小区公共收益年年亏损?长沙一小区业主起诉物业要“查账”,法院:公开!

" 按照我们估算，整个小区公共收益一年能够达到一千万，但物业公司公示的情况却是年年亏损。" 因为不满小区公共收益的公示情况，去年 8 月，长沙市岳麓区阳光壹佰国际新城小区 4 名业主将物业公司告上法庭，要求其向业主提供历年来公共部分的使用和收益及支出情况，包括所有收支合同等原始凭证。

去年下半年的一审中，物业公司阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称阳光壹佰物业公司）辩称公共部分经营收支明细在小区公示栏进行了公示，业主要求查阅、复印、拍摄具体合同信息属于擅自扩大业主知情权，一审法院岳麓区人民法院认为业主的要求于法无据，超过了合理范畴。

" 公示栏只有一个数字，并不知道具体情况。" 在一审败诉后，小区业主又提起上诉。

5 月 7 日，潇湘晨报记者从起诉业主处了解到，他们在当日已收到长沙市中级人民法院的二审判决书。判决书显示，中院认为物业公司仅公布一个数字难以保证业主的知情权和监督权，中院撤销一审判决，要求物业公司在一个月内提供涉及共有部分收支情况涉及的所有原始凭证。

公共区域收益年年亏损？

业主较真起诉物业要求公开原始凭证

阳光壹佰国际新城小区位于岳麓区南二环一段 518 号，建成有 10 多年，一共分为 4 期，有近万户居民，常住人口达到 3 万多人，是长沙城区较大的 " 超级小区 " 之一。

2020 年，他和其他业主发现一个现象：小区作为一个超级小区，拥有大量的全体业主共有的公共部位。按照他们估算，这些公共部位如果运营得好，一年的公共收益能够达到千万元，而每年物业公司公示出来的收支明细都显示，公共部分收益却年年亏损，这让他们非常不理解。

根据阳光壹佰物业公司在 2020 年 1 月公示的物业公共收益及使用情况公示情况，小区的公共收益收入项目包括公共停车场地租金、公共场地租金、电梯桥厢广告，户外广告，基站管理费收入，公共游泳池经营等等，2019 年 1 月至 12 月收入合计为 256 万多元，其中公共停车场地租金为 106 多万元。

而根据公示情况，支出科目包括人工成本、材料成本、共用设施设备维护、更新、改造及日常维护，共用部位维修、更新、改造及日常养护等，其中人工成本达到了 119 万多元，共计支出为 299.7 万多元，这一年整体公共收益还亏损了 42.8 万多元。

秦先生认为这样的公示情况并不透明。" 就简单一个数字，究竟是不是用了这么多钱我们无从得知。" 秦先生说，他们对收支情况公示并不信任，事后向物业公司索要收支情况涉及的所有合同以及票据，但物业公司拒绝，只提供了之前粘贴在公示栏的内容。

也有业主认为，小区物业费足以覆盖物业支出，不存在年年要动用公共收益的情况。

因为种种原因，小区业委会一直没有成立，2020 年 8 月，秦先生等 4 个业主以个人身份向岳麓区人民法院提起诉讼，要求阳光壹佰物业公司向他们公开从 2004 年至今业主共有部分的使用、收益、收益支出情况，以及所涉及的合同、支出账目明细、付款凭证、银行交易明细等原始凭证，并允许他们查阅、复印和拍照。

物业公司：

业主擅自扩大知情权

去年下半年，此案在岳麓区人民法院开庭审理。

庭审中，阳光壹佰物业公司辩称，根据相关规定，原告诉讼请求中要求公开的资料，公布的主体均为业委会，原告是业主个人，要求公开共有部分收益及支出情况和资料没有法律依据。另外，原告要求公开合同等原始凭证，并允许复印等，属于擅自扩大业主的知情权。

" 每年对小区物业服务收支情况明细以及公共部分经营收支明细已在小区公示栏进行过公示，履行了服务管理义务。" 阳光壹佰物业公司辩称。

岳麓区人民法院审理此案后认为，业主知情权行使范围的问题是该案的焦点之一。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持 : ( 一 ) 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况 ; ( 二 ) 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 ; ( 三 ) 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况 ; ( 四 ) 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况 ; ( 五 ) 其他应当向业主公开的情况和资料。

岳麓区人民法院认为，由此可见，法律对于业主知情权的范围做出了明确的规定，业主知情权应严格按照法律规定的内容予以行使，不能随意扩大或者缩小。

法院认为，该案中，阳光壹佰物业公司已提交证据证明其在案涉小区公告栏中以张贴的方式公示了物业服务 ( 管理 ) 费收支明细和公共部分经营收支明细，现原告要求被告向其公开业主共有部分的使用、收益、收益的支出等所涉及的合同、收款凭证、支出账目明细、付款凭证、银行交易明细等原始凭证，而原告作为单个业主要求允许其对上述原始凭证进行查阅、复印和拍照的诉请，不仅于法无据，且超出了合理范畴。

岳麓区人民法院驳回了 4 名业主的起诉。

二审法院：

物业公司应在 30 天内提供资料

在起诉被驳回后，四名业主均不服，提起上诉。业主认为，根据法律规定，对公共部分使用情况业主享有知情权和监督权。

" 如果我们不知道具体收支情况，又怎么来进行监督呢？" 秦先生说。

4 月 22 日，长沙市中级人民法院对该案开庭审理。

5 月 7 日，秦先生告诉潇湘晨报记者，他们在 7 日已经收到了长沙中院的判决书。

根据判决书，长沙中院二审查明，阳光壹佰物业公司自小区建成至今一直负责小区共有部分的出租，并将所得收益用于公共部位的维修、保养等事宜。案涉小区业委会尚未备案。

该院认为，该案的争议焦点为业主要求阳光壹佰物业公司公开 2004 年 7 月 16 日至今业主共有部分的使用、收支情况所涉及的合同、收支账目明细等原始凭证，并供业主查阅、复印和拍照是否具有法律依据。

法院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》的相关规定，业主对小区共有部分的使用、收支情况享有知情权和监督权。关于共有部分使用及收支情况的合同、收款凭证等原始凭证与业主权益紧密相关，属于依法应当向业主公开的内容。

结合该案事实，阳光壹佰物业公司自案涉小区建成后即对小区共有部分进行管理，收取收益，并负责该部分收益的支出，其虽提交证据证明已在案涉小区公告栏中以张贴的方式公示了物业服务 ( 管理 ) 费收支明细和公共部分经营收支明细，但该明细仅简单列明各项收入及支出的数额，小区业主的知情权及监督权难以通过该表落实。

虽然相关原始凭证不便于在公告栏直接公示，但阳光壹佰物业公司应向申请查阅、拍照、复印相关原始凭证的业主公开相关资料并准许业主查询、拍照及复印。业主同时提出愿意自行承担复印费用，并给予阳光壹佰物业公司预留合理时间整理相关凭证，故业主要求阳光壹佰物业公司向其公开共有部分使用和收益情况的原始凭证并允许其查阅、复印和拍照，并不违反相关法律规定，本院予以支持。

长沙市中院撤销岳麓区人民法院四份一审判决，判决阳光壹佰物业公司于判决生效之日起三十日内向四名业主公开自业主签订物业合同以来的关于共有部分的使用、收益及支出情况所涉及的合同、收款凭证、银行交易明细等原始凭证，并允许查阅、复印和拍照。

秦先生表示，下一步他们将等 30 天后前往物业公司调取相关资料，来核实物业公司之前公布的信息是否真实准确。