图片来源网络

近期，三公子看到一则招聘海报（局部），其显示某开发商正在为北外滩、四平路、中兴路打造的三个项目招募策划经理和置业顾问。

在这份招聘细则里，还点明了至少需要两个高端豪宅的项目经验的要求。这样的设置意味突显，摆明了开发商是奔着营造现象级红盘来的。

现象级象征着新盘热度的上限，而“红”仅仅不过是衡量新盘热度的及格线。因为，就目前行情来看，红盘已经开始泛滥。在当前的市场热度下，筑造红盘，已经相对变得so easy了。

红盘不再局限

外郊也有春天

一千个人心中有一千个红盘定义，不知道大家对于红盘是如何理解的。

在三公子认知中，凡是认筹过100%，开盘去化率较高，在板块内具有号召力的，都可以算得上红盘。

那么，纵观整个12月，上海已有34轮次新盘认筹，截止31日，总认筹人数已超30000人；其中，11场次千人摇，27个新盘认筹率超100%，红盘占比超79%。

中粮瑞虹·海景壹号，图片来源网络

近期的中粮瑞虹·海景壹号、融创·青雲壹号、新弘古北墅皆是首日即超100%。

在12月红盘队列中，不乏汇成·南街里，尚峰名邸这类，超10人抢房的“超级红盘”；当然，更多的是，区域性、板块化的“圈地红盘”。

数据来源综合售房APP

例如：在浦东张江和长宁新泾严重断供之下，中建朗阅府和中海长宁第分别收获了518%和423%的认筹率。

同时，这27个红盘在后续的选房中，也是一路高歌猛进，一片全面售罄。基于这样的现象判断，三公子觉得，上海的红盘已经开始走向常态化，并且从内中环向外郊环扩散。红盘已不再局限，外郊也会有春天。

闵行、宝山、嘉定、青浦、松江等区内的冷门板块，也已异军突起，成为区域红盘担当。

泗水和鸣，图片来源网络

例如：青浦的金海壹品，宝山的四季都会·晓风来，松江的泗水和鸣等，其中泗水和鸣还是千人摇红盘。

三公子此前曾见过，流连在这些区域，车轮战式认筹的置业者。上一筹未中签，且还没解冻认筹金，就已借钱赶赴下一盘再筹，循环往复。

打造红盘的难度

已降级到简单模式

红盘效应变得普遍化的同时，对于开发商而言，打造红盘也就不再那么困难。

得益于持续增长的人口规模和丰富多样的社会构成，各类购房需求随之增长；且房价上行施压，进而使得意向买房人数持续上升；

但每年房源供给有限，数倍于供给的需求量难以释放，再加上认筹摇号的限制，使未中签的客户再度回流新房市场。

在这般市场升温、房价上行的情势下，倒逼置业者削减选择面，以至于但凡及格的新盘，都能被动翻红。

另外，二手房全年增速显著高于新房，部分区域的二手房倒挂严重，甚至个别二手盘要成倍高出周边新房；买家对于房子建筑年代考量，以及受制于房东及上游的动作而产生的高不确定性和低主动性，也会让一部分置业者，分流到到新房市场

原本的意向客户，与他盘回流、二手分流形成聚合，如此还不能达到100%认筹率的，大抵都有明显的硬伤。

三公子曾与某开发商项目总细聊，其对自家还未定名的新项目信心十足，甚至已然断言“售罄”的命运，可见超量的置业者，给了开发商成倍的底气！

既然底气翻倍

那就土地加仓

               上海房地产价格指数曲线，来源中指研究院

行情持续上行，开发商拿地自然也倍加活跃。例如：前文招聘海报中，在今年一口气斩获三块内环宅地的某房企。

据中指数据显示，上海今年共计成交含宅用地92幅，土地出让总金额1990.7亿元，较2019年上涨92.3%。商品住宅用地成交楼面均价22097元/㎡，平均溢价率11.75%，较2019年同期提高11.02个百分点。

其中，16块土地拍卖溢价超过30%，2块土地溢价超过50%，说明溢价持续走高的趋势明显；

这些成交土地，主要分布在外环外板块，市区土地面积占比仅约7.1%，也体现了利用外郊土拍来中和上海新房均价的调控手段。

土地溢价上行，带来整个市场土拍价的翻高，最终反馈到房价上，助长了房价上涨势头，也升温了楼市热度。

图片来源于中指研究院

仅12.21~12.27单周时间，上海的成交套数较上周即上涨27.2%，成交面积上升30.9%，据此测算上周成交套数约为4044套；上周成交面积为41.62万平。

综合再计算，可以发现套均成交面积，从约103平扩大到了约106平，说明其中有改善置换的购房人比重提升了。

面对上海楼市的疯狂热度，2020年各大开发商纷纷加仓，其中67家房企成功储备宅地，头部企业硕果累累，也让2021年上海楼市更加群雄乱斗，分外精彩，红盘的扩散程度将会持续升级。

按照如今上海房价的发展趋势，疯狂之下必然会有相对具体的调控。

在货币放水期、房价上行时，有能力就及时认筹，早上车，早享受，改善家庭生活的幸福能级，享受天伦之乐；保障个人资产的稳健上涨，享受房价上行红利。

2020年的最后一天，三公子祝各位小伙伴，元旦快乐，2021年牛气冲天，认筹运气拉满，入住自己心仪的新房。

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