利率陷阱:德国人拥有房地产的梦想越来越难实现

德国人争相购买公寓和房屋。但是将来会不会无法承担购房的重负？任何仍在考虑购买的人都应在接下来的几个月中仔细观察下面几个因素的影响。

房贷中介Utecht在Interhyp在年度报告中说：“去年是不平凡的一年。” 新发放的贷款总额从245亿欧元增加到288亿欧元，增长了17％。似乎在德国住房市场上没有留下危机和大流行的痕迹。但是，事实上德国人购房很可能面临低利率陷阱：拥有房地产的梦想越来越难实现。

房价不可能一直上涨

但是，Utecht知道德国房市的繁荣不会永远持续下去。在大流行时期，人们想要更多的空间感和更多的财务安全，所以购房需求增加。但是鉴于价格不断上涨，购房者能否负担成为问题。

没有资助无法独立购房

根据Interhyp进行的一项代表性调查，现在几乎三分之一的购房者，首付是由家人和朋友共同出资的。36％的买家表示，如果没有外界的资助，他们将无法购买房产。Interhyp老板分析说：“购买房地产的机会越来越取决于家庭的支持。” “这同时也加剧了社会不公。”

低利率陷阱

2015年，Interhyp的客户，平均每月的还款额为910欧元，而到2020年上涨到1070欧元，也就是增长了17％，这个增幅略高于德国平均收入的增长。

计算示例显示，如果在某个时候，房贷利率上涨的话，很多德国购房者不一定能负担得起后续的贷款。因为即使是1.2％这样便宜的利息，如果贷款40万，每月分期付款1350欧元的话，也要28年才能还请欠款。

如果贷款额上涨至50万欧元（许多城市的房价已经远远超过），在相同条件下，每月还贷要提高到1728欧元。与Interhyp每月平均还贷额1070欧元相比，融资水平与正常工薪阶层还贷能力的距离越来越远。

随着价格水平的上涨，购房辅助成本也随之上升。对于上述40万欧元的房产，只是要准备8万到10万欧元的现金作为首付。统计数据显示，对于年轻家庭来说，很难拥有这么高的现金储备：因此，自2013年以来，德国家庭拥有房产的比例一直在下降。

特别是在30至49岁年龄段的人群中。低利率阶段的优势似乎已被用尽：因为普通家庭首付都凑不齐。同时，富裕家庭和专业的投资者在寻找有利可图的投资，推动了房地产价格的上涨。普通公民则陷入了低利率陷阱。

通货膨胀的威胁

现在，通货膨胀的风险再次增加，随之而来的是房贷利率上升的风险，这可能在短期内使融资更加困难。然后，房地产价格的基础开始动摇。专家表示：“如果经济增长和实际工资增长显示消极发展的话，那么你就必须问自己，是否仍然有能力支撑昂贵的房地产。专家对此表示怀疑。

政府宣布无息贷款

不过政府还是支持家庭购买房产，除了之前的建房儿童金，各地还有自己的资助政策。如石荷州，最近宣布了给低收入家庭提供10万欧的免息贷款来支付首付，贷款可免息20年。但是，应缴纳年度管理费为0.5%。此外，发放无息贷款还与某些要求相关。例如，一对有两个孩子的夫妇的年总收入不得超过60000欧元。

目前不知道德国其他联邦州是否会推行类似的政策，但是此举让那些攒不起首付的家庭也能购房，需求增加，房价可能更贵。

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