垄断与透明竞争,白云旧改政策要点梳理

“广州城乡结合部”、“巨型城中村”等词一度成为白云区的代名词，或者说是多数人眼中白云的形象。

为了改变，为了成为广州最好、最强、最有活力的区之一，未来十年白云区要改造至少165条城中村，且多数项目占地面积较大。这么一看，白云旧改任务量在广州各区中的压力可想而知。

而在经过近两年的阵痛期后，白云旧改从顶层设计出发，完善了相关城市更新政策，强调政府主导的同时，压实属地镇街主体责任，进一步明晰白云旧改的操作模式，为整体提速铺好道路。

今天，来简单梳理下白云区较为重要的旧改政策要点，以期帮助大家更好介入区域市场。

首提先批方案，后选合作企业

2018年9月出台《广州市白云区人民政府关于〈广州市旧村庄更新实施办法〉的实施意见（试行）》

彼时白云旧村全面改造火热，多个项目相继启动或申请改造工作，在这个背景下，《实施意见》作为白云区首份规范性文件应运而生。文件基本形成了“强化政府主导，坚持规划先行、优先导入产业、公平公开选择合作企业”的城市更新机制，规范推进白云旧改。

其中，文件一大亮点在于，与其他区基础数据经审核公布后即可引入合作企业不同，白云区加了一个硬性规定——实施方案批复后。

第十六条 纳入年度计划的旧村庄更新改造项目，基础数据经区政府审核公布、项目实施方案批复后，方可公开选择合作企业。

农村集体经济组织不得自行选择合作意向企业或合作企业。

值得一提的是，文件将于今年9月到期，而从此前流露出的征求意见稿来看，新版《实施意见》或将简政放权，进一步加强镇街的作用。

明晰8大改造流程、45个细节

2019年7月出台《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》

该文件深入梳理白云区旧村改造项目的8大工作流程及45个相关要求，初步明晰了白云旧改的操作路径，为后续项目的开展夯实基础。

当然，《程序指引》最突出特点是进一步明确白云旧改项目的合作企业引入节点，即强调“实施方案批复后”方可公开引入合作企业。

项目实施方案批复后，村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议，对引入合作企业的意愿进行表决。表决通过后经公示无异议的，改造主体向属地镇街、区规划和自然资源分局申请公开选择合作企业。

搭框建架，绘好15年规划蓝图

2021年1月出台《白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》

早期白云曾因无序规划，而导致违建四起，更让违建成为白云旧改的一座大山。因而在把握白云旧改整体脉络的基础上，统筹谋划了这份纲领性文件。

《规划》是白云区城市更新规划、更新方案编制的重要依据。通过不同的更新策略，将白云旧改划分为鼓励改造区、敏感改造区、一般改造区三类。而依据《规划》，白云区有超过四分之一的土地纳入鼓励改造区，区域市场潜力可观。

总体上看，文件从规划层面建起了白云旧改的整体发展框架，不仅划出了93个城市更新片区，50个近期重点城市更新片区；还明确负面清单项目的管控范围。

加强前期，力推透明化市场竞争

2021年3月出台《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》

《实施意见》的出台，可以看作是白云区在拆违、反腐等工作取得一定成效的基础上，进一步规范区域旧村改造工作的一个里程碑，彻底改变了早期白云旧改由村社主导、自下而上的无序局面，整体进入到由政府主导的严管严控阶段。

该政策除了优化项目报审流程及村民议事规则、新增合作企业退出机制等方面外，最突出的亮点是“鼓励区属国企参与旧村前期工作”以及创新运用“竞价”方式招引合作企业。

与黄埔不同的是，白云政府鼓励区属国企的同时，杜绝了其他企业介入前期改造工作，加强了对前期工作的管控。也因此白云市场出现了区属国企垄断、早期房企或退出或观望的情形。

而目前来看，有意白云旧改的房企，应逐步与白云城投、白云公资、白云投资、白云高新投资四家区属国企建立初步合作关系，如xx企业与某区属国企子公司达成战略合作。总之，织好关系网，后续好办事。

此外，以类似招拍挂的“竞价”模式公开选择合作企业，促使市场竞争更加透明化，无论如何操作，最终看的是谁给的钱多。

自此，白云旧改的区域特色愈发明显：强调属地镇街第一责任主体、区属国企基本垄断前期工作、先批方案后选企业、竞价择婿，价高者得、纳入负面清单的合作企业，五年内不得参与区域城市更新工作等等，而这些都房企在介入区域市场不可忽视的要点。

最后，区域政府对旧改的态度很明显，加强前期管控，只允许区属国企接手；同时招商阶段的透明化，则是鼓励房企积极参与的手段之一。

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