随着老龄化程度不断加深，我国老年健康服务的刚性需求将不断释放。国家卫计委预测，到2020年，我国60岁及以上老年人口将达2.55亿左右，占总人口的17.8%左右。而各类养老床位合计730.2万张，每千名老年人拥有养老床位31.6张。随着我国老龄化进程的不断加快，养老产业需求将持续高速增长，而养老市场的供需不均依然难解。

面对这么大“养老”蓝海，还伴随着各级政府鼓励养老产业的政策，这一块大蛋糕，不仅仅地产行业想吃，酒店业也将其视作转型的出路。

酒店转型养老机构，已经不是业界的新话题。的确，两者业态比较贴近，酒店转型比较有优势，也早有酒店做出过探索和尝试。在国家医养结合发展养老业的大力提倡下，我国许多城市开始改造星级酒店。酒店转型养老机构能够取得成功，不仅是因为城市酒店多位于地理位置优越的地方，交通、医疗等配套设施比较完善，还因为城市酒店现有房间的面积、物品设置以及公共设施与养老机构的适应性强，只需做相应的适老化改造就可以运营开业。

当然，酒店转型养老机构并不是把牌子一换就可以，需要花大气力进行改造。本文将从政策、案例、投资和工程角度来简单的分析尝试作答，个人观点，欢迎业内人士指正。

民政部印发11部门联合发布的《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，提出“城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，报民政、住建、国土、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续。

韩国的classic 5000，国内的开元和首旅、九华山庄、静安区余姚路的日月星以及东莞某酒店，无不是酒店转型养老探索的先行者，各具特色，引领前行。详细感兴趣的朋友可以参考相关文章。

以上海的某物业为例：标的物业7500平米城市核心区，租期10年。原加盟某快捷酒店，150间客房（大床房、或标间），年平均出租率95%，平均房价300元，装修改造及设备购置费10万/间；改造为养老机构300床，年平均入住率95%，平均每床200元（收费6000元/月），从一个行业外人士视角来模拟酒店与养老机构参考收益。

备注：本测算模型不计入养老建设补贴（每床2万元）及后期运营补贴(200-500元/床/月)。

很多酒店投资者和企业在经济型酒店迅猛发展时期，通过增加房间数、降低装修投入、委托专业酒店管理运营等方式将年投资收益率不断扩大、投资回收期大大缩短，赚了个盆满钵满。

但随着各种红利慢慢消失，经济型酒店发展压力与日俱增，从几大经济型酒店的年报来看，无论是入住率还是RevPAR （每间可供出租客房收入）都呈下降趋势。行业已进入增速放缓阶段，大量租赁物业到期，租金和人工都在上涨，可市场的客房平均收益却在大幅下降，入住率也在大福下降。

地理位置好的物业成本太高，甚至有时候愿意出价也未必拿得到好的物业。窗口期慢慢过去，黄金时代一去不返。投资回报期越来越长，以前大约在3~5年，而如今却大都超过5年。

这类投资者和企业在收割完后，逐步退出，手握大量资本，拥有很大的转型潜力和动力。

粗略一看，在不计算政府补贴的情况下，养老机构的收益率竟如此之猛、回收期如此之短。面对这样态势，投资者们一副舍我其谁“我不做养老，谁人做养老！”豪放气概蜂拥而入。

但仔细想想，似乎有些不对，养老机构的毛利率有那么高吗？养老行业投资如此“短、平、快”？其实不然，装修完拿到牌照到入住满起码也需要平均3年！笔者所接触各类租赁物业的概算及精算来看，养老机构平均投资回收期约7-10年，以此为基础反推养老行业毛利率，这个数字基本在30%-40%。

收益情况基本如下：

备注：本测算模型不计入养老建设补贴约（每床2万元）及后期运营补贴(200-500元/床/月)。养老机构收费以180元/日/床（5400元/月/床），装修设备投入以5万元/床，租金以2元/日/床（50元/日/床）计。

到这里，你还热血沸腾吗？

或许你会说，我们做养老，是顺应国家形势，满足人民日益需要的养老服务，我们不为政府补贴而来，但我们会尽力做好服务，并争取国家对于养老企业的相关建设及运营补贴。我们把养老建设及运营补贴计入，并适当提升5%的行业毛利率。

收益情况如下表:

备注：养老机构收费以193元/日/床（5400元/月/床+400元/月/床），装修设备投入以5万元/床，租金以2元/日/床（50元/日/床）计。毛利率提高至45%，建设补贴600万元（300床、每床补贴2万元）。

可以看出，尽管计入养老建设及运营补贴计入，并适当提升5%的行业毛利率，现阶段的养老机构的收益率不如酒店。

那么是否意味着，经济型酒店转型养老确实不可行？从长远来看，如果有较厚实的资本基础，不一味追求“短、平、快”，前期尽量降低装修投入成本，做好服务的同时，并尽力争取国家有关的养老机构建设及运营补贴，忍受7-10年的较为漫长的投资回收期后，预期还是比较可观的。

可能大家看的有些云里雾里，为便于大家理解，我们再来看一组商业模式比对表（经济型酒店数据来源某知名快捷酒店官网，养老机构数据为从业经验）

笔者将酒店成本进行适当换算，换算为一般养老机构每月每床收费标准。相信大家很快能从中了解到两者收益的差异性。但养老服务比酒店服务复杂的多，需要做的准备是从原先仅提供部分住宿及餐饮服务的酒店服务一跃提供老人的衣食住行医各类服务。将收费从2400元/床（4800元/间，酒店）上升到到6000元/床（如果服务足够优质、管理的足够优秀，收费达到8000-10000元/床，利润空间会更具想象。）

和投资一样，我们先来看两组表格，第一组是有关经济型酒店和养老机构（城市中心型）的选址需求对比表：

从基本选址要求简单来看，两者有着众多相似之处，似乎养老机构对于物业的要求并不如酒店物业严格，人们便认为酒店转型养老是比较简单的事。

第二组表格是两者相关基础设施/功能区域基本要求（具体以专业设计图纸为准）

上表列举了一些与酒店与养老机构在基本设施设施、功能要求上的不同及两者存在的较大差异性，实际情况会更复杂，所以在做转型考虑时，需更深入地了解养老行业规范与运营要求，特别考虑工程改造的难度。

总体来看，现有经济型酒店物业转型养老机构用作养老服务的大致思路是：

若从长远做打算，可以考虑将一线大城市以老人居住为主的、居民消费能力较强的成熟社区周边的中小规模酒店转型为养老机构，在满足老人养老需求的前提下，尽量商洽低租金成本，减少前期装修投入，争取政府优惠政策及相应补贴。如同原先酒店聘请酒店管理公司一样委托专业养老公司运营管理（养老运营机构管理费约为每年营业额的6%-8%）。

在服务质量保证、入住率基本满员的情况下还是可以获得一定预期利润的。收益可能不是太高，但养老机构现金流较稳定、收益足够恒久持续。

如何与养老运营管理公司配合做好养老服务，拓展更多的增值为老服务及产品、增加营收，这是后话！