建党百年之际，住房租赁行业三大利好政策连发，一是降税，二是鼓励供给，三是公募REITs。三年前，小水滴曾“预言”：长租房市场爆发，始于公募REITs。
7月2日，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》）。当晚，国家发改委发布了《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（下称《通知》），首次将保障性租赁住房纳入到基础设施REITs试点行业名单中。所谓公募REITs，通俗说，就是项目被拿到市场上，拆分成多个小份额出售予投资者，投资者凭持有的份额，分享该项目的收益。作为一种有效的融资模式，公募REITs与租赁住房有着天然的适配性，在租赁住房的投融管退方面均有指导作用，是住房租赁行业形成现金流闭环额核心金融工具。可以说，公募REITs在租赁住房的试点，万众期待。至于它们的适配性，这里就不多说了。今天我们要说的是究竟什么样的租赁住房项目才能顺利进入公募REITs赛道？5月底，我国首批9只公募REITs正式进入基金公开发售阶段。某业内人士透露，这9个项目是从最初的200多个项目里“精挑细选”出来的，审批从项目合规性、资产质量、募集资金用途、项目运营、收益稳定情况，管理团队等诸多方面进行考量，一旦有任何瑕疵，就会被打回去“回炉重造”。
此次《通知》中也明确规定参与公募REITs申报的项目应成熟稳定，并具体列了六项基本条件。小水滴归纳这六项条件主要有这三个方面：
一是权属清晰；
二是具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力；
三是具有丰富的运营管理能力。
对于租赁住房企业来说，要满足发行公募REITs的条件，小水滴认为可以从以下四个方面来做准备：如何提升项目的营收，怎样降低运营成本？是租赁住房企业和运营团队最为关心的问题。
租赁住房项目从规划阶段、产品阶段到运营阶段是一个有机整体。比如项目位置、户型、风格、租金、配套等条件取决于规划阶段的选址、规划以及产品阶段的设计、装修；运营阶段的维修、人房比等成本支出、运营效率，在很大程度上又与产品阶段的设计、材料、工艺和智能化选型等密切相关。在这个过程中，项目需要在运营的指导下，洞察运营规律，对租住场景、产品定位和配套服务进行需求分析，做好差异化产品和服务。而一旦缺乏运营指导，将很可能导致不可逆的遗憾，最终影响项目的正常运作。小水滴认为，以终为始，要从用户视角，将运营需求前置，落实“设计建设运营一体化”，这是项目成功的基础。借助市场运作机制，做好产品定位和定价，并根据市场需求，不断的迭代升级产品，同时通过专业化的管理，降低运营成本，提高收益，将有机会进入公募REITs的赛道。公募REITs对于项目的高质量要求，预示着，高度重视运营能力的提升至关重要。在当前的市场竞争里，放弃规模比拼，转向精细化运营，成为租赁住房行业的救命良方。重视运营能力，需要把视线投向运营内部，思考如何优化并提升“人效”问题。住房租赁行业归根结底是做“人”的生意，即员工决定着公寓的成本，员工的贡献决定了公寓的品质，员工决定了公寓的效率，这些都是“人效”的价值。目前，关键性运营人才短缺，是行业共同面临的难题。小水滴认为， 想提升运营效率、降低运营成本，就需要优化组织管理架构和绩效设计，加强这类“内功”的修炼。谁能尽早完成组织管理与绩效设计的环节，谁才能在公募REITs的赛道上一骑绝尘。保障性租赁住房是“十四五”规划的一个重要组成部分，《意见》提出要求要落实地方责任，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房、促进解决住房困难问题负主体责任。因此，目前各地都在落实“十四五”，想方设法完成这些目标。在尚没有形成好的机制体制的情况下，如果作为租赁住房企业方，你积极主动地去与政府进行沟通协作，配合政府完成目标任务，长远来看，一定会收获长远的收益。同时，与政府沟通协作的能力往往更能决定一个项目运营的好坏，因为只有与各地政府达成共识，建立了深度合作关系，保证双方利益和价值最大化，才能离公募REITs的赛道更近。数字化主要包含大数据、云计算、人工智能（AI）以及区块链技术。我们这里所谓的抢占数字化先机可以从两个方面来说。首先是运营数字化。租赁住房项目每天要处理的事情很繁杂，随着房源规模的增加，如果只依靠人力管理，必然出现管理与财务混乱，影响经营。数字化时代，必须借助科技手段，打造公寓智慧化，将公寓管理场景、物业管理场景与智能设备的使用相结合，融合业务流、资金流人流，运用物联网、大数据和AI技术，轻松实现公寓规模化管理。其次是未来金融数字化。租赁住房是践行中央房住不炒精神的关键，而租赁住房的瓶颈在供给侧，供给侧的瓶颈在于租赁住房的金融体系构建。现在的公募REITs还是传统的形式，随着未来全球金融数字化，租赁住房项目要如何应对和构建金融体系？小水滴认为，在资产管理端，需要实现资产数字化，精确掌控运营数据。比如建立一套包含公寓信息监测、贷中贷后监管、资金管理和评估、信息披露的系统，汇总了公寓的运营数据、资产数据、征信数据等，以按照可量化、可执行的标准对资产进行数字化监控。经营数据、设施设备的运行状况、收支情况等等在加工之后都可以实时化可视化。在运营管理端，要建立覆盖公寓运营全过程的产品和服务体系，贯穿公寓的建设、装修、运营等环节，并不断更新迭代升级。根据ICCRA住房租赁产业研究院数据显示，截至2020年底，中国住房租赁市场整体市值为2.52万亿元人民币，这一市场规模为中国租赁住房公募REITs发展提供了很好的基础支撑。按照国际经验测算，中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。随着公募REITs逐步被市场实践所验证，相信扩容的节奏会逐步加快。那么，究竟哪些项目可以顺利进入公募REITs赛道？我们拭目以待。筑梦城·IN上海 | 当“租赁住房”成为时代关键词
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