这次的政策底,很可能不是你记忆之中的那一个

上个月初，我曾经写过一篇《房地产最差的时候，过去了吗？》，两天之后，被莫名其妙地404了。

 

出于满满的求生欲，有了现在的地产知识橘Pro——

地产知识橘Pro

局姐的自留地，说那边不能说的事儿

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在那篇已经无法阅读的文章里，我曾经提到过：

 

最近两个月，可以窥到国家层面的宏观政策，已经出现了一些友好的动作。

 

一个月过去了，筑底的趋势逐渐变成了共识。

 

政策底到了！买房时机到了！

 

但是……

 

这次的政策底，真的是你记忆之中的那一个吗？

 

假期第一天，出现了这样的消息：

 

 

内容直指广州、佛山房贷利率下调，局部地区出现“银行和市场博弈的反转信号”。

 

但是，从无忧找房平台提供的表格来看，其实不同银行的房贷利率是涨跌互现的，并没有一边倒地下降。

就算降，幅度也就是10个BP，并没有很明显。

 

我也问了好几个广州按揭业内人士，得到的回应还蛮统一的——

房贷在实操层面没有明显松动，和利率相比，最大的问题是放款速度依然很慢，现在申请，有的仍可能要等到明年。

 

那么，接下来金融端会怎么走呢？

 

在国庆前，有过这么一个会议。

 

 

乐观的人会看到最下面的“两维护”——

“金融机构要按照法制化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”；

从而推导出：

调控政策松动，市场重新放水，房价U形甚至V形反弹……

 

真的想太多了。

 

这句话是有前提的啊！上面一整段关于房地产定调的大前提，是完全没有放松的迹象的。

 

那，所谓的“房地产市场平稳健康发展”和“住房消费者合法权益”又是什么呢？

 

这是兜底的说法，换句话说，是救命哇！

 

如果好好回忆一下最近的市场，会发现：

短短一个月内，从全面垮塌的恒大，到股价跳水的新力，再到债券无预兆违约，创始人在微博感慨“至暗时刻”的花样年……

 

个个都是百强房企，一转眼说爆雷就爆雷。

 

我们在《这一波大出清，谁才是那个代价？》里面聊起过，一个恒大倒下，“代价”可能是十几万员工，是8000多家供应商，是遍布全国的期房业主、金服出借人，以及手握恒大欠条的，庞大的金融系统。

 

但这毕竟只是一家公司，代价还算可控，一旦更多“恒大”接二连三地出现，如果再不做点什么，接下来的情况，会更加复杂——

 

全行业可能遭遇挤兑和抽贷，流动性危机凸显，房企争相抢跑以求回款自救，楼市“平稳健康发展”成为泡影；

 

更多房企爆雷，在建项目大批烂尾，大量买家掏空了六个钱包却收不到房，“住房消费者的合法权益”无从保障。

 

这不，国庆期间惠州博罗县出台的“限跌令”，行文也是这个逻辑——稳市场，防烂尾。

 

 

这已经是8月以来，第十几个城市出台类似的文件了……

 

所以，斗胆揣测一下，央妈对于金融机构的要求，最重要的部分，大概可能是：

 

1、尽量配合地方政府“精准拆弹”，给濒临爆雷的房企——说实话，这种房企不少——留点转圜的空间，防止大规模爆雷，维护当地的房地产行业基本面稳定。

 

2、配合政府做好预售资金监管，严防挪作他用，就算房企爆雷了，也能有钱把在建项目给修完。

3、防止系统性金融风险发生。

 

而个人房贷这块，说实话，紧急性似乎没有那么高——就算是有，估计也得先紧着一手房。

 

毕竟，房贷的放款周期，是会直接影响房企回款速度的。

 

也算是稳定市场的一种吧。

所以，我们基本可以明确了，虽然政策已经触底，但“救房价”的排序，其实是比较靠后的。

 

调控的定力很足，只要不出现雪崩式的降价，房价缓降是可以被市场接受的。

 

事实上，第二轮集中供地时，不少城市已经早早限死了销售价格，被越来越普遍采用的定价方式是——比周边新盘的价格稍微低上几个百分点。

 

在这种预期之下，一年之内，房价被限制在稳定微跌的路径里，房企也没啥折腾的动力。

 

尽管拍卖前，土地出让规则出现集体转向，希望控制地价，在打击高杠杆买地的基础上，努力鼓励更多的房企不要躺平，积极拿地建房子。

 

但是，最终的结果，还是这样的——

 

 

这还不算直接中止拍卖的那些土地，比如福州，本来挂了26宗地块，其中7宗取消交易，剩下的，才是图中看到的样子。

 

对于土拍，大型民企躺平已经是老生常谈的话题了，各地接盘的主要是两种公司：央企和国企——尤其是地方型国企，看起来更像是带着任务出来撑场子的。

 

在这个时候，如果真要买房子，最好的建议大概应该是：

 

尽量放低投资期待，重视居住功能，回归核心需求，“因需购房”才能最大限度降低风险。

2、如果确定要买，沉下去，真正去跑市场，多看盘。市场凉下来的时候反而是细致“淘笋”的好时机。

只要不买到爆雷的楼盘，总比几个月之前匆忙入市要赚得多。

 

以上。

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