内容来源：【地产学堂老周设计领跑营】

一、建立批量精装修设计精细化管理系统的必要性

1、精装修设计精细化管理的必要性

2）成本控制和溢价。

3）材料招采。

4）施工难易度和工期，大规模工业化生产并保证质量稳定。

5）成品保护及交房。

6）运营维护。

7）涉及专业多、工种多、材料多，工艺复杂，精装修设计如有调整往往是牵一发而动全身。

精装修设计的好坏直接影响到交付的项目成功与否。精装修设计需要专业化、精细化管理，对每一个细节进行严格的把控，才能最终实现整体目标。

2.精装修设计在住宅产品价值体系中的地位

住宅产品溢价与创新系统包括：土地溢价、产品溢价、形象溢价和营销溢价。产品溢价主要体现在户型的价值与创新力，而户型的优化与精细化是精装修设计的起点。

3.国际市场的趋势与潮流

（1）日本

• 所有在售房都是全装修房；

• 对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求；

• 日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所有建材的优点；

• 局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。

日本是住宅产业化做得最好的，政府的补贴、推动起到了推动作用。

（2）韩国：住宅建筑、装修一体化

• 所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置；

• 项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一套线考虑，水、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土提前预备好；

• 工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。

（3）美国

• 法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务；

• 基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房；

• 避免手工操作，手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病。

（4）法国：轻装修，重装饰

• 高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房；

• 对于节能有欧洲标准要求；

• 全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶漆，基本不吊顶，保证基础照明，后期购房者自行进行装饰。

（5）德国：领先于住宅节能

• 大部分为精装修，仍有少量毛坯房出售；

• 为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相关专家就安装质量和事故责任签订合同， 如有公司违反则取消会员资格；

• 住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方面节能措施确保到位。

二、批量精装修设计管理常见问题

1.精装修设计介入节点晚

解决办法：设计流程优化，第一时间介入户型优化与精细化设计。

2.精装修风格多样，选择困难

解决办法：客户需求调研，选择合适设计师，控制好成本，有利户型亮点展现。

3.精装修标准确定难

解决办法：市场调研，装修标准与售价的关系，施工与采购能力。

4.建筑蓝图精准度差

解决办法：精装修设计与土建设计一体化流程管理。

5.管理界面多

解决办法：

（1）完善土建设计与精装设计无缝链接，完善土建施工与精装施工作业面的无缝交接；

（2）针对客户价值的成本与部品不均衡配置；

（3）设计样板与施工样板的一致性；

（4）采购计划与施工顺序的一致性；

（5）工程、采购与营销进度的一致性（示范区）；

（6）样板间部品与批量精装修部品的优化。

三、批量精装修的基础与设计管理流程优化

1.住宅精细化设计需求是精准设计研发的基础

2.设计管理流程优化

建筑设计流程优化：串联改并联，土建、精装、景观、市政管线；

精装设计流程优化：方案深化前是串联，之后是并联流程；

建筑设计与室内设计一体化：避免二者偏差。

精装修设计和土建设计互为输入条件，一般在方案阶段开始户型优化。系统化设计是精装修实施的开始，批量精装修类型的住宅开发要解决的根本问题是审核及流程管理。

• 建筑规划设计，建筑概念设计

• 室内空间优化设计，设备专业设计

• 建筑深化设计，建筑施工图设计

• 精装部品概念（风格）设计，精装部品功能设计

• 精装施工图设计，精装部品工艺设计

• 专业阶段拆图，成本控制设计
  

3.收纳空间是住宅精细化设计的关键

四、批量精装修设计计划管理

计划节点的制定：精装修设计计划节点与上述串联、并联流程有关，并涉及招标与采购计划。成果控制目标包括：

• 室内硬装设计合同

• 室内软装设计合同

• 材料定板通知单

• 部品二次深化确认单

• 电气设备采购单

五、批量精装修设计启动与合同管理

1.精装修设计的准备工作

• 项目精准定位：包含室内设计风格、售楼处设计风格等;

• 设计单位选择;

• 成本目标（软装、硬装）与定位匹配。

2.合同管理

• 硬装合同

要点包括：成本标准，设计成果提交时间、内容，设计费用（面积计算、图纸深度），费用支付进度，双方责任，附件设计范围等。

• 软装合同

软装清单：家具——定制图片、清单明晰、意向图片，灯具——吊灯、壁灯、台灯、落地灯，地毯， 窗帘，饰品——靠包、装饰画、装饰镜、摆件、插花等。

六、批量精装修过程管理与成果标准

1.精装修设计管理思路

• 设计是龙头，设计做好，工程才有可能做好。以甲方为主导，不依赖任何一个土建和精装设计单位。

• 甲方设计管理人员要具备的综合能力：懂 设计、施工、材料，具有补位意识。

• 设计、招标与材料的还原度是关键。

• 考虑尽量降低施工难度。

• 图纸的及时和准确性。实干加巧干，图纸量越少越好，变更越少越好。设计管控的重点在于防火而不是救火！

样板示范区：是客户价值的示范，能把客户对未来生活的向往充分体现出来，也是工艺工法的示范、材料的示范。

户型优化：承上启下，是精装修、样板间设计的起点。

机电点位图（精细化）：是土建施工图的施工条件。

2.精装修概念方案

概念方案取决于客户审美等人文价值取向，确定调性，找准方向，用风格表达产品价值。

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