2号线通车后,绿岛湖能站稳2w+吗?不敢想不敢想
发布于 2021-09-28 12:22
距离２号线通车还有3个月。
相信去看房的时候也有不少销售说：“现在可是入手的好时机，年底2号线就要开通了，地铁开通，价值轮动，又要涨价了。”
/ 配套完善后，价值才能拉升 /
单依靠轨道交通站稳2w+，可能性并不大。毕竟现时的绿岛湖配套未完全兑现，有价但无市。
01
利好不断，但生活配套始终欠缺
绿岛湖自2009年开挖至今，已有10余年，先后吸引了保利、金茂、融创、龙光、阳光城等品牌开发商进驻。随着板块内部分项目交付入住，居住气氛亦初步成形。
在板块的建设上，路网、轨道、商业、教育、医疗配套等利好规划从未停止。
发展前景是理想的，规划是丰满的，但现实却是骨感的。
历经多年建设，配套逐步兑现，但春来秋去还没有盼到优质的公立教育资源。
规划已久的九年一贯制学校久久未动工，从绿岛湖实验学校变为二中附属学校，原定于年底开工，但受地铁4号线影响，将延迟至2022年动工，预计2024年投用。
02
一二手市场价格持平
近年来，绿岛湖板块基本处于供不应求状态，置业热土实至名归。
2020年，禅城成交面积为182万㎡，而绿岛湖成交量达63万㎡，足足占了全区的3成。
房价走势亦“越战越勇”，网签均价由13578元/㎡涨至19724元/㎡，接近2万大关。
在一手市场来看，走势乐观，要站稳2w+看似问题不大。但，实际并非如此。
目前，板块内的存房量已超2万套，未来片区还有多宗宅地待出让。
规划图
二手市场方面，走势也不是十分理想。观察近3年二手房成交情况，3年仅成交155套，且成交周期越来越长。
据研究院不完全统计，2021年绿岛湖二手挂牌已超887套，挂牌均价19938元/㎡，与一手房均价19724元/㎡来比，一二手房稍微有点倒挂。
房价方面，由于住宅素质不同，便出现了断层式分化：
部分拥有优质湖景资源的大面积产品，早早就冲上2w+；
位于中等水平的则有保利翡翠公馆，挂牌价1.9万/㎡；
而户型较差、物业费较贵的涟岸，挂牌均价徘徊在1.5万/㎡。
在优质教育资源未兑现的情况下，二手房价并无太大优势，单凭地铁就能俘虏二手买家的心？这明显是不可能的。
/ 8盘抢客，房子该怎么看？ /
现时的绿岛湖对于刚需来说，还是比较友好。板块内，8盘齐发，7盘在售，洋房房价区间1.7-1.9万/㎡，大面积产品价格区间2.1-2.9万/㎡。
随着近期市场普降，绿岛湖部分项目也推出了特惠单位，价格低至1.5万/㎡起。
近期/中秋特价海报
各位购房者们，可以趁着国庆假期外出看一下房子，说不定可以淘到心水好房。对此，大相也为大家梳理了一下片区跑盘路线，更深入了解该片区。
选盘思路：
置业需求：首付预算40-60万、三四房住宅；
看房线路：先看2号线绿岛湖站，再看绿岛湖北部，最后到2号线湖涌站；大平层、别墅有强烈需求再另外安排；
入选楼盘：龙光玖龙台、佛山建投中建誉湖（二选一）——世茂弘阳绿岛湖公馆——保利中交大都汇
【龙光玖龙台】
项目于去年5月入市，凭借地铁上盖+商业综合体的配套，红透了绿岛湖半边天，去化也比较迅速，目前已进入清盘阶段，产品涵盖89-122㎡三四房，均价1.7-1.85万/㎡。
据小道消息，部分天地楼层或素质不太好的单位，一次性付款更是低至14xxx元/㎡。
在地段与配套上来看，项目占据优势，价格友好，户型中规中矩，刚需的购房者可以了解一下，说不定可以“捡个漏”。
不过项目密度较高，达6.0，部分楼栋超高层设计、2梯6户，楼间距较密，有改善需求的客户可以忽略不看。
【中建壹品佛山建投誉湖】
项目整体规模不大，规划8栋洋房，涵盖94-130㎡三四房，带装修发售，均价1.7-1.8万/㎡，少量特价单位价格低至15xxx元/㎡。
誉湖的位置就没有龙光玖龙台好，距离地铁约1公里。虽然距离绿岛湖约500米，但环境方面没有什么优势，厂房前后夹击，中间还有金茂绿岛湖楼体遮挡，部分高层北向单位可以看到湖景。
【世茂弘阳绿岛湖公馆】
项目位于绿岛湖的北部，目前在售12栋高层产品，涵盖95/105/120㎡三四房，带装均价1.7-1.8万/㎡。
该项目距离佛山2号线比较远，约2.4km；周边生活气氛稀薄，规划有医院、学校、佛山4号线等配套，但暂未兑现；且周边商业配套为零，日后购物需要到绿岛广场、龙光玖龙台。
【保利中交大都汇】
项目位于佛山2号线湖涌地铁站上盖，并带有2号线地铁停车段，属于TOD项目。社区规模较大，总建面70万㎡，规划有45栋住宅。
目前在售63-143㎡产品，均价1.8万/㎡；还有少量一期余货，涵盖127/131㎡，现楼发售，均价1.65万/㎡。
在地段上，湖涌未来发展确实没有绿岛湖中心片区好，周边配套规划亦没有太大的亮点，且临近季华西路，周边较大大货车经过。
但项目胜在自成一城，社区配有幼儿园、地铁商业街、空中花园、肉菜市场等配套，基本满足日常生活需求。
/ 写在最后 /
对于刚需购房者，可以优先选择近地铁+临近配套的项目，如玖龙台、誉湖、大都汇等项目，可满足日常生活需求。
而对于改善的购房者，可以考虑有湖景资源的项目/二手房，如金茂绿岛湖、佛山半岛、融创湖滨世家等，拥有稀缺的景观资源有一定的溢价空间。
若是纯投资玩家，需要谨慎考虑，现时的绿岛湖并不适合短期投资，被套牢的风险较大，毕竟板块内前期低价购入的买家可不少。
另外，近年来有不少广州购房者问：绿岛湖板块，值得买入吗？
研究院不建议买入，无论是自住还是投资，都需要考虑交通、购房名额、价格等因素。
即使有佛山2号线，但从绿岛湖到广州南站需要坐足13个站；如果驾车的话，也会被上下班高峰时期严重拥堵的季华路劝退。并且绿岛湖属于限购区，目前价格不占优势。多维度对比后，建议优先选择广佛交界的楼盘。
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