【丹丘原创】侃侃税季谈 | 我爱我家系列(二)- 当住房用途改变时的4年法则运用

发布于 2021-04-03 10:53

作为税季打工人，昨天去客户家的大宅子整理报税文件。一进屋就被远眺雪山、近观碧水的无敌景色小小震撼了下！不过客户说可惜这好山好水暂时没法继续享用了，女儿在多伦多生孩子她得去照顾个2-3年，房子准备先出租了。我这位客户一向好学，也“被”加拿大税法入乡随俗多年，立马向我抛出一个问题：房子出租了，那我的主要住房增值税务豁免是不是就没了？将来房子卖了，出租的这几年是不是就要交税了？（错过这个知识点的请移步上期文章）

当房子的用途改变change of use，虽然并没有发生实际交易行为，但根据加拿大税法条款算作视同售出deemed disposition at FMV , 要求将房子改变用途时的市场价值即FMV (fair market value) 与当初购入房产的成本价即ACB(adjusted cost base) 做计算，无论有增值或者亏损，都需要在改变用途的这一年做申报并可能会纳税(除主要住房principal residence的增值税务豁免)。不过加拿大的税法多少有它人性化的一面，在关上一扇门的时候，也会开启一扇窗，这扇窗就是税法中的ITA SUBSECTION 45(2) 和SUBSECTION 45(3) 条款。

Subsection 45(2) 条款是说，当自住房全部变为出租房时，纳税人可以在改变用途的税务年度，写信给税局要求根据税法S.45(2)的条款做election , 继续指定这套已经全部出租的房子为主要住房4年，从而延长自用住房的税务豁免年度。需要注意的是，当纳税人在做这一election的年限期间，不可以再指定其他住房为主要住房，房子的用途是全部改变而非部分出租，每年租金收入如实申报、且不可抵扣物业本身价值的折扣即CCA(capital cost allowance)。否则这个election 视为无效。

那如果房子原来是出租的，因为各种原因，现在全部收回自住了呢？原则上也是适用税法中有关房子改变用途视同售出的条款。不过税局同样给了一个姐妹花窗口，这就是ITA S.45(3)的4年原则。纳税人可以指定曾今出租的房子也享受4年作为增值豁免的主要住房，在房子最终实际售出的税务年度写信向税局做election，从而可以最大化的延长房子增值税务豁免的年限甚至实现完全不交增值税。当然相关的条件也要符合：包括房子的用途是全部改变，出租期间如实申报租金收入且不可做物业本身的CCA 抵扣，指定4年期间也不能同时再指定其他房子为主要住房。

“业精于勤而荒于嬉”，这话虽然有点老套，但事实证明：好学之人总会在不经意时受益。正如我的这位客户，听完我的一通枯燥讲解，心情大好地就准备今年做S.45（2）的election，继续指定她的大宅子为未来4年的主要住房享受税务豁免；爱屋及乌也让我享受了她的厨艺，蹭了顿不错的午饭！

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