全国各地都出现的二手房限价,到底限制了什么?

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    从最早今年2月份深圳对3595个小区编制“成交参考价”。成为了全国第一个建立二手房指导价机制的城市。随后这一机制引发了多个城市跟进。目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华。网传东莞等城市也会陆续跟进。越来越多的城市开始对二手房交易进行调控。

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有人拍手称快，有人焦头烂额。

多年以来，房地产到底在扮演怎样的角色呢？

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    房地产的发展和我国30年持续的高增长是密切相关的，哪怕是到现在，很多城市的土地财政依赖程度依旧是非常非常高的。多数地方新建的高铁、地铁、甚至学校和医院很大程度的资金也来源于土地出让金的钱。

    从一穷二白到我国成为全世界最顶尖的基建大国，和房地产的发展是离不开的，在我们的父辈大多数人都是拿着几百块钱工资一步一步的走过来的，人均GDP是美国的80分之一，地方想依靠税收等手段完成基础建设的可能性是非常低的，哪怕再等三十年也不见得能达到现在的水平。而土地出让金的出现很好的打破了此僵局。

    虽然有些老人会抱怨土地财政拿走了老百姓30年的收入，但这些钱用来造地铁、建铁路，盖房子、搞产业园，却是中国近20年腾飞的钥匙。

那不断增多的二手房指导价的出现带来的真正影响是什么呢？

 

 

    先说结论：二手房限制的目的和核心不是在于要遏制住价格，而在于限制住流动性，是针对二手房交易的去杠杆计划。来控制流动资金大量释放到市场减缓通货膨胀的系统性风险。

    最简单的现实逻辑：当一个商品的价格低于市场价时，一定会带来哄抢，供需的不平衡带来价格的提升，比如：一套房子市场价500万，当300万被挂出来，你会不会想抢一套？当十个人都想买的时候，就一定会有人出到350万来买，然后会有出400万.，逐渐在矛盾中找平衡点，无疑把购房周期拉长和购房门槛提高。

  

 

首先咱们要厘清一手房交易和二手房交易存在的本质区别：

 

    对于一手房：交易一套一手房真正能够释放给市场流动的资金是很小的，因为一手房背后包含：土地出让金、契税等各种类型的税，交易中大头的钱是被政府和银行拿到的。

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开发商投资＋银行贷款买地开发建设，然后客户交首付贷款买房。完成交易之后，客户买到了房子，并且每个月向银行还款。开发商收到了房款偿还银行借款，然后继续拍地开发。所以从这个循环中来看大头的资金是政府和银行的控制之下的。

钱的路径是：

对于客户：支出了首付，每个月把钱还给银行。

对于开发商：回款了获得少量例如，大头支出了土地出让金拿地，向银行贷款建设。

对于银行：放贷给客户，但钱是给到开发商的，开发商会再拿地而且会加大贷款建设。

对于政府：通过土地出让金收回大头资金，建设城市，通过政策调控贷款利息。

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    虽然消费者用贷款买了房子，但是杠杆撬动的一大笔钱并不会直接流向市场，而是大头在政府的把控之中的，而政府也可以利用这些资金加速城市的开发和建设。促进城市发展。

 

    二手房则大不同：二手房的卖家主体是个人，买卖二手房只需要缴纳必要的税之后，钱是直接握在自己手上的，是直接流通的。这种情况下，如果买二手房的客户是利用贷款和杠杆的方式买房的话，撬动的银行的钱就会直接流通到市场中了。如果市场中流动的钱大量的增加，那么物价上涨就是必然的了。也就是传统咱们所说的通货膨胀。

 

    所以同样的一套500万来买房，买一手房市场上流动可能只有50万，如果买二手房，可能就会增加450万的流动资金。所以遏制

 

    以深圳为例，之前平均一个月二手住宅交易量在1500-2000套。按照均价7万、100平来预测，如果全都是首付三成贷款买房的话，那么一个月从银行贷款释放出来的钱就将近100亿。（深圳一个月的GDP也只有2000亿左右）

    再把这一套逻辑套入全球大放水的时代背景，相信很多问题都可以被理解了。

    所以说二手房指导价的出现，真正的杀手锏是按照指导价进行放贷，可贷款的额度大幅下降了，甚至很多情况下就压根不能贷款了。所以说：二手房限价正在的作用是：短期内限制二手房的流动性。对于买二手房的客户需要很大的提高首付比例，造成购房客户减少，打击供需。会把刚需客户向一手房市场挤压，让投资类购房者谨慎。 

 

二手房限价带来的第一层冲击是：

    二手房交易量大幅下降。二手房指导价从实际看来是要远低于市场价的，所以真实成交有其他特殊条件和情况，而银行如果按照指导价进行放贷款的话，给购房者带来的将是：首付门槛的提高或者干脆只能全款，结果是如果面对业主真的紧急想低价出手，也必然是高首付才能买到，所以真正的刚需也买不到。打击供需，一定程度遏制二手房成交价格。

而大多数业主是不着急用钱的，则比如不会轻易出售。进而进一步减少交易量，所以从二手房价格有没有真实下降还没有明确定论，但是当下成交量的暴跌是必然的了。

 

第二层冲击是：

    二手房交易信息变得不透明，因为指导价的存在和政策导向，各大网站或者实体门店都会删除或者隐藏起来二手房的挂盘价和成交价。二手房交易变得更加信息不对称，容易有人浑水摸鱼。

 

第三层冲击是：

    放贷了逻辑转变，房子一直以来都是银行最喜欢的一般抵押品。当出现二手房限价的时候，那么房子的抵押额度是按照什么标准定义呢？到遇到央行不断降准，向市场释放资金的时候。但没有特别优质的抵押物，容易出现想贷款的人贷不到，想放款的银行放不出。所以最近大家经常接到银行打电话给自己要不要信用贷款的原因，好像也浮出了水面。

 

最后后：

当二手房交易放缓，会给一手房交易带来两个变换：

第一是：大家的购房热情会下降，因为对房价走势和预期产生了不确定的感觉。这也是政府调控反复提到的：稳预期。从而有房子住的、考虑置换的、考虑投资的面对买房时会更加谨慎。

第二是：刚需购买者因为二手房的路被堵住，反而对一手房需求更加旺盛。做一个有待考证的预测：大概率一手房市场的成交量会有轻微下滑，同时小户型的成交反而会提高。

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