写在房地产“3+2”金融政策执行一年后

     

先看背景：

1、2020年9月，“三道红线”： 

      

2、2020年12月31日 ，中国人民银行中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

3、2021年土拍新政策，资质+自有资金。

       受政策陆续影响，2021年房地产行业经历了前所未有的重大危机，鉴于其资金密集型的特点，金融支持对行业的重要性远超其他行业，

从原有政策看，要求自有资金25%，从土地获取到取得预售的中间时间内将无法实现销售回流，而从取得施工证开始，到取得第一笔预售资金，将由外部融资支撑项目进展，二三线城市土地成本占比大约项目总投30%-40%之间，而对于一线城市而言，土地成本更好，如果无法通过前融实现，资金压力将面临巨大压力。

       从2020年末开始，房地产金融，一、开发贷不新增、压降，银行内部取消房地产压降成为政治任务，部分企业置换都不可能；二、个人按揭，针对房地产行业几乎全线控制，部分城市近乎全停，销售回笼资金比例不超过30%，别说资金平衡，部分企业连日常刚需支撑都满足不了，甚至利息。

       从银行体系内部看， 2021年1月1日起施行新的《商业银行绩效评价办法》对银行的考核分了四个部分，加上后续出台的政策，金融行业的政策属性和经济调控属性逐渐成为主角，作为过去相当长时间内利润主要贡献的房地产行业，在内部收到严格控制，金融行业从对房地产支撑和互利互惠变成了控制。

       结果———2021年，房地产行业雷声不断，恒大、华夏幸福、富力、蓝光、建业集团、宝能、三盛宏业、协信等纷纷爆出巨额债务违约。

       

       最终，银行的控制加速了房地产行业对对多重金融手段的运用和创新，商票、供应链融资、保理等等表外融资手段层出不穷，但是自下半年开始，监管部门已就房地产表外融资展开摸排，我们来看表外融资的主要形式：

       1、供应链，即通过房地产项目相关的第三方为主题，通过正/反向保理的形式，售涉房金融政策影响，目前多以施工单位为主体，规避政策风险，目前操作的难点还是在于价格与核心企业的风险规避。

       2、商票    从今年下半年开始，人民银行对于商票纳入管理，从一定程度上遏制了，这以具有一定流通价值的金融产品，但是从这一轮调控后，除去监管外，在市场上其价值也将随主体的承兑能力出现一定的遏制。

       3、明股实债    明股实债的从实质上的借款，从政策上看有诸多约定，如《加强私募基金监管的若干规定》等，从这一部分资金来源看，明股实债多以基金或者企业形式参与，从资金来源看，有能力参与的多为政府背景的央企、国企等，而其主体本身从管理角度已经明确退出或者禁止参与房地产行业，渠道上已经没有可能直接参与项目，明股实债的限制，由压缩了其实现的通道；另外，从实操角度上，随着开发贷款难度的加大，明股实债的退出路径减少，风险加大，同时，不可避免的还有明股实债退出的涉税风险。

       4、融资租赁等 

       从形式上看，还存在通过各AMC的债务包装、转让等形式，除监管对于各资产管理公司回归主业的要求外，这一类实操难点还在于利润分成、包赚衔接的担保或者增信措施、融资单位是否具备主体要求、具体主体要求的单位是否能够接受包装形式的融资，同时，操作的周期也比较长，也还需要有很多明确的细节。

       针对存量开发贷款的最大化利用，房地产企业也通过各类手段延长使用周期，非必要不签约、非回款不签约控制撤押数量，延缓控制还款节奏；对于增信措施抵押加担保形式的，强调担保，弱化抵押，争取最大优势，贷款使用周期最大化等。

       

       在上述背景下，发布会强调了中央关于房地产调控的战略和方针，是做好房地产金融工作的长期遵循。强调，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将红档误解为银行不得发放开发贷款，原本应该合理支持的新开工项目也得不到贷款，从一定程度上造成了一些企业的资金链紧绷；强调了银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持地产信贷平稳有序投放。

       而在发布会之前，中央的第八轮巡视的重点又恰好是金融行业，十五个检查组，分别进驻银行、保险、证券及四大资产管理公司，已经为确保发布会的政策导向现场指导工作了，随之而来的就是各涉房业务单位的全面摸排，

所以我们是不是可以这样理解：

1、一年了，调控可以了吗？ 

    可以了。

2、错了吗？

   没错。执行层的问题。

3、继续吗？继续，但控制下。

       可以预见是未来或许会由空间，但空间一定是更具规范和符合要求的，在允许的范围内做合理的事是可以的， 只不过这个合理的范围可能需要一定的时间来探索，到底需要到什么程度。

       一年了，房地产行业的冬天终于供暖了， 不过这温度的控制怕还是要看财爸兜里钱钱够不够，看央妈美丽不美丽了。

       坚守，让我们在冬天里练就了铜皮铁骨，坐等春暖花开！