“常州5号线如果开通对于西太湖将有怎样的带动?” | 戈文问买房问答课NO.66

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聊城市·说楼市·侃楼盘

答：高铁新城的地铁是在2019年开通的，开通了之后其实楼市没有特别火爆，2020年高铁新城楼市很火爆，背后是什么原因呢？因为有高铁新城的规划加持。

地铁对于周边有带动，但是他的带动是属于常规性的。对于周边步行在10分钟左右的楼盘会带动房价，拉升5%-10%是很正常的，但如果要在这个基础上再往上走，可能就不是地铁所能够作用的，那是要整个板块的一些规划和利好。

回到5号线对于西太湖的带动，5号线开通对于西太湖一定会有明显的带动，但是他的带动作用是有限的。西太湖板块在房产价值上的进一步拉升一定需要规划利好的加持，比如两湖创新区以及在这个规划的指导下，各项建设的推进，教育、医疗、商业各项配套设施以及产业的进一步落地，也就是城市价值的整体提升，才会对于板块的房地产价值有爆发式的提升。

未来西太湖地铁5号线的开通应该同步也会有城市价值其他方面的兑现，因为两湖创新区的概念已经提出来了，下半年有很大概率看到详细规划的出台，在明年开始应该就能够看到围绕这些规划落地的推进工作，5-6年时间基本上是5号线建设所需要的时间，同时区域5-6年建设的一些成果也会展现出来。

到那时5号线开通，同时两湖创新区的一些实质性建设的兑现，将会带来西太湖板块的面貌进一步提升，从而整体带动板块房产价值的提升，一定不是单单5号线就能够去推动的。

答：我觉得常州二手房在住宅这一块，其实整体流动性还不错。

今年上半年常州二手住宅成交套数大概在23600套左右，新房住宅成交套数在22900套左右。二手房的成交套数比新房住宅还略多一些，这就说明其实常州的二手住宅还是有流动性的。

不过今年从二季度以来，常州二手房市场是持续在降温的，成交量也在锐减。这跟今年房地产整体的调控政策收紧、银行利率上升、放款周期变长是有直接关系的，从而带来购房者的观望情绪，到今年年底前二手房市场进入冷淡期是一个大概率的事件。

按照往常来讲，常州二手房每年都有4万套左右的成交量，还是比较可观的，但同时其实有很多二手房卖不出去，在很大程度上是因为价格的因素，挂的价格还是偏高了。

我觉得对于常州的二手住宅来讲，整体可以用一句话来概括，就是没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，房子的价格是不是相应的比较贴近购房者所能够接受的价格是关键。

答：常州主城区商品住宅的狭义库存只有300万方，含金坛溧阳也就400万方出头；含金坛溧阳去化周期大概是7个多月不到8个月，不含金坛溧阳去化周期大概在6个月。

所以常州的新房市场其实还是很健康的，总体而言是供小于求的，有些楼盘是不愁卖的，当然有些楼盘还是有压力的，整体来讲市场的健康度是很高的。要知道在当年常州三年不出地期间，常州商品住宅的库存大概是800多万方，库存去化周期超过18个月，当时是压力山大的。

今天其实从2016年9月之后，常州整个商品住宅库存去化周期其实基本上都是在六七个月的一个水平，有的时候甚至到三四个月，整个的库存量只有100-300多万方，这个水平都是非常低的。

今天其实常州的新房，如果从自住角度来讲都没有问题，如果投资有些楼盘的未来价格上行空间大一些，有些可能地价已经不低了，空间会小一些，整体来讲其实都还是有进一步的空间。

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