最新!22城土拍政策盘点!收藏!

发布于 2021-09-21 19:28

昨天，在新芽投拓群里有投拓朋友在索要“22城集中供地的最新土拍政策汇总”，结果无功而返。

这里新芽给大家做一个梳理！

竞拍方式早已成为了各城市楼市调控的核心手段。今年这22座城市在手法选择上，出发点、考量、经验老道程度各不相同，比如：上海的“熔断机制“、北京复杂的“工具箱”……还有彻底“弃疗”的重庆！

上海市

方式：竞拍阶段，设置中止价；一次书面报价阶段设置最高报价。且限制一切马甲号。

民间称呼本次上海拍地制度为“溢价涨停板制度”，因为一次书面最高报价的不得超过起始价10%。具体分两2步走：

第一步：在起始价和最高报价之间，设置一个“中止价”。先通过举牌竞争，当举牌最高价还没到“中止价”的时，如已分出胜负，则价高者得；如果，一旦到了“中止价”，现场就不再叫价了，等待着进入下一步。

第二步：每家开发商出一个“一次书面报价”，一次书面报价不得超过中止价。这些价格中，最接近平均价格者得（如果出现两家最接近平均价者，报价低者得）。

限制马甲：“规范同一申请人概念”

打分复合制：限制准让门槛和一家独大。

在具体的竞拍环节，上海应该会部分保留2017年开始的土地招挂复合制度。根据招挂复合制度，若通过资格审查的有效申请人数超过6人，地块采用招标方式出让，并根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位。如果有6至10人申请竞价，可以进5人；若10人以上竞价，可以进6人；若竞买人在5人以内，则可以直接竞价，不用评分招标。

按照上海招挂复合出让方式，拿地前，政府部门对房企按“135分制”打分，其中经济实力占32分，技术资质17分，项目经验41分。

另外，上海还设置了与拿地数量相关的“受让管理”指标，该项占45分。该指标项规定，房企每成交一幅宅地，相应减扣15分，45分扣完为止。此举意在防止龙头房企凭资金实力猎得大部分土地，形成寡头垄断。

北京市

方式：一地一策，限地价+X。（X，为北京此次推出的一套调控办法中的一项或几项组合，根据不同地块配置不同X）。

北京这次的”一地一策，政策工具箱“之复杂程度有目共睹。

北京这次取消了开发商双竞模式。以往通过“高地价+低房价”的组合，限制开发商利润空间，从而劝退竞争者。但最终，开发商普遍通过后期施工简配，进行了利润回笼。结果就是开发商开启了比烂模式。

现在北京转变了这个模式。限地价，所以最终土拍均以低溢价成交，北京首日土拍的均值只在7.7%左右。而房企之间的竞争主要集中在附加条件的竞报上。这个附加条件，就是北京这次推出的政策工具箱。通过“房地联动、一地一策”会商机制，加强精准调控。

“政策工具箱”：通过进一步降低溢价空间，在锁定土地价格上限的基础上，通过竞其他条件确定土地竞得人，具体包括：竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住房建设方案、竞异地建设保障房面积、竞企业自持租赁住房面积比例、竞公益项目建设面积、设置户型要求等。

对于每一地块，结合所在区域位置、周边房地产市场情况、土地成本等因素合理选择政策工具组合，确定交易方式，预留合理利润空间，避免因高地价抬高周边房价，并确保住房建设品质。

北京首次集中供地采用“竞地价+竞自持+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式供地。

近日，北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，试点施行

案例解释：针对“海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块”，采用了“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

公告明确，这3宗地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

约束预售价格：这3宗地出让的补充公告还强调，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

为提升商品住宅建设品质，此次补充公告中还明确提出，当政府持有商品住宅产权份额达到预设比例后，将转入高标准商品住宅建设方案的评比。企业要在现场竞价日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分，评分的标准包括：绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等。

广州市

方式：“限地价+竟配建+摇号”。

从竞拍规则来看，广州延续了以往“限地价+竟配建+摇号”的规则，本批次集中供应地块均采用“限地价+竟配建+摇号”的方式进行出让。

其中，部分地块对竞得企业进行了限制，如番禺区广州南站BA0401009、BA0401017地块对竞得人建设广州市重点工程进行了要求。白云区白云大道北永泰客运站地块则要求竞得人配建公交首末站、公路客运配客站等公共配套。番禺区南站核心区TOD项目地块要求该用地用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，且自持物业比例不得低于项目商业商务总建筑面积的50%。

深圳市

方式：双限模式，限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。

综合此前已经出台的历次调控政策，深圳已成为当前全国市场“管控最为严格”的城市，尤其是住房限购政策，从限制家庭因结婚而进行的房产转让，到限制家庭因离婚而进行的房产分割，无所不用其极。而对于非本地户籍购房需求，限购门槛则直接上升至连续缴纳社会保险或个人所得税满五年。

更为重要的是，深圳市场的管控还涉及到了涉房贷款和二手房交易两个层面。一方面，“深房理”事件令资金违规进入房地产市场成为了深圳市场专项整治的重点，此前深圳市场游资炒作盛行，违规资金相对充裕起到了重要作用。从源头遏制资金违规流入，对深圳市场的降温作用立竿见影。

另一方面，深圳出台了“二手住房成交参考价格发布机制”，对全市3595个小区的二手住房成交价格进行“指导”。政策出台较为严格，也令二手住房的交易热情大打折扣。

长沙市

方式一：“限房价、限地价、摇号”；

方式二：“限房价、限地价、竞自持、摇号”；

今年长沙市的公开拍地有了“新玩法”：在此次集中出让的36宗地块中，有23宗地是采用“限房价、限地价、加摇号”方式出让，有13宗地要求“配建租赁住房"，有4宗地地价“熔断后将采取竞自持租赁住房方式出让”，而不是像长沙之前地价熔断后简单的抽签。

简而言之，就是在之前的熔断和摇号之间，增加一个程序。看谁自持租赁住房建筑面积大，谁就可以拿地，自持达到100%的有两家以上的，再次摇号。

其它+重庆！

最近西安、成都都颁布了最近的竞拍政策，“限房价、定品质、竞地价”，超出三道红线不得参与竞拍。