【读懂上市公司定期报告】(38)——什么是投资性房地产?如何从年报中分析投资性房地产?

租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

投资性房地产主要有以下特征：一是投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为，另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。二是投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。三是投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,也可以采用公允价值模式进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量。财务报表附注部分会说明公司采用哪种计量模式，具体在第十一节 财务报告中的合并财务报表项目注释部分。

作为投资者在分析公司投资性房地产时，要固定资产转为投资性房地产以及成本模式计量变更为公允价值模式计量的合理性。企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用；（2）作为存货的房地产，改为出租；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；（4）自用建筑物停止自用，改为出租。公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许公司对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。由于过去几年房价上涨，公司通过将固定资产转为投资性房地产和变更投资性房地产的计量模式的方式，来达到保壳的目的，但是此类方法只能使用一次，因为已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

来源|上海证券交易所《问卷手册》