2021年日本几大银行上调住宅贷款利率,日本购房还划算吗?

投资日本地产，大部分生活在本地的人最常使用的方式就是向日本金融机构申请住宅贷款。

虽然申请手续相对复杂，但一旦申请成功后，所享受的优惠福利也是不少的。

日本住宅贷款相关示例图 图源：Google

不少投资老手更是青睐使用日本住宅贷款，专业灵活的投资后，依托财务杠杆效应，能收获比以往更大的利润。

2020年疫情开始后，全球经济都受到相当严重的打击，日本的经济也不例外，在持续将近半年的低迷期后，相对快速恢复稳定甚至呈上涨趋势的就是-房产市场。

那么，利率政策作为一项非常重要的货币调控方式，毫无疑问利率的平稳与否很大程度上影响着地产市场的走势。

今天我们就来从2021年目前的住宅贷款利率变动方面入手，看看利率已经为日本地产市场带来了怎样的变化。

目前针对变动利率以及固定利率，日本几大主要银行都进行了一定的调整方针，但由于日本住房贷款利率一直维持较低水平，所以微调后的起伏变化也并未影响到目前仍利好的地产市场。

图源：Google

#2020年11月#

• 住信SBI网络银行变动利率为0.45%

• 新生银行变动利率为0.45%

• 里索那银行10年固定利率为0.595%

截止到11月为止，10年固定利率中，里索那银行银行的利率是最低的。

#2020年12月#

• 住信SBI网络银行变动利率下调至0.44%

• 三井住友信托银行10年固定利率下调至0.55%

截止到12月，变动利率最低的是住信SBI网络银行。在日本，变动利率与市场的短期利率是相互联动的，如果市场政策稳定且无太大变化，那么变动利率也不会有非常大的改变。

*10年固定利率在12月份时，持有最低利率的银行是三井住友信托银行。

#2021年1月#

• 瑞穗银行10年固定利率为0.6%

• 瑞穗银行35年固定利率为0.98%
  

*瑞穗银行已经连续2个月下调固定利率，固定利率一般过大起伏的情况比较少见，各银行都没有过大幅度的变动。

从35年固定利率情况来看，瑞穗银行在持续2个月下调后，成为目前日本主要银行中利率唯一低于1%的银行。

同时，今年1月份的flat35最低利率时隔3个月后又再次下降。

图源：オイコス调查

#2021年2月#

• ARUHI flat35固定利率为1.03%

• 住信SBI网上银行变动利率为0.38%

• au网络银行3年固定利率为0.58%

随着日本网络市场的逐步强化，不止是网络商城、物流运输等行业的繁荣，日本网络银行也开始进入大众视野。

因为没有实体店铺，所以店铺成本、人工成本更为低廉，所以在各方面的优惠上，网络银行的表现也更为优秀。特别是近年来，网络银行参与市场后，低利率竞争日趋激烈，日本商业银行也开始反向展开网络专用商品扩大利率下调幅度。

图源：Google

10年以及35年固定利率方面来看，2020年疫情开始后，利率方面受到波及，开始下降，但在今年1月份开始，重新复苏，目前利率水准在0.02%-0.03%左右推移。

图源：オイコス调查

与2008年的雷曼危机不同的是，新冠疫情对日本地产市场并未造成过分打击。首先，日本主要城市地价并没有下跌趋势，同时二手公寓市场买卖交易仍繁荣，除了民众对于居住需求提升以外，恐怕也得益于住宅贷款的超低利率。

图源：Google

单从贷款额度上来进行分析，以ARUHI flat35固定利率为例：10年前利率为2.55%，可以贷款金额为4164万日元；2021年2月份利率为1.03%，可以贷款金额为5287万日元，相比10年前，可以多贷到1100万日元，这样来算的话，低利率效应带给现下住宅市场的影响是无法估量的。

以一家人可居住的4LDK房产为例，在城市近郊，购买一套这样的房产需要2000万日元-3000万日元，假设使用住宅贷款变动率贷款3000万日元，每月支付7.6万日元左右，同时，如果使用房贷优惠扣除，实际每月支付金额会降到5万日元左右，这样来看的话，购买房产更为划算。

截止到2020年底，东京都二手公寓市场成交单价仍呈上升趋势，而因为需求量的增大，物件在库数则不可避免的减少。

图源：Google

从民众居住喜好上来看，大家更偏爱购买结实耐久、技术更新、管理严格的公寓地产，市场买卖涨幅变化明显。

图源：Google

目前，住宅地价格涨幅最大的仍然是东京都，方便人们生活、工作、交通便利的地区仍然是居住首选。东京都目前二手公寓成交价每平米单价约比近年来提升了1.9倍，埼玉县也有显著提升，为1.4倍，神奈川县、千叶县为1.3倍。

图源：Google

目前日本住宅贷款不但仍保持低利率前行，同时优惠减免期限也从10年延长到了13年，这些税收优惠都给有购房需求的人带来更多便利。

2021年仍是低利率的一年，日本政府为了更好的刺激地产市场繁荣，也推出了一系列购房优惠政策，同时海内外投资者的资金目前也稳定注入日本地产市场中，不论是自住还是用来运营，在今年购入一套房产确实是一个不错的选择。

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