为避税做低房价的合同有效吗?| 舒读律法

买家反悔，要求以网签价履约，

法院如何判决？

房产交易中，买卖双方为减少税费，做低房价可谓是行规，不少中介会以《补充协议》形式对价差部分进行规定。如果此时买方反悔，不认可《补充协议》确定的金额，要求以网签价格即《房屋买卖合同》低价进行履约，法院会如何判决？

（2019）沪01民终13130号，买方万总网签《上海市房地产买卖合同》约定房地产转让价款800万元，另行签署《不动产买卖合同补充协议》，协议约定….2.在交易过程中所有税、费均由乙方承担。3.双方本次成交价为1,010万元，其中买卖合同定价为800万元，乙方应另行向甲方支付装修及搬迁补偿款210万元。......5.买卖合同其他条款保持不变，若本补充协议与买卖合同冲突，以本补充协议为准。

在完成网签后，万总称，双方另行约定的装修款与实际装修款或合法评估装修款差额巨大，应依据《上海市房地产买卖合同》及双方对买卖价款800万元的确认，要求胡总立即赴交易中心办理系争房屋过户事宜。

此案的法院判决很有指引意义，“法院认为，《补充协议》第3条约定的装修、搬迁补偿款210万元同为房屋转让对价，该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，万某认为该条款无效。本案应以网签备案合同约定价款完成过户交易的意见，没有事实和法律依据，亦有违诚信，一审法院不予采信。

另，从本案总成交房价构成来看，存在避税之嫌疑，但这并不能否定买卖双方对房屋转让价的真实合意，若存在房屋买卖当事人违反行政管理规定的违法行为，不影响行政主管机关作出处理。”

最终，一审二审法院均认为买方不同意按照1,010万元的价格履行付款义务，已构成根本性违约。对于违约金，法院以卖方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，再结合买方对违约金的调整意见，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，分别将两部分金额调整为72,000元（从万分之5调整为万分之2.38左右）、80万元（从20%调整为7.92%）。

家办观点：买方如试图以“做低房价“合同无效为由，拒绝按照真实交易价格履约，仍将构成根本性违约，需要承担违约责任。以《补充协议》形式签署的装修补偿款、车位费、搬迁补偿款等，未违反法律禁止性规定。但从房屋成交价格上看，有避税嫌疑，如存在违反行政法规的违法行为，不影响行政主管机关做出处理。同时，在司法审判上，违约金比例有机会根据公平和诚实信用原则进行调整。

卖方跳价，认为做低价的补充协议属合同无效，法院如何判决？

在另一则案例中，由于在做银行评估环节，银行评估价格高于网签价格，导致卖方心理不平衡而跳价，并以买方要求做低房价逃避税费，应承担造成不能办理过户的责任为理由。法院又是如何判的呢?

在这起案例中，买卖双方约定的房屋总价是202万元，实际网签价格为155万元，而银行给出的评估价格是168万元，因此卖家要求要调整交易价格。法院认为，虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方就202万元房价进行交易的意思表示是真实的，故双方应当按真实的交易价格即202万元进行交易。但买家要求对方承担违约责任，偿付违约金的请求，鉴于双方对做低房价均负有责任，故此请求法院不予支持。

家办观点：买卖双方所签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》确属做低房价，为规避税费，规避税费的受益者是买方，出售方明知做低房价但仍与受让方签署了该买卖合同，双方对于未能顺利办理过户手续均有过错。因此，对于在不动产交易过程中，卖方擅自跳价，法院并不认可，仍然会要求以双方达成的真实交易价格确定，而至于卖家不配合过户导致的违约，司法实践中因双方均有责任，法院并未支持偿付违约金请求。

总结

不动产交易中以补充协议形式做低房价属于行业潜规则，多以装修补偿款、搬迁补偿款、车位费等名义签署，由买家另外支付一笔款项给卖家，而这部分金额不会作为房屋交易网签的金额，无法计税，最终达到买家少交税费的目的。根据《合同法》第52条的规定，此类条款应属于无效条款，自始不发生效力。但部分条款的无效不影响整个买卖合同的效力，且房屋交易行为确属买卖双方真实意思下达成的合意，因此房屋买卖合同是合法有效的。在不动产交易中，以该条款无效“反咬一口“对方，试图调整为最有利于自己的价格，不管是买方或卖方的反悔案例，法院均依据诚实信用原则，未支持反悔方的诉讼请求。但在违约金偿付上，法院的判决对卖方更为友好，并未有违约金追偿。

对买方而言，则按公平原则在合同基础上将违约金略降低。对于买家而言，恒天财富家族办公室建议客户警惕卖家以”做低价格“补充协议无效为由擅自跳价，拖延交易过户时间，虽最终将仍按照真实价格交易，但按目前部分法院判例，违约金并不会有偿付。因此，买家在做低房价的不动产交易中处于劣势方，需警惕交易风险。