期交付余款，将面临解除买卖合约。买方需赔上订金，甚至需支付买卖楼价的20%作为违约赔偿金。所以建议准备充足资金后再购买。

什么是修缮费？

修缮费为此栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯、外墙、公共水管、电线等检查或维修时，会从修缮费的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮费的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。

在日本买房后，可否随意更改现存租约楼契，随意进入租客房间，立即驱逐租客等？

虽然业主有业主的权利，但日本法律及惯例均不容许任何人任意狂为，影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买房，就应遵从日本法律，文化和惯例。

在日本投资房产后，如果租客不交租, 怎么办？

日本人很少会拖欠租金，一般上在日本租房时需提交在职证明书、收入证明书、租金担保人资料、预付1-2个月押金、1个月礼金、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人，须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

在日本投资房产后，可否随便向租客加租？

日本的租约一般是2年，每2年自动更新租约1次。一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒绝交新租。根据日本民事调停法24条之2款，届时可能由调停委员调停。业主需提出加租的证据，例如固定资产税、都市计画税增加等。由于日本法律较保障租客，业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。

日本房产的专有面积或建筑面积怎样计算？

专有面积是由墙壁的中心计起，建筑面积是在登记所记录的由墙壁内面开始计算。两者会有所偏差，但少于10%。日本分层房产的专有面积或建筑面积不会计算公用走廊及大门部分。露台的面积，也不会计算在内。

在日本买房后, 如想加设建筑物, 可行吗？

在日本加设建筑物属于非法，如需加设，需要把图纸向市政府申请。

可否与配偶联名买房？

可以。在买房时，需要提交每个人的身份证明书，而且每年报税时，须填写每个人的报税表。

如联名买楼，万一其中一名业主死亡，另一位联名业主可否自动成为唯一业主？

根据日本法律，资产由多人拥有时，在生的人不能自动继承死去的人的资产。需要委托司法书士办理继承手续。

在日本投资房产后, 不向日本政府报税的话就不用缴纳所得税, 是这样吗？

不是。原则上、在日本国内有收入减去支出＞38万日元的话，必须向日本政府报税。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料，逃税者须缴付过去最多7年间的本来税金＋延滞税＋加算税。最坏的情况是，所持有的房产会被日本税务署收押直至付税为止。

可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址？

不可以。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。

在日本投资有租约的房产时，可否进入房内考察？

一般不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看，这会侵犯私隐，所以只能从外面看有租约的楼盘。在在情况许可下，可带看没有租约的楼盘。

可否在网上搜寻过去的房产成交纪录?

不可以。日本不可以在网上翻查过去成交纪录。

什么是宅地建物取引士？

宅地建物取引士简称宅建，是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。宅地建物取引士尤如处理房地产合约的律师，负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后，再加上宅地建物取引士的名字及盖印，买卖合约方可生効。

日本房产的折旧率如何算？

日本的土地价值不会有变化。其折旧率是根据房产的建造材质而不同：轻量铁骨造19年，木造22年，铁骨造34年，钢筋混凝土造47年。比如木造房产就是每使用一年就减去1/22的价值。

担心日本发生地震时会影响房产结构？

1982年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准。办理房产保险手续时，可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响房产结构，保险金司会赔偿损失。

担心福岛县核电厂的幅射会影响人体健康或房产？

东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h，而香港的伽马辐射水平为0.14 uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km，而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。东京都的辐射水平比香港还要低，所以看不到福岛县核电厂对居住在关东区的居民有什么影响。没有科学证据显示辐射会对人体健康或房产产生影响。