到底怎么才是违建?拆迁补偿款是按“人头”补还是按面积补?应该如何合理补偿?|京平拆迁律师解惑答疑

在征地拆迁中，以拆违代替拆迁的做法比较常见，这也就有很多被拆迁人疑惑了，

到底什么是违建，怎么我的房子住了这么多年都好好的，一旦遇到拆迁就成违建了?下面京平律师从以下三方面对违建进行分析：

一、什么是违建

违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施都属于违建。在征地拆迁领域的实践中，一般根据《土地管理法》、《城乡规划法》来认定违建。未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑都是违建。采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物也是违建。

如果属于违建，那房屋的补偿是比较低，甚至是没有补偿的。

二、常见的违建情形

1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；

2、不按批准的设计图纸施工的建筑；

3、擅自改建、加建的建筑；

4、农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；

5、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

6、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

7、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

8、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

9、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久建筑；

10、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

三、违建的处理方式

针对违建可以采取责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等多种方式来处理。根据《城乡规划法》第六十五条的规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。也就是说法律规定了阶梯型的处罚方式，对于违建能够改正的可以不拆除。

根据《行政强制法》第44条的规定，违建如果确实需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。可见强制拆除权属于违建所在地县级以上人民政府及其部门的法定职权，县级以上政府可以责成规划、土地、建设、城管等相关部门具体实施强制拆除的行为，人民法院不再予以执行。

总体来说拆迁补偿，不论是按人数还是按面积，都需要遵守一个大原则，那就是合理补偿——即不得因为征收拆迁降低被拆迁人原有的生活居住水平。所以说您可以衡量一下，用手中拿到的补偿款，与原有的生活居住水平做对比。如果降低了那就是不合理，有权拒绝。

接下来，我们以国有土地上房屋拆迁、集体土地上房屋拆迁为例子来具体分析补偿内容、补偿标准、合理补偿的判断。

一、国有土地上房屋拆迁

国有土地上房屋拆迁, 两种补偿方式：货币补偿和产权置换。可以二选一，或者结合。

1、选择货币补偿的，包括：

(1)被征收房屋价值的补偿；

(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2、选择产权调换的，权益人可以争取相同地段按合法面积最低拆一还一，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

二、集体土地上房屋拆迁

集体土地上房屋拆迁，补偿分为两种：货币补偿和房屋产权置换，可以二选一，或者结合。

1、货币补偿=房屋的重建成价+宅基地补偿；

2、房屋置换，权益人可以争取相同地段按合法面积最低拆一还一；

3、另外二者结合的，比如批准宅基地安置的，需要补偿房屋的重建成本价。

宅基地补偿按照当地的征地补偿标准，一般地方政府官网会公布征地区片综合地价，结合当地经济发展水平，每两三年会更新一次。

除了房屋本身的补偿，拆迁房屋的附属设施、装饰装修费、搬家补助费、临时过渡安置费等其他因拆迁而产生的必要费用，权益人也可以主张。

拆迁补偿，不论是补偿标准还是补偿内容，都需要遵守一个大原则，那就是合理补偿——即不得因为征收拆迁降低被拆迁人原有的生活居住水平。

同时提示大家，基于拆迁维权的专业性和复杂性，不懂的一定及时咨询专业律师，避免错失时机，错过了法定的维权时效。