张涨涨涨涨……奥克兰的房租涨够了吗?

发布于 2021-09-06 03:41

上周Trademe发布了7月份租金数据，各路新闻已有报道。这里来详细挖掘和分析一下各类型租金数据和对比今年以来各政策实行后的投资概算。


奥克兰地区租金状况

奥克兰地区是最值得分析的，这里是新西兰房产市场的风向标，至于其他地方，看看就好。
7月份，奥克兰每周的中位数达到了595纽币， 租金指数的年度涨幅为6.3%。分区而言，北岸最高大约是635纽元，其次是Papakura的620纽元每周，如果说北岸租金较高还可以理解外，位于南区核心的Papakura能够位列第二，这从一个侧面看出南区已今非昔比。

全国各类型房屋租金状况

再看各种房型的租金涨幅对比，可以看到各类型1-2-3-4-5房的租金在过去1年里，都在上涨，幅度大约在5%左右，但奥克兰所有房租平均价格涨幅只有1.6%，这是因为位于City大量的公寓租金给拖了后退，因为受疫情影响留学和旅游产业收到重大打击，以至于市中心的公寓出现空置。
相信在边境有条件恢复以后，这部分类型的租金可能会出现补涨从而推动平均租金数据。


概算：各种因素对买房出租投资者的综合影响

租金的数据，补上了去年到今年诸多政策和数据的最后一块拼图。当然，对于房产投资，不同的人根据经验和杠杠风险认知的不同，会各自采用不同的方式，比如持有收租，买卖楼花，土地分割，开发建设，融资收息等等不一而足。

这里仅仅针对最传统也最多人采用的买入成品房屋收租待涨的模式来分析，对这部分投资者而言，去年1年，发生了这么几件大事：房贷大幅度降息，房价大幅度上涨，贷款利息抵扣取消，房租上涨。
这些事情的影响是不一样的，我们取一个样本，做一个基本假设：2020年初到年中售价100万的房屋，在2020到2021年的1年涨幅30%。100万的房屋2020年初，息税前租金收益为3万，今年租金上涨6%，房贷比例为70%，房贷利息2020年初为3.5%，2021年初为2.5%。
税后政策变化主要指房贷利息不能税前抵扣，这里统一按20%税率影响1次性全部计算处理。
下面的表格则是对这些影响的一个大致概算：


上述测算，对比了1年之间租金对持有收租模式的影响。
可以看到，这个样本对象，对比2020年和2021年而言，房价、租金、利率等在经过1年剧烈的变化后，最后的纯出租收益在息税前，2021年仍旧是比2020年初要多的。
但如果引入了利息不能抵扣的新税收政策后（表中2021年按100%房贷利息不能税前抵扣处理，税收金额为息税前租金收益31,800的20%，而2020年税收金额为扣除利息支出后的税前租金收益5,500的20%）局面将变为收益率大幅下降，但仍旧可以维持正现金流，资本收益率则变得很低。

奥克兰租金涨幅算高吗？

对于租金涨幅，不同立场有各自的解读，考虑到年度通胀接近3%，工资涨幅也接近类似的幅度，6.3%的涨幅也不能算低的。
但对比其他国家，则这个涨幅实际是相对温和的，后期如果供应仍旧跟不上，则租金仍旧会上行，当然房贷利息未来也未必可以维持在这样低的程度。

对于抗疫成功的国家而言，资金和人口都会是持续处于流入状态，当前西方国家中，新西兰可能是唯一一个以中国标准看抗疫成功的国家。
所谓公道自在人心，无论西方媒体说什么，人口和资金持续流入新西兰是现实发生的。
基本上，形成了“ 清零策略成功---生产恢复/经济向好---资金和人口流入---收入增加---有条件继续清零策略 ” 的良性循环，这就让租金等体现实际经济状况的指标不断出现上行。

北京的租金状况
中国和新西兰同属抗疫优等生，经济也在疫情后得到较大恢复，再来看一下似乎没有进行货币大放水的中国房租的状况，下面是北京地区的房租数据：


这里可以看到，北京的房租，从2020年7月到2021年7月的1一年以内，涨幅是高达24.5%，平均而言北京每平米租金达到了114.3元，如果以一个2/2.5房大约80平米计算每月平均租金为9114，折合纽元为2025，每周约500纽币。
这个平均租金已经可以媲美奥克兰2房的收入，考虑到实际上中国出租住房的税收远没有新西兰这么严格，则其实际已经超过了奥克兰房租中位数每周575纽币。
当然奥克兰和北京没什么可比的，未来中国核心城市的租金超越奥克兰是必然的事情，此处仅仅是用于了解同属疫情安全区的中国，其核心城市房租在过去1年的涨幅，毕竟租赁市场相对于政策频出的买卖市场还算是相对自由的。
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