【德信原创】房地产企业所得税中地下车位成本涉税规划

发布于 2021-04-06 07:06

地下车库与地上房产形成建筑整体，从投入产出比来看，地下车库通常呈现实际造价成本高而市场销售价格低的特征，即“成本倒挂”，并且地下车库的销售通常从时间上滞后于地上房产。上述原因会导致企业出现“前盈后亏”，企业所得税法对“前盈后亏”会形成多缴纳企业所得税，现实中存在企业退税困难。

对于地下车库成本的分摊，存在两种观点：

　　一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，在进行所得税处理时，应通过判断车库是否拥有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊;

　　另一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，作为公共配套设施进行处理，与有无产权、是否可售没有关系，其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去。

第一种方式：有产权地下车位，预留成本成本，其成本按总可售面积和总成本比例分摊计算。无产权车位按公共配套处理

①　非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理，成本可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

②　属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本

③　房地产开发企业计税成本对象的确定必须坚持“可否销售原则”。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

政策依据：

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号) 第十七条

第二种方式：无论地下车位是否有产权，成本均不预留

①　企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。也就是说无论是否有产权，在建造地下基础设施时建造的车位不需要预留成本。

②　企业所得税方面，国家税务总局纳税服务司疑难问题解答中对此有解答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。

③　第33条的立法本意，如将地下车库与房子每一平方米成本分摊的相等，有可能出现“成本倒挂”，为解决该问题，总局在31号文件草稿讨论中，曾经有过对地下车位给予成本系数（例如50%）的动议，但是由于车位所处城市不同，同一城市的区域不同，其销售收入相差悬殊，难以给出同销售收入配比的成本系数，因此总局在33条中，干脆换一种思路解决问题，利用地下基础设施形成的停车场所，一律作为公共配套设施。

政策依据：

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条

来源：河南中税德信税务师事务所

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