各种政策讯息叠加后对地产的判断思考

楼市由夏入冬，土拍频频流拍，千亿房企违约，项目停工烂尾，涉房行业裁员，楼市信心受损……

2021年真的是冰火两重天，上半年的喧嚣与下半年的冷清形成鲜明对比。此刻，想起了2018年的四季度，万科在深圳的大会上掷地有声的喊出“活下去”的誓言是有多么的具有前瞻性。

自媒体充斥着对楼市和房地产行业的诸多信息。碎片化的信息也不断的影响购房人的心态和判断，未来市场的走势我们谁也无法精准的预测，但市场急速的变化，给行业带来的撕裂和阵痛，让所有人，包括地方政府、开发商、购房者、金融机构、监管机构都有点不适应，甚至是有点意想不到的现状。

坦白的说，近段时间以来我很焦虑，当下面临的困境，行业市场的变化，未来的不确定性，让我感觉到了真正的危机。

调控会不会放松？千亿房企暴雷给行业带来什么样的影响？房价走势怎么样？现在适合买房吗？市场会不会回暖？市场变革下的行业将走向何方？我能够承担什么样的角色？……诸如此类的疑问，横亘于房地产相关人员每一个人的面前，考验着每一个参与者的耐力与定力。各种复杂的情绪交织并存，有悲观，有恐慌，有侥幸，有焦虑，有幻想……

这一切，所有复杂的情绪，均来源于对未来的不确定。

已经不记得那位名人说过这么一句话：“面对未来，唯一的确定性便是不确定性。”当下各种杂音萦绕的自媒体信息铺天盖地的迎面扑来的时候，是应该沉下心来，冷静思考，认真分析，积极面对。

这篇文章，我将近半年以来各种讯息做了一个整理，分享给所有热爱房地产，关心房地产行业的朋友。希望能够给大家带来收获，给自己的购房决策带来参考。

1

央行三季度金融数据新闻发布会传递了什么讯息？

关于恒大债务危机的表态：恒大引发的债务危机，是企业自身经营的问题，其风险对金融行业的外溢整体可控，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，是房地产行业的个别现象。这个信息传达非常清楚，恒大的危机，在房地产行业不具备普遍现象，且一切尽在掌握中。

关于部分金融机构“三线四档”的表态：邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。可以理解的是，接下来的金融政策还会按照“三线四档”的原则进行，只是执行的过程中会矫枉过正，不会野蛮式、运动式的去理解和执行。

关于金融机构在住房贷款投放的表态：邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。意思是说：今年房贷投放的规模与去年保持在平衡的水平，按揭贷款投放量并没有减少。房贷投放延缓是因为上半年少数城市销售猛增需求增加，加之房价上涨速度过快“约束”的结果造成的。随着市场的供需平稳，房价涨幅得到抑制，接下来按揭的贷款供需关系将会恢复正常水平，按揭贷款投放的时间也会恢复到相对正常的水平。

上面三个问题，一个是行业问题，一个是房企融资端的问题，一个是房企销售端资金回笼问题。上面的表述均在是开发商的“三条红线”、银行端的“两道杠”，也是在“房住不炒”的核心思想下进行的，其核心的调控原则并没有发生变化。了解体制内文化的人都懂，具体执行还需要一个延缓的时间与过程，且不同的城市不同的银行也略有差异。

2

调控会不会放松？

这个问题始源于9月末央行货币政策委员会提出的房地产相关金融政策“双维护”的大背景之下。这个提法之前，我的预判是房地产相关金融政策不会再紧。

但目前来看，各方面的讯息汇集，包括广佛按揭贷款利率的下调，一手房按揭贷款放款的适度提速，哈尔滨出台稳定楼市发展的相关政策等等，这些都是典型明显的利好楼市，刺激楼市的动作和表现。调控政策出现了微调，调控政策的拐点开始初现。

微调不等于全面放松。“房住不炒”的核心思想未发生丝毫变化；削弱房地产的金融属性没有动摇；供给端“三道红线”规范房企融资，需求端“两道红线”集中管理涉房贷款还在持续。大的方针与政策并没有改变。

微调只是对当下房地产调控政策的适度纠偏和修正，更加因地制宜、因城施策的来达到“稳房价、稳地价、稳预期”的行业调控目的，避免“过度”、“一刀切”造成的“误伤”，给行业带来系统性的风险。

那调控会不会放松？

其实已经在悄然变化。房贷政策最严最紧的时期已经过去，一刀切收紧房贷政策误伤刚需的行为将会逐渐纠偏。接下来，会更多的予以刚需购房客户和刚改购房客户更多的权益与保护，仅此而已。不会做全方位大面积的放松。

放松主要体现在以下几个方面：

• 审批效率会恢复到之前的正常水平。一般来说，正常的审批时间大约在一周左右，银行信贷规模紧张后，审批周期延长至一个月，甚至更久。

• 放款等待的时间不会像现在无休止的等待，等待的时间会有一定的缩短。我预判（不一定准确）主流银行新房的放款等待时间会保持在一个月左右，二手房放款的等待时间会控制在三个月以内。既能保证市场的流动性，也能保证开发商的资金需求，还能够达到行业调控的目的。

• 按揭贷款的利率不会再提升，甚至有小幅下调空间。当下，应该是房屋按揭贷款利率的高点范围区间。接下来，对于刚需客户的购房利率可能会有差异化的政策出现，给予刚需购房客户更多的权益与保护。

总之，房地产行业的调控肯定不会大幅放松，最多是精准滴灌，结构性维稳，阶段纾困。房地产经济去杠杆，去泡沫，降风险的主流趋势，不会改变。

3

千亿房企暴雷对行业的影响？

从去年的泰禾、华夏幸福到今年的蓝光和恒大，以及近期美元债违约的花样年，房地产巨头的债务危机不仅仅牵扯着大量境外投资机构和资金背后的投资者，还关联着银行、信托等国内金融机构，更甚的是还关联着数百万个家庭的资产与幸福。更更重要的给行业造成的影响与危机，让行业的信心遭受重创。

2020年之前是房地产行业的高光时刻，以碧桂园恒大为代表的高周转房企成为了行业学习的标杆，如今在新的规则下，面对新的市场环境，之前有多风光，现在就有多落魄。

花样年恶性违约事件之后，接踵而来的就是中资房企美元债大面积暴跌。10月5日，多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。

其实，花样年只是导火索，行业连带受挫的包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企。阳光城面对债券连日暴跌，不得不给投资者写信辟谣。

上述一切的表象可以表明，受规模房企频频暴雷的影响，涉房债券市场的恐慌和表现，金融市场对房地产板块的悲观情绪愈加浓烈。房地产开发企业的债务偿还，更多的还是依赖于销售资金的回笼，而一旦销售出现问题，或销售后银行的按揭贷款投放造成较长时间的积压，那高周转的开发企业极易发生资金链断裂，形成新一轮的房企债务危机，行业信心再次遭受重创，直接影响消费者的市场信心，行业将面临群体性危机，这是政府、银行、市场、开发商和老百姓都不愿意看到和面对的问题。

所以，房地产的软着陆很重要。调控政策的及时修正很关键，关键的不是政策微调的幅度，而是市场的态度和信心。当然，2021年以来市场规则发生了变化，行业的风险出清还将继续，这是行业发展的规律使然。就像手机、空调、电视及其它行业品牌一样，最终只剩下少数的行业玩家。

更大的浪潮，或许就在路上，只是不会让暴风雨来得更强烈一些而已。

4

房价将怎么走？

“稳”字当先。房地产调控的目的就是稳房价稳地价稳预期，当然不同的区域不同的城市，表现肯定是不一样的。总的来说，一二线核心城市相对平稳，三四线城市，尤其是非环沪环深的缺乏经济活力的三四线城市，房价有下行的风险。

之前，在很多篇幅的文章里面，我都提到一个关键词叫“分化”，直到现在，我仍然坚信这个观点。并且随着时间的推移，这种结构性的分化将越来越明显。中国房地产行业经过二十年的高速发展，城镇化率达到64%左右的较高水平后，城镇化已经进入后半期，房地产已经不具备全面上涨的基础。人口持续流入作为房产需求的核心要素，为房价提供支撑。那未来，人口的持续流入绝对是核心城市及核心都市圈，比如长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、京津冀等，以及武汉、郑州、西安等区域中心城市。

加之，房住不炒的核心思想，以及以稳为基调的行业调控原则。所以，结论非常明显：

• 房价普涨快涨的基础条件不具备；

• 房价在城市区域之间分化现象将越来越明显；

• 三四线城市房价有下调的风险；

•   一二线经济活力的城市与都市圈，房价有波动，长期来看稳中有增，但年度增幅有限，预估能够跑赢通胀或GDP增长水平；

有朋友会反驳这个观点，原由主要是：二次土拍流拍很多，明年的房屋新增供应减少，如果需求不发生变化，那供给关系就会发生变化，从市场经济学的角度来说，房价有上涨的可能；钢材、水泥、玻璃等基础建筑材料也在上涨，房产建筑的成本在增加，成本增加势必会反映到销售端，房价也会适度上涨；

理由成不成立呢？请看我的理解。

二次土拍市场遇冷的大背景下，市场中确实出现了一种忧虑：楼市最主要的商品提供者都开始战略收缩，是否会对接下来楼市的供需和房价产生挤压？

这是一个非常有意义的话题，可以探讨。

我认为推动房价上涨的因素主要来自几个方面：

首先是货币供应。每一次房价上涨的大浪潮，无不是宽松的货币环境造成的。2008年的金融危机，4万亿救活了楼市；2020年新冠疫情对经济的冲击不可谓不大，但房价为什么出现了结构性的行情？全世界各国都在大量印钞票，尤其是漂亮国的无限QE。

其次是金融杠杆。我们都知道购买一套房子，如果首付两成，贷款八成，那杠杆的倍率就是五倍；首付三成，贷款七成，那杠杆的倍率就是三点三倍；首套房两成销声匿迹，二套房至少首付四成，调控严苛的城市二套房还要首付六成；婚姻核真，银行对婚姻的真实性来判断首套还是二套，对于投机者来说也造成了很大的影响。以重庆为例，基本上所有银行都要渝快办查验婚姻情况，部分银行已经与民政系统直连。共借人在征信上体现借款，进一步压缩了投机者在金融购房方面的空间。

再次是市场情绪。当下的市场环境充斥着各种讯息，扰乱了购房者的心思，购房心理起伏不定。加之房企的不断暴雷，购房的心理欲望降至冰点，观望情绪进一步加重。信心比黄金还重要，此时，这句话真的真的太经典。

最后才是供需平衡。理论上来说供应量减少，需求不变的话，就应该是卖方市场。但是回过头来，市场上的需求者无外呼来自两个方面，一个方面是刚需和刚改客户，这部分客户一直在根据自身需求购房，只是购房的下定周期随市场观望情绪增加而延长而已。刚需和刚改客户的需求，与城市的新增净流入人口有关系，是常态的相对稳定的变量。另一部分是投机和投资的客户，这部分客户更加的理性，在可选择和不可选择之间，情绪的影响更大。

至于建筑材料的上涨对于房产成本的增加是客观存在的，但房屋建安成本在房屋销售价格里面的占比非常有限，房价3万的房子与房价1万的房子，建安成本相差并不大。

当下，这几个方面均不太具备。加之，国家稳房价稳地价稳预期的态度非常的坚决，所以房子在短时间内不具备普涨快涨的可能。

总之，行业的变革与洗牌，只是过程，存优去劣，去伪存真，建立规则，健康发展，持续运行，才是真正的目的。

5

现在该不该买房？

最近有很多购房群体都很迷茫，表示看不懂当下市场的楼市，认为房价可能会持续性的走低，现在买房合适吗？

先抛出观点：对于刚需，类似于北上广深，以及重庆成都西安武汉南京杭州等一二线热点城市的热点楼盘，应毫不犹豫尽快上车。

未来房地产的调控将呈现常态化、精准化、差异化的特点。调控的目的不是将行业置于死地，而是让行业规范、稳健、持续、健康发展。“稳房价稳地价稳预期”的核心是“稳”字，为什么要调控？尤其是经济活力十足、人口持续净流入的一二线核心城市及都市圈，因为这些区域不够“稳”，而是每隔一轮周期都有较高的涨幅，政府在通过各种政策在“控”，既然当下“控”在相对平稳的区域的时候，作为刚需客户，你为什么还要犹豫呢？难道等市场有向上向好的趋势的时候，你才介入？

市场情绪的低迷期，投机炒房客户被过滤，市场对房价的干扰因素消失，加之开发商为了达成销售目标，其当下优惠幅度最大；

一二线核心经济体的城市，从长远来看，人口净流入趋势较好，经济发展速度及经济规模增长稳定，消费群体及潜力巨大；

房产金融政策已经达到高点，现在由“过紧”的状态开始微调，房贷利率向下的拐点开始初现，政策转向调整的初期是最好的入场机会；

既然国家在保护刚需客户的需求，作为刚需购房客户，国家和市场给予了你合适的介入机会，你如果再不把握，到时候又来埋怨？

没有理由。

那哪些房子可以买？怎么选择合适的物业？我们下次课题再接着聊下去。

总之，未来的走势并不复杂。地产从过多金融属性转为过多制造属性，行业的利润率及金融属性都会降低，房价整体还是以稳为主，回归居住的本源。三四线非经济强市房价有下行的风险，一二线经济活力的城市与都市圈，房价有波动，长期来看稳中有增，但年度增幅有限，预估能够跑赢通胀或GDP增长水平；

2021年，对于房产买卖，仁者见仁智者见智，但是从环境和趋势上理性客观地来说，对于刚需和改善客户是比较好的时机和相对安全的阶段，碰到心仪物业建议介入。对于投资性客户，建议不要盲目乱动，持币观望，坐等变化，在专业人员的帮助下，该出手时再出手。不要老想着买在最低点，也不要妄想卖在最高点。