不动产抵押权登记《通知》解读及与《民法典》及其担保制度司法解释关联内容对照

发布于 2021-09-27 15:42


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2021年4月6日，自然资源部发布了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（以下简称《通知》），就《民法典》关于不动产抵押权等相关规定的落实，《通知》提出了六点要求，对抵押人、受让人、抵押权人等有重大影响。为方便理解，笔者特将通知内容与《民法典》《民法典担保制度解释》相关内容进行对照梳理并在后面作简要解读，欢迎了解。

《通知》第一条是关于确定不动产抵押范围的内容。结合《民法典》相关规定可知，非营利性法人的公益设施不得设定抵押权。如此规定，在于公益性是非营利法人最重要的特征。其不以追求营利为目的。一旦允许非营利性法人的公益设施设定抵押权，将严重影响学校、幼儿园、医疗机构、养老机构正常运行，导致其公益性的丧失，且市场主体实际运营情况也难以监管。为此，《民法典》第399条严格禁止以学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施进行抵押。另需注意，登记为营利性的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构，并不在禁止范围。  

《通知》第二条要求明确记载抵押担保范围。以往的不动产抵押登记实践中，很多情况下要求登记抵押权担保范围，这就可能导致合同约定担保范围与登记范围不一致。为此，《民法典担保制度解释》第47条规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”基于此，为更好落实《民法典》相关规定，《通知》第二条对此作了要求。 

《通知》第三条是关于保障抵押不动产依法转让的要求。为适应市场经济物尽其用的要求，《民法典》对带抵押的不动产转让，改变了以往限制转让的立场，其第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”为此，《通知》第三条对《民法典》第406条的落实进行了具体操作层面的要求，抵押财产可以转让，但办理抵押登记的不动产登记簿中应记载是否禁止转让抵押物，该记载对抵押权人、抵押人有效且可对抗第三人。当然，抵押权人为避免不必要风险，也可根据抵押财产具体情况与抵押人约定禁止抵押财产的转让并办理登记，为债权加上一道“保险”。 

《通知》第四条是关于完善不动产登记簿的具体要求。具体而言，本条第1款是针对《通知》第2、3条涉及的应载明事项，对不动产登记簿的样式提出的针对性修改要求。第2款是按照民法典相关规定，对最高额抵押权登记方面进行的调整完善。另，《通知》第五条、第六条是关于更新不动产权证书和不动产登记证明法律依据、调整不动产登记系统和数据库以及申请书的规定，并无理解上的疑难。

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