西单更新场到底更新了啥?

先更新一下历史和情怀

对于上世纪90年代在北京生活过的年轻人，西单就是现在北京三里屯和上海安福路的合体。在2009年4号线通车以前的每个周末，海淀的大学生们挤着一小时的公交，跟各个区域坐1号线的小青年一起，赶来西单朝圣。西单图书大厦、明珠、华威，中友、君太和西单大悦城，老炮儿级潮流商圈，见证了北京潮流生活方式的变迁。这里有个公共绿地叫西单文化广场，地下藏了个暴露年龄的“77街”。从西单站下车，穿越77街，来到地面出口，再选择过马路进中友百货，或是右转逛去明珠吃一顿呷哺呷哺，年轻人闭着眼都能闻着味儿条件反射般走过这段心灵动线。

这里每一栋楼的故事都可以写一篇，但可能根本没人看。当时代淘汰你的时候就是这么无情。

图片来自百度

-一直在弄潮-

如果严格区分百货和购物中心业态的话， 77街才是北京第一个真正意义上的购物中心，因为它比大悦城都要早4年开业。百度百科对77街的描述：追求崭新的生活方式和火热激情的年轻一族。放在过去是前卫时尚，放到现在是复古时髦。这块地的前身可以追溯到50年前的西单体育场，后来叫西单劝业场，1999年改名西单文化广场，2004年77街开业，2005年就易手更换经营方，受制于地下消防规范的严苛要求和商业形态的没落，最终于2015年正式歇业。

很多人不知道的是，这里的业主一直都是华润，77街只是个签了15年合同的新加坡二房东而且早就解约，也就意味着，过去的20年里，华润在这豆腐块上，大刀阔斧改造了几回，花园台地景观、万花筒镜面天花、飞天梯、溜冰场、4D影院......虽然大多是二房东在改，但每一回都立志成为京城潮流风向标。

以上图片全部来自百度搜索网络资讯

-更新的记忆-

在那个被真假外贸货和批发市场引领潮流的时代，这里见证了无数网友见面和情侣分手，也随着商业地产的发展而彻底被消防和时代联手淘汰。2021年，三里屯village，新光天地这两个名字或许都被遗忘了，千禧一代的记忆里根本没有77街，也只有三十大好几以上的消费者和从业者才会对这里有一份情怀。从现在开始，他们要去记得THE NEW 更新场。

去看看设计与体验

那么更新后的更新场，究竟应该什么样？北京一度是全球建筑设计师的试验田，平角裤造型的传媒中心，一柱擎天的喉舌机关，地产知名没良心造的异形养殖场，飞禽生活方式系列的家宅和胚胎，公园里的五个钉子户，高耸入云的酒杯等等，大胆造型的建筑穿插在毫无审美的具有时代特色又贵上天际的环路住宅群中。而西单的建筑也十分陈旧，需要新玩家来让一部分流失的年轻人重回西单。

这几栋房子，13万一平。(来自googlemap)

-这不是改造，而几乎是重建。-

整个公共绿地被完全拆除重建，除了仍然有一个圆形的建筑造型（或许是因为地基等结构基础不好改造？），完全看不出以前的样子。绿植把整个项目外围包裹成一个花园，设置了多个入口却鲜有明确的导引，通向中心广场的道路没有直线，消费者一旦走进这个花园，便立刻与西单的嘈杂隔离，沉浸到另一个空间。也恰恰因为外围陈旧建筑和车水马龙与内部强烈反差，让人一走进花园，便产生了一种宁静的愉悦感。

更新前（来自百度搜索）

更新后（来自项目介绍）

-激发探索欲-

出租车习惯性会在项目与汉光之间的道路落客，这个入口纯粹是街心公园的感觉，没有一个导引，突出地面的玻璃天窗就像一个雕塑，造型虽然司空见惯但仍然可以帮助激发消费者的探索欲。在这一点上，设计做到了，如果硬要挑毛病，那就是绿植的选型，可以看出刻意选择树种和栽种密度的心思，但整体选型单调，没有典型的风格。

-水银色的美-

华润系的建筑审美一直有日系的元素，从凤凰汇到万象天地，仿佛一直在追随六本木。更新场的建筑设计公司依然是华润喜欢的CallisonRTKL。如果提日系建筑怕是要被嗤之以鼻，网上有一篇设计师访谈，大谈城市更新中人与建筑的关系，商业空间与公共空间的矛盾，没有像本人一样俗气地提及设计风格。（有兴趣的可以搜索：更新场X刘晓光|在公园逛街才是正经事）但从踏入藏匿在花园里的地面入口，下到M层露天广场看到唯有的一片立面时，冷峻的水银色材质和严肃的线条与层叠效果让人惊艳，而且立刻唤起了东京的回忆。（这个回忆在进入内场之后持续加深）

或许是材质选型的问题，抑或是怪北京的空气，开业三个月，水银一般的立面已经不干净了。如果是第一次来，恐怕就要怀疑业主VE太厉害，希望这只是个偶然的雨后没来得及清洗。金色、银色都是对设计和施工挑战很大的颜色，稍有不慎，便是黄金变粪土。对营运部门的挑战也很大，特别如此小体量项目物业收支一定是不平衡的。材质的选择也是对开发商成本把控的挑战，一些世界知名的建筑往往为了能在当地的生态环境中长期维持如初见的效果而选择特殊，通常也更贵的立面材质。

不过，这种简约和清冷的风格，层叠错位的建筑形态，配合阴天的北京，套上北欧的帽子也是可以的。大概也只是世界建筑设计的一个风向。

New Museum by SANAA, New York (from official website)

House 8 by BIG, Copenhagan

招商手册里有一张渲染过的同样水银色的剖面图，详细标注了各个区域的标高。这样的操作不常见，既能看出业主的细心，也能感受到这个项目设计施工的不易，拿来配合招商话术还可以打动品牌。

来自项目介绍

-正宗的日本设计师来了-

室内设计由日本PINHOLE担纲，早期很多日系百货室内设计案例，日本之外活跃于台湾、新加坡，近年来感觉靠华润、金鹰养着。过去十年全世界的设计师来中国的淘金潮，也在慢慢退去，随着商业地产增量市场向存量市场变化，大型建筑事务所的饭碗会越来越小，室内设计，特别是擅长改造项目的商业空间设计会成为香饽饽。大单少了，家家都要做小笼包，还要一笼8只各不相同，设计师真是伟大而辛苦的职业。

(from official website)

-沉浸式设计体验-

在不足一万平的单层平面里，设计师利用近10种材质的组合拼接，做了三个不同的挑空，风格相似又各有亮点。在花园让你忘记外面的喧嚣之后，带你直接穿越到另一个星球，仿佛一场沉浸式体验。反观一些大厂，体量翻十倍，甚至卖奢侈品，都不舍得用那么多元素，就像格式刷一样贴满全场。

其中，网格/格栅/Mesh是内装部分的几大元素之首。同一个图案，不同的材质，有白色哑光，有银色亮面，还有黑色亮面等等配合不同的区域。这个网格的设计，特别是局部双层错位的设计，让我想到了日本的合成纤维面料，舒适透气抗皱耐磨，优点能写一堆，世界领先。合成纤维也是以日本设计师为主打的集合店STUDIOUS主要材质之一，商场内装立面直接代替旗舰店品牌立面，而且绝配，业主品牌双赢，作为该品牌的粉丝也大呼过瘾。

不仅立面，部分区域的顶部也用了同一个网格装饰。Mesh近年来大行其道，无论作为主立面装饰，还是悬挂在立面之外的装饰，价廉物美又富有层次感。但纹路和材质太依赖设计和选型，做的好就是高级感的工业风，做不好就是叙利亚工厂风。玩砸了的案例比比皆是。

连电梯轿厢也是这个网格元素的反色设计，镜面效果，而且装饰面铺满，仿佛一条宇宙隧道，充满了科技感，让你进入电梯也不会出戏。如果地面也用上是不是更惊艳？不知道是不是考虑镜面走光的问题地面还是放弃了，可惜。

-有光有影-

地下商业空间的采光是个巨大挑战，也是这次改造最让人惊喜的地方之一。当年的77街除了局部天窗附近，几乎暗无天日。如果过度依靠顶灯，不仅压抑而且能耗巨大，而天窗又影响地面花园的布局，更新场巧妙地交了卷。

两个不影响花园和地面场的挑空中庭使用了玻璃天花吊顶，直接把足够的自然光引入结构上的地下二层，旁边的灯带几乎只是装饰，靠自然光和地面石材的反光已经足够照亮约600平的中庭。

-沉没湖底欣赏月圆-

剩下一个挑空则采用了星空顶，而且是真·星空顶！点状的灯源不规则排布，穿插在不规则又互相垂直的灰色线条中，结合局部的天窗采光（也就是前面花园的三角玻璃造型）。一边近30米的墙面则大胆又粗暴的用锯齿状排布的玻璃铺满。（应该是有消防分区边界的原因无法打开店铺立面）而且这个中庭的地面使用了哑光的木纹，让视觉完全聚焦在顶部和墙面，仿佛置身一张延时摄影的星轨照片之中。

在没有办法做玻璃天花的通道上，更新场也采用了不同的灯光设计，有点状灯源，有灯带。更有心的是利用局部下沉广场，在侧面挖洞，形成一些像门又像窗的采光洞，让光影忽高忽低，仿佛在与人对话。同时，低光照环境可以更加突出店铺，也是现在商业空间设计的趋势。亮堂堂白晃晃的暖色调在年轻人心里已经不高级了，这种从里到外的冷酷，会让他们欲罢不能。

-月球漫步-

在任何一个角度都有错综复杂的多种材质拼接，金属+石材+木纹，甚至在同一个空间的水磨石都有好几个色调和图案，结合不通的灯带仿佛在月球漫步。不仅考验设计师对细节和整体效果如何平衡的把握，也大大提高采购和运营维护的成本，这不是有钱就能办到的！

-立入禁止欢迎你-

品牌平面设计由一个叫“立入禁止”的设计团队操刀。严格意义上这不是一家设计公司，他们官网的描述是：立入禁止的成员由设计取向完全不同的创意人组成，他们从事平面设计、插图、交互界面、出版、策划展览……几乎涵盖了平面设计的所能接触到的方方面面，艺术、时尚、产品、建筑、媒体、互联网、音乐、文学、教育等， 具有极强的跨域性。所以“品牌平面设计”包括了logo？平面导引图？还是相关全套标识导引系统？不得而知，但这些设计组合在一起的结果，真的很妙！能够把各种设计承包商的作业统一到一个设计语言体系下是非常挑战的一项工作，所以甲方设计团队往往要兼顾设计、审美和管理的能力。更新场是个优质案例，可惜很多甲方的团队远远做不到。

直接省去了落地指引，仅有的几个导引附近的装饰各不相同，而且“喧宾夺主”尺寸远大于平面图，效果拉满。毕竟谁记得商场的导引长啥样呢？这个就多了些记忆点。而只保留悬挂指引和结合项目logo造型的墙面贴，整体标识系统简约，节约！

感受一下这家公司的官网，再次呼应前文产生日系联想

另一个风格类似的作品则很直接地回答了上面的疑问。

来自公司官网

再认真想想商业形态

“建筑面积约3.5万平方米，可租赁面积为1.1万平方米。整个更新场的定位为青年潮流发生地，主要面对年轻消费群体。”就是这么小的地儿，画出60个铺子，租给了50个左右的品牌，怎样撑起一个潮流发生地这么大的口号？

-简单又迷魂的动线，强制沉浸式购物体验。-

先来看看平面动线，堪称简单又迷魂，出入口非常多，但都被弱化，西北角主入口的存在感极弱，地铁连廊也可以设置了一个拐角，并且没有强指引，就是不让你走出去。两层半的平面明明只有一个圆，挖出来2个室外中庭3个室内中庭，中间还设置了复杂的支动线，让你迷失其中，依靠空间设计和品牌吸引力，强制沉浸在逛街的快乐中。底图是招商用的平面图，除了面积和业态，还很细心地标注了局部层高、排油烟和上下水的细节，又一个打动品牌的细节。而且受制于平面，店铺形状各异，但抛开平面图的上帝视角，消费者实际视角的效果并不差，所以再有租户说店铺要方正来谈价格，就把这图拽他脸上。

来自项目介绍

-小体量的局-

虽然不知道实际消费者的停留时间，但本人光是作为市调都花了一个小时。作为一个消费者，即使去到400个店铺的大型购物中心，会停留的店铺也不超过50个。拥有100家餐饮店铺也只是满足了大客流的需求，提供更多的选择，每个消费者仅会从中选择3-5家消费不同的细分产品，其余的店铺对于理性成熟目的性足够强的消费者是无效的，反而降低逛街的效率。本人就因为喜欢S.O.E，两次路过买了两杯。那么理论上小体量能做到精准匹配品牌和消费者，并且能通过公共空间减少疲劳感，就不会被嫌弃小。可惜，这只是理论上，现实是国内的业主和消费者都太习惯于 “大而全”，“一站式”，“家庭客”，能做到小而美且优的寥寥，很努力都想不出什么典型成功案例。在未来老龄化社会，少子化现象进一步显现，而消费者则更加成熟有主见的一线城市，精准定位中小体量的商业会有更大的生存空间。这个趋势业内都能看到，但习惯了操盘大项目，按品类堆砌品牌的成（中）熟（年）商业团队，是否能理解Z世代多样化的生活方式，进而调整定位和商业资源的分配？

-困兽之斗-

更新场的位置有多尴尬？看似西单桥头堡，但换个视角看看，背后都是大鳄，盯着这块盆地。各家多年明争暗斗已经默默划定了边界，纵使大悦城有高化品牌，依然不影响汉光靠团购稳坐百货化妆品销售TOP1的宝座（据说大丸要超越了？）。君太也在年轻潮流品牌上做过很多尝试，并且天然截流的地理位置，却也只能眼睁睁看着年轻人涌入大悦城。另一端的老佛爷独善其身，坚强驻守着西单商圈消费层级的天花板。仿佛所有生意都有人做，更新场尤如困兽，没有市场空白？错！西单的空间其实很大很大。

-假装在错位-

首先，如何定义年轻客群？GenZ？18-25岁？学生+年轻白领？还在研究按年龄、学历、收入来划分客群做定位的商场，是抓不住年轻人的。调研/顾问公司纷纷转型侧面说明已经没有多少业主做定位还去花大几十万买一份客群调研报告了。没有意识到年轻群体消费行为的矛盾，或者一直沉迷于解释这些矛盾，不如顺势而为专注在如何拥抱这些矛盾。这个话题可以单独写论文，比如提及最多的矛盾，为什么他们的工资收入和消费水平不匹配，为什么奢侈品店门口排队的那么多小年轻，并不都是因为60、70年代的家长有钱，也可能是斜杠青年网络捞金，甚至纯粹透支消费，但你给他们喜欢的东西就好了，纠结他们的钱从哪里来并不能实质性地帮到你完成这份工作。又比如，这一届年轻人没有经历严苛的生存压力，从小就把拥有更好的东西当作理所应当，跨越阶级的消费行为是80后既不解又眼红的，而80后嘴里的“买不起”，往往只是受到节俭伦理观影响，抑或是舍不得放弃别的消费以及资产焦虑，所以国家倒是对新生代的消费行为喜闻乐见，实实在在拉动了内需。用消费行为和偏好定义用户画像，就能知道该给年轻人备点什么货。

#FR2藏在Studious里，有几个商场敢拿出来卖？原因#敏感词#

私以为，更新场就是这么干的，广义上的客群定位完全与西单同步，但狭义上给出了一组定位词：青年|艺文|设计。再看详细的诠释，没有写潮牌奢侈品，没有写网红美食，没有强调消费主义，甚至没有商业辞藻，内容都是文化、精神层面的描述，每个词都显而易见的反复斟酌，尽量不流俗又能易懂，不至于装X或者脱离实际。热热闹闹的西单，哪个场子好意思给自己贴上艺术或者设计的标签？或许早些年的老佛爷从空间到品牌还可以贴上“设计师”标签，但几番调整后看到的，也只是为了数字和报表带来的商业取舍舍舍。更新场就这样精准地错位了。

来自项目介绍

-主流青年亚文化-

这里面“亚文化”可能是第一次出现在国内商场的画面里。近乎三四年前，这些词儿在商业领域都还是敏感词，随着ACG产业化，嘻哈音乐走出地面，纹身和染发变成年轻人标配，LGBTQA的彩旗飘飘。并不是现在的年轻人都变成了亚X，而是这些曾经的亚文化变成了主流文化。所以，谁能让他们发声，就必然被拥护，这似乎就是更新场对青年群体的宣言。虽然追星并不算什么亚文化，但饭圈的人群基数之大绝对是商业金矿，明星社群网站O！What的线下店便是更新场备的一单货。这也只是50个品牌中众多独家/唯一/首进的品牌之一。

delicates，专注于最平易近人的白Tee，通过5年发展，从一个只有几个简单sku的工作室变成了“有时尚性的生活方式品牌”。只字不提潮流，设计简单但面料丰富，可以定制一些“小心思”装饰，并且践行可持续发展的理念，买来的不是一件tee，而是对这种生活方式的认同与表达。

年轻人对品牌的认知已经变了，产品本身的质量、性价比，远不如品牌和空间让他们产生共鸣和归属感来的重要。潮牌logo tee的简单粗暴就是很好的案例：材质、剪裁、颜色、贴图大多是身份认同和饥饿营销之外的锦上添花。反过来说，如果打造了这样的品牌组合和带内容的空间，你卖什么都会有一批对应的年轻人买单。复合空间就是这样的概念，潮牌往往衍生多种产品也是如出一辙，做消费者情绪的生意，感情的生意。就好像中庭这个雕像，一个身材微胖的粉色少女，厌世社恐脸加一个拒绝的表情，又蠢蠢欲动伸出左脚试探，这一系列细节和矛盾，仿佛就是一群当代青年的集体心理投射。更新场想给他们一个可以自由发声的平台！

-艺文又是个什么词儿？-

艺文的原意是典籍、图书或者文学艺术。更新场的注释是：艺术消费、文化交流、艺术家与爱好者，艺文空间。所以，艺文是艺术与文化的缩写，是告诉文化青年、艺术青年和文艺青年们，这里会有你们喜欢的东西。但更新场，或许做的还不够。

地下二层的“肚子”里装了很多内容，最容易到达的是一家漂浮式报刊亭设计的书店：Jetlag。“在不同国家的杂志里遨游就像在旅行，需要倒时差”，“时差综合症”这个命名既文艺又商业。首店于疫情期间开在三里屯，但最新消息已经闭店准备迁址。在更新场的Jetlag是一家三个月的限时店，大胆预言一下这个“限时”会延长。也会做一些限时活动，例如下图中企鹅兰登“经典在路上“pop-up展览。书店业态已经在很多商场沦落到鸡肋都不如的地位，既没有租金又没有流量还占地盘，装补买来“网红书店”的业主有几个不后悔的？众所周知的几个大众品牌在资本催生又陨落的故事中循环，而小众定位的特色书店大多靠低成本、其他收入和情怀生存着。文艺书店本身就定位在青年，往往出生就自带线上商店，关闭实体保留线上也变成一个趋势。更新场是否一定需要一个书店？

可以没有书店，但不能没有活动和展览，不然还怎么叫“艺文”？更新场有若干地盘都可以拿来用，LG水幕中庭做快闪，M层地铁通道算是个DP点，LG的肚子可以做展览，G层还有个BBART芭莎艺术空间（餐厅）等等。从开业至今，一直有不同的短期活动。这本是一个褒义的段落，但往往太短期的展览间接说明内容不够丰富，而且大多数活动虽然不算土气，但也不够“艺文“。北京的文艺氛围之浓厚，资源之丰富，以华润的实力和这样的场地想要做点内容并不会那么难。如果疫情是理由的话，就期待后面会有些真正的“艺文”内容吧。

顺便说一下，稀奇艺术是应该在这个段落的。但笔者以为，他们的礼品属性已经远高于艺术属性了。其创始人雕塑家瞿广慈刚刚逝世，艺术衍生品行业的前辈，一声哀叹。

-设计/设计师/设计感-

无设计不生活，无设计不零售。设计感已经被默认应该融入产品和环境，标榜设计已经显得落伍。建筑设计到室内设计，前文已经大段吹过，现在吹吹品牌。

Ra’s Friend，一个北京服装学院里孵化出来的国内原创设计师买手店。Ra不是主理人的名字，而是来自埃及的太阳神，所以品牌直译是太阳的朋友们。抛开产品和故事是否足够精彩的讨论，招商能落位这样的品牌已经很值得尊敬，毕竟可以想象他们的付租能力也是有限，结合前文艺术留学机构ROSSO在这里办展，仿佛把这里打造成学校的社会活动中心，间接验证操盘团队服务学生和小青年的决心。

有国内设计师，还要有国外设计师。作为日本设计师品牌集合店的代表，tokyo base集团旗下STUDIOUS进入中国2年，而给更新场的配置相当于东京原宿三家本店集合体外加pop-up空间和VIP Room等，官方说法是“品牌更新、风格更全、面积更大、空间更多样、概念性更强的大陆首家STUDIOUS”，没有叫中国旗舰店，是不想其他几个港资业主不开心吗？

HARMAY话梅，是当仁不让的主力店。在有限的空间里做足氛围和产品，是小体量年轻化商业主力店的最优解之一。废土工业风发挥到了极致，甚至地面都采用了“煤渣”质感波浪形地面，大大增加了空间趣味性，而且对家庭客极其不友好，让场内消费者画像进一步聚焦。伴随质疑一路扩张至今，话梅不仅维持了货品供应量，也并没有遭到铺天盖地的投诉，而且持续在贡献可观的客流量。

作为一个老少皆宜，低门槛的投资项目，咖啡是继茶饮、电动车后又一个大举进驻购物中心的品类。在瑞幸描绘出“高毛利、高复购率、高频次、低渗透率”的咖啡蓝海画面里，在一众精品咖啡、外卖咖啡为消费者带来新的升级选择后，在市场和资本的共同推动下，无数陌生、英文、拗口的新咖啡品牌诞生，抢创意园、抢写字楼、抢商场死角，甚至直逼购物中心的门神地位，360°围剿星巴克（但财报显示星巴克中国2021年3个季度收入依然稳定）。规划5-10家既相似又错位的咖啡店已经变成购物中心招商的KPI。

S.O.E|Square of eitht, 双关single origin espresso，主理人是国内咖啡界名人，国内第一个Q。虽然你买到的不会是他亲手做的咖啡，但主理人本人就是品质标准的保证。这家特别的“黑白”店，准备了8款不定期轮换的豆子，分别以鲜煮黑咖啡和意式奶咖的形式呈现给消费者，并且允许小杯试饮黑咖啡。54㎡的店铺，霸气地配了8台白色黑鹰磨豆机，加上三头Slayer咖啡机，凡尔赛。虽然咖啡师会谨慎地给出意式奶咖的口味建议，但这种体验感爆棚的模式吸粉复购技能点满，当你喝完8x2=16种风味的咖啡，他们又换了一批。事实上开业期间有款“瑰夏拼配”这种人见人爱的风味，立刻成为流量担当，很快就售罄下架换了新款。而黑咖啡29元一杯还带试饮，奶咖39还时不时有活动（现在咖啡店牛奶内卷，越用越贵）如果要抬杠说出品风味不如手冲，出门右转星巴克美式欢迎你。

除了这些还有很多耳熟能详或者新概念的品牌，比如中国独立设计师集合店Anyshopstyle以及更特立独行的设计师女装UOOYAA。女性内衣品牌Ubras，“去性别化”的bosie等等。在首店、新概念等光环之外，做一些耳熟能详的生意，基础流量担当。

-餐饮也不能一笔带过-

受制于体量和餐饮条件限制，餐饮比例不高且以饮品和小吃为主。两家主力餐厅分别是还原东京各地点元素的网红（排队）烧肉店肉问屋，胡同里开出来的帝都元老级网红餐厅越南菜susu，配上选址挑剔的%arabica，风靡东京的cheese tart品牌the BAKE shop北京首店，还有些创意餐饮品牌比如水果三明治Fruwich

但仔细看看这个餐饮组合，是不是可以有多一点insight？一共只有50余个店铺，餐饮占了12个。能正经吃饭的只有两个，其他全是小吃和饮品。而咖啡品类有两个加上一个芭莎下午茶，算两个半。取舍，或许是更新场餐饮招商的最大挑战。放弃了最有流量的“大路货”品牌，如何平衡小众品牌以及网红品牌的流量和租金。“概念“是否是团队考量的标准不得而知，但从消费者来看，无论S.O.E的销售模式，时尚芭莎的跨界联名，还是BAKE，introlemons的首店效应，抑或是带着”胡同文化“根基的susu，chaos，带着健康理念的blueglass，fruwich，等等等等，盘了盘几乎每家都能讲出点故事，还真的不能一笔带过。

“网红“这个词儿已经落入俗套的当下，更新场在官方渠道没有凸显这个概念，在品牌选择上也仅仅是看中了部分流量效应，没有选择太多”一眼网红“风格的品牌或要求类似的设计，这也使得作为专业观众，走过几遍更新场，店铺的形象和内容跟整体设计和理念的契合度超过70分，其中这些餐饮小店的契合度更是可以打到90分，或许这才真正实现了餐饮引流的功能。

-遗憾也更新一下-

更新也不可能神话，终究还是可以挑出一些毛病的。作为一个近乎于让年轻人“沉浸式”体验的零售空间，还是被几个过于大众化，过于传统，甚至老派的品类/品牌带出戏。既然体量小到每家店都要精打细算，或许一个别致的，综合的，cyberpunk风格装修的数码集合店就比一家标准的HUAWEI店更适合这里。运动品牌里ADIDAS虽然带着SNEAKER COLLECT副标题，且像FILA之类有销售的保证，但如果多一些更加“难买到”，或者“新进”品牌，甚至带有环保概念等话题性品牌，是否可以更有吸引力？年轻人的生活方式里也不仅仅是服装、玩具，还有兴趣爱好领域可以挖掘比如二次元内容，比如骑行、滑板等等，以及娱乐和体验类。定位中的“亚文化“最终在品牌组合中看出了妥协，也许毕竟空间有限，或者还有租金要去平衡，但前面堆了那么多的理想，在这一刻走进现实，总还是让人惋惜，毕竟华润已经是一个可以不那么现实的业主了。

除了品牌，在软性内容方面的偏科也是遗憾。首先，开业至今没有真正的大型活动镇楼，反而不少政治意味十足的活动。（按下不表......）；然后，推广减配，推广是运营最烧钱又无法避免的环节，舍不得花钱或者找不准方向的推广会逐步消耗招商运营砌筑的城墙。更新场的体量决定了收益能力，间接决定了推广和运营的预算。因此，直接跳过，用一点万象APP大平台++微信群的方式运营线上渠道。这里可以对比上海Tx淮海最近的骚操作，同样是精准定位年轻人的小体量项目，同样是运营需要控制成本，Tx把官微号更名为”XHUNTING“专注做内容，把服务号更名为”TX淮海“专注做服务。另一个对比案例是上海南翔印象城，号的更新一直带着藏头诗，而的首页界面和内容细节也是从一开始就细节到位。这些都是真正能让消费者产生好感和粘性的地方。不过，据中商数据监测，五一期间西单更新场的日均客流量达到了5.1万以上。到访消费者年龄分布广泛，但仍以25至34岁为主。这已经是个优级答卷。或许，还是受制于体量、收入、成本，减配已经是最优解。

更新场也懒得更新的一点万象平台

还有，客户服务偏科，做了一系列会员体系、免费寄送等服务，现场虽然面积紧张，但连基础的存包等服务都没有提供，基本是无客服的状态。而且这个会员体系不仅传统而且昂贵。整体客单价和会员级别的台阶不匹配，原因是加入的并非更新场独有的会员体系，而是一点万象。于是更新场的会员层级与深圳湾万象城是一样的标准，多么尴尬。平台化运作是商业地产集团近年来管理方式改革的热门方向，在多项目前期规划和招商都发挥了积极作用，但到了运营层面如果不仅提供平台化资源及流量的支持，还同时输出不接地气地统一标准，便要接受员工和消费者都失望的尴尬结果。至少在这个会员体系上，北京更新场遛弯的小年轻，完全没有必要跟深圳湾万象城消费奢侈品的小年轻放到同样的会员体系中，这样只会让这个会员体系名存实亡，不如省下这点场地和预算做点艺文活动。

最后聊聊八卦

在某个帖子里有人说，更新场有上海那味儿了。那么，上海有更新场那味儿的吗？（今年爆发式增长的Tx淮海或许是个可比的项目，暂时不讨论）北京和上海的商业是同一个时间轴的平行时空，命运分歧，在各自的航道上起起落落。上海的商业繁荣从定位、数量、密度、租金等全方位引领全国几十年，但港资的超前理念已经沉淀为对钞票的永恒渴望，敢花敢挣，却鲜有在建筑、内容上的创新。而且上海的气候和城市规划给街铺和街区留下了巨大的空间，不同偏好的消费者之间甚至产生了物理隔离和鄙视链。不信邪的中年同行们，可以去巨富长采访一下，不少年轻人会对你们三千万客流三十亿销售的购物中心嗤之以鼻，而你们带着对未来的恐惧吐槽他们穷的同时，还要教育下属说他们长大了就会变了。

反观气候条件有限，城市尺度和交通又不够友好的北京，大体量全客层集中化box为主，甚至商圈的概念都很薄弱，反而孕育出了大屏幕至今都是商业公共空间屏幕天花板的世贸天阶，为“太古里”品牌打下天下的三里屯village，现名城市更新原名厂房改造文艺街区的798，更有又贵又脆弱屋顶下最多艺术品最不像商场的芳草地，以及不好形容也不敢乱形容但张着嘴逛完全场的SKP-S。时尚一直不是北京商业的代名词，但北京的商业一直有范儿也是时尚的上海咬着牙无法反驳的。可惜的是，北京在商业地产形态的革新上，早就因为不可描述的原因断了香火，这回算是努努力续上了一柱。

结语：

更新场由华润置地打造、华润万象生活运营。万象更新，取了更新不提万象，这是小心思？还是更大的野心？西单的空间很大，大到装的下更野的心！

附注：

未标注来源的图片全部来自作者。

参考内容：网络访谈/招商手册/新闻报道

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