工业地产未来分析:需求激增,价值凸显

一直以来，我国工业用地价格上涨幅度远远低于商业/住宅用地价格，其历史最高增幅出现在2007年，年度增长率达到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2015年始我国重点城市的工业用地成交面积在所有用地中的比重不断加大，开发商对工业用地的热衷将有可能进一步推高工业用地的价格。

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工业地产需求激增 稀缺凸显

在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

国土资源部发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。

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工业将保持高景气度

近年来房地产行业中住宅地产、商业地产发展遇到瓶颈，需求不断萎靡，开发商暴雷频频。国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，开展对房地产开发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为主的房地产开发企业，对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此，征收土地增值税对住宅开发类上市公司普遍产生影响，但对持有物业型的工业地产基本没有影响。

住宅和商业的行业景气度将会在多因素作用下维持振荡，房价难以再涨。” ，而工业用地，在未来几年需求将保持长期持续增长，工业物业销售及租赁价格也将持续攀升，工业地产行业将保持高景气度。

目前工业地产上市公司的动态市盈率明显低于商业地产上市公司。考虑未来工业地产行业景气上升、工业地产公司业绩稳定增长、工业土地及物业增值，以及不受住宅地产调控等因素，工业地产上市公司大多处于市场低估状态。市值的修复也将进一步维持工业地产的高景气度。

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园区是工业地产的发展主体

在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的产业园区将成为未来工业地产的主要载体。“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略，5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年均31.3%的高速增长。　

在供需结构性变化、区域市场走势分化、房产税、会计制度变更等因素作用下，传统地产的价值正慢慢迎来拐点。工业地产将可能成为未来的投资重点。产业园区业绩能持续增长、资产增值明显，不像住宅市场和商业地产一锤子买卖。作为新基建的组成部分，未来市场对地产的热点将可能从住宅地产、商业地产向工业地产转移。 

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