贷款利率下行后,诱发经营贷违规行为

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时称，出现这些问题的原因有三：一是经营贷贷款利率下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂；二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象；三是贷款额度提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。

　　“去年以来，我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息。年化利率约3.8%，不仅远低于二套房贷款利率，甚至低于首套房贷款利率，而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金，不够支付二套房首付款，但用经营贷只要付三成首付，相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说，“这种情况下，如果我要买二套房，肯定会用经营贷，不会用房贷。”

　　利率下行后，经营贷不仅降低了融资成本，还被违规者用来变相破解了限贷政策中的贷款比例限制，削弱了楼市调控的效力。

　　不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”，并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地，购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司，只要购房者名列公司前三大股东，且名下有房产，就能以房产为抵押物，向银行申请经营贷。

　　在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的怂恿下，找小额贷款公司垫资463万元，买下了位于深圳热点片区的一套总价728万元的房子。她特地通过中介花7000多元买了一家公司，“目的就是为了搞经营贷，这里面还包含给这家公司做账一年的费用”。但当月，经营贷违规流入楼市被媒体曝光，随后银行收紧放贷政策，要求房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小额贷款公司年化24%的高额利息榨干了魏女士，致其资金链断裂。最终这套房子于2020年12月被法院拍卖。

　　经营贷流入楼市，加大了炒房资金“杠杆”。这种“火上浇油”的行为，助长了一些地方楼市的投机气氛。

多家银行房贷占比踩线

　　根据年报数据统计，第一档银行中，建行及邮储银行去年个人住房房贷占比均超标，分别比“红线”32.5%高出2.23个百分点和1.11个百分点。截至2020年12月31日，建行个人住房贷款余额为5.83万亿元，占比34.73%；邮储银行个人住房贷款1.92万亿元，占比33.61%。

　　第二档银行中，招行和兴业银行个人住房贷款和房地产贷款两项“双踩线”。招行个人住房贷款和房地产贷款占比分别为25.35%和33.12%，分别比“红线”20%和27.5%超5.35个百分点和5.62个百分点。兴业银行个人住房贷款和房地产贷款占比分别为26.55%和34.56%，分别超标6.55个百分点和7.06个百分点。另外，股份制银行方面，中信银行个人按揭贷款占比为20.07%，微超0.07个百分点。

　　记者注意到，其他银行虽然未“踩线”，但是接近红线的数量并不少。统计数据显示，工行、农行、中行、交行四家银行个人按揭贷款占比低于监管上限，但工行、农行、中行个人按揭贷占比均超过30%，与监管上线32.5%相差不远。另外，从房地产贷款占比来看，六大行无超过监管红线40%的情况，不过，中国银行为39.17%，与上限已较为接近。

　　对于房贷超标的情况，建行副行长吕家进在2020年业绩发布会上表示，建行正在采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。“总体来说，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，预计该新规对贷款规模增长的影响较小，超标部分建行会逐年消化。”吕家进表示。

　　按照新规，房贷占比指标超出上限2个百分点以内的，银行有两年调整期。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为四年。对于超标的银行而言，意味着要在过渡期内完成调整。

　　房贷额度面临调降压力 价格或将继续上涨

资深按揭贷款业内人士郑大源认为，在“房住不炒”的总基调下，监管对房贷的额度占比以及经营贷流入房贷监控趋严，房贷利率总体上调是趋势。融360大数据研究员分析师李万赋也指出，随着楼市的调控力度加大，房贷利率有可能进一步上升。但同时，经营贷和房贷之间的利差也会进一步扩大。