这个人均GDP全国前十的城市,炸出住房空置率超10%!全国多少房子空着?

我国房地产市场，一直存在着一个未解之谜：到底有多少房子空着？

这是探讨楼市泡沫、房地产税等重大问题的基础。

而且一般认为，三四五线城市空置率高，发达城市低。

结果前段时间疫情，扬州就在中高风险区域排查出疑似空置房9万多户。粗略计算，扬州住房空置率在10%左右。按照国际标准，位于空置危险区。

由于是疫情期间的严格排查，这可能是中国当前最为准确的一个城市住房空置率数据了。

如此高的空置率，为什么会发生在人均GDP全国第8，GDP全国排名35名的发达城市？

扬州都如此，那些住房空置率高的四五线城市，注定随着空置的房子一起坍圮、消亡？

国网扬州供电公司在疫情期间排查出疑似空置房9万户。

看到这一数字的时候，我是相当震惊的。

这个数字，比扬州去年1年卖掉的商品房数量还要多（去年，当地商品房销售面积817.64万平方米），在90多万户样本里，占10%左右。

也就是说，扬州住房空置率大致占10%。

参考国际情况，商品房空置率在5%-10%是合理区，10%-20%是空置危险区，空置率20%以上就是房严重积压区。

扬州，妥妥的空置危险区。

原来扬州人不仅喜欢打麻将，还喜欢囤房子。

关于空置率，经济发达国家一般都会定期公开，只有在中国是一个秘密。

不过，总是有一些消息不时流传出来……不少机构披露的空置率数据，甚至比扬州还要高得多。

2012年，北京市公安局人口管理总队公布了一组数字，核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。

2014年，中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，2013年中国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中，北京的住房空置率为19.5%、上海18.5%、重庆25.6%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%。

2017年，西南财大发布《2017年中国城镇住房空置分析》：2017年一线城市住房空置率为16.8%，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%。

甚至网上盛传，我国一共有6540万套空置房，相当于可供1/7国人居住。

这些数据，相当吓人！

不过，由于空置房的统计还没有统一的标准，包括何为空置房、怎么计算空置率等。所以，这些数据多数只能作为一个参考，精度并不高。原因也很简单：

空置率=空置房屋总量/住房总量

问题是，第一，住房总量很难确定。军产房、房改房、商品房、共有产权房、小产权房、农村自建房……种类多样，想统计个大概数也相当难。

第二，空置房定义不明确。有的按当年的竣工量与销售量计算出的空置，也就是开发商没有卖出去的新房数量。有的指那些没有人居住的房子。第二种定义，也被多个国家采用。

紧接着，没人居住多长时间才算空置，各个国家的标准又不一样。我国也没有这一套标准。

所以，目前国内所有的住房空置率数据，都只是勾勒了冰山一角。

就拿最耸人听闻的6540万套空置房来说，这个数据在2010年左右就被传开，人民网也早就辟谣了。可是，这个数据还是年年被疯传。

所以，这次扬州披露的10%空置率，才如此重要。它可能是最接近真实的一个数据，也显示了空置现象不可忽视。

一个鲜为人知的原因是，扬州空置房背后，有大量独居老人。

前段时间扬州遭遇疫情，有位独居老人在小区群里发了这么一条语音，揪住全国人的心：

每一位独居老人构成的，是一个老龄化社会。早在1986年，扬州就进入人口老龄化社会，比全国提前13年，目前，扬州60岁以上老人占比26.01%，在全国榜上有名。

来源：21世纪经济报道

一个原因是，出生率低，人口多年负增长。另一个原因是，本地年轻人出去了，外地年轻人很少进来。

扬州人口死亡率自60年代以来基本围绕10%上下波动，出生率自90年代至今维持在8%左右，自然增长率自新世纪以来，在1%-2%，甚至多次负增长。第一财经统计的14城人口自然增长率告负城市，扬州也在其中。

扬州和江苏很多县市一样，出生意愿低。当年执行计划生育政策，江苏和浙江执行得非常严。

90年代我在浙江，总听人说隔壁村谁家媳妇因为超生被拉去引产，隔壁哪家想偷生孩子，躲到了江西的深山老林。不要多生，不然家里的瓦要被掀掉，黑白电视机要被没收。

而跟浙江比，江苏又更严一些。

早在1963年7月，江苏就成立了全国第一个省计划生育委员会。

南通的如东，比全国提前10年实行计划生育，还一度评为“全国计划生育红旗单位”。

以前是不敢生，现在又不想生。住房、教育、医疗三座大山压着，想要幸福一生，只能少生优生。

放眼整个江苏，南通60岁以上老人比例超过3成，在全国数一数二。泰州、盐城、扬州也不低，都超过25%。

出生率少是一方面，更严重的是扬州无法留住年轻人。

七普数据，扬州2020年常住人口455.98万人，10年增加仅9.97万人，增长率2.2 %。

相比长三角其他城市，杭州、南京、宁波等地，扬州的增长相当缓慢。去年，光是杭州，常住人口就增加了157万人，是扬州10年增量的15倍。

但仅仅是这个数，也让扬州扬眉吐气：十年来首次呈现净流入趋势。

近456万的常住人口，比同年户籍人口多1.27万人。其中，省外流入26.12万人。

这说明，在其他城市抢人大战打得热火朝天的时候，扬州不为所动，自然也无法成为外来人口的聚集地。

加上扬州近些年工业难有起色，与90年代火遍大江南北的“扬州模式”不可同日而语，周边的城市却赶上数字经济、人工智能等风口，差距日益拉大。就连扬州本地人，也纷纷往长三角其他城市发展。

在知乎“扬州适合定居吗”帖子下，多数人的评价是扬州生活慢、发展也慢。就连本地人，也想着年轻在外地发展，养老再回家乡。

说实话，扬州老龄化就老龄化吧，大不了顺势而为发展养老产业，整个城市还能有源源不断的老年人涌入，不至于人口收缩。加上生活节奏慢，GDP也能排到全国35位，医疗资源也不差，或许真的能弯道超车，成为全国养老明星城市。

最让人担心的，是位于东北、西北等地人口老龄化严重的城市。这些地方，经济实力薄弱，产业发展一般，年轻人外流，进而会失去城市活力。

老年人独守空房，进而房屋空置率上升，房价会越来越“鹤岗化”。要不了多久，这些城市的房子将和日本小城市一样——

白送。

再说一次：

买房投资，一定要选择跟着年轻人买。年轻人、高学历人才涌入多的城市，楼市才有未来。相反的地方，买房自住可以，投资尽量绕道。

譬如燕郊，2015年的时候，就有40万年轻人往返于北京和燕郊上下班，快赶上半个地级市人口量（鹤岗去年人口总量89万人）。

买房投资，就要买年轻人扎堆的地方！

加上燕郊现在房价已经筑底，限购有所放松，正是入手好时机！

参考资料：

米筐投资：6500万套空置房？中国房地产最大谜团！

第一财经：GDP四强省份三个已深度老龄化：山东最老，广东最年轻

中国新闻周刊：同是经济强省，为什么广东远比江苏“年轻”？