检察服务之权益提醒:你知道小区公共收益也有你的份吗?

石家庄铁路检察12309

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撰文| 刘光辉

编辑| 王珅珅

审核| 李睿杰

随着经济社会的发展，小区公共收益的渠道日渐丰富，包括利用公共区域收取广告费、停车费、设置自动售水机、快递柜等“花式”收益等等，部分小区年收益甚至超百万。然而，对大多数业主而言，小区公共收益仍是一个陌生概念。因为陌生而被忽视，这笔神秘收入就这样悄无声息地流入了物业的腰包。近年来，南方某些城市已然出现业主的“权利觉醒”，开始就此向物业讨说法。然而，现实中小区公共收益却被搞成了一笔“糊涂账”，导致物业与业主矛盾不断升级，甚至对簿公堂。

旧闻链接

据今年4月份《新华日报》报道：近日，针对一起业委会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件，睢宁县法院进行了公开判决。2019年，睢宁县某小区业委会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未公示电梯广告费用，也未向业主进行分配，业委会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁法院提起诉讼。物业公司辩称，2万元的电梯租赁费已经支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。

漫画作者：金珊

■ 何谓小区公共收益

小区公共收益，是指居民小区的物业服务公司利用属于业主共有的道路、公共绿地、公共服务设施等共有部分进行经营所产生的收入扣除合理成本之后的收益。

根据《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

虽然小区公共收益属于业主共有，但并不意味着按照业主人头平分，按照《民法典》第283规定，这部分收益分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配。这意味着业主的房屋面积越大，分到的收益就越多。

■ 何谓业主的共有部分

1.建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;

2.建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施;

4.物业服务用房;

5.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

6.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

7.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

■ 小区公共收益的来源

实践中，小区公共收益的收入来源多种多样，因小区所在地理位置、大小、新旧等因素而有所差异。

主要包括以下几种：

1.小区公共区域设置的车辆收费停放场地；

2.小区公共区域的楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等地方的广告费；

3.小区公共区域摆摊、设置自制售水机、安装快递柜等的进场费；

4.建设通信基站等设备的占地费；

5.出租属于全体业主的会所、游泳池、健身房、架空层等公建配套用房或公共场地；

6.小区公共区域的活动场所对外经营收益（如足球场、高尔夫球场、网球场、篮球场等）；

7.小区物业用房、经营用房的租金收益；

8.因损坏或违法使用小区公共设施进行的赔偿；

9.其他属于小区的公共收益。

■ 小区公共收益的用途

1.主要用于补充专项维修资金；

2.通过业主大会决定，可以用于：

（1）维修、更新、改造、增设共用设施设备；

（2）业主公益活动的开展；

（3）业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；

（4） 邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用；

（5）业主大会议事规则约定的用途。

根据《物业管理条例》第54条规定：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。假如小区维修资金充裕，小区业主向业主大会提出、由业主大会决定，利用小区公共收益给业主发红包或日常用品，也符合情理与法律规定。

■ 小区公共收益的管理形式

根据居民小区有无业主大会和业主委员会，小区公共收益的管理形式基本可以区分为三种情况：

1.未成立业主大会和业主委员会的小区，在小区业主大会、业主委员会成立前，根据前期物业服务合同约定，受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的物业服务企业，公共收益一般由物业公司代管。

2.已经成立业主大会和业主委员会的小区，通过物业服务合同约定委托给物业服务企业管理。

3.已经成立业主大会和业主委员会的小区，业主委员会自行管理小区公共收益。

目前各小区一般都是由物业服务企业在管理，并由其决定公共收益的用途。

■ 小区业主的知情权和监督权

物业公司应当在银行单独开立小区公共收益账户，建立收支台账，将收益结余等信息资料保存完好，并定期将收支明细以合理方式向业主公开，接受业主监督。作为监督主体的广大业主，应当充分利用自身的知情权与监督权，要求物业公司或业委会定期或不定期公开收支情况，通过召开业主大会的方式来决定公共收益的使用、分配等问题。

法条链接

《民法典》

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

《物业管理条例》

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一） 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二） 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三） 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四） 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五） 其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

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