【地产】国庆期间地产销售解读

日期：2021年10月10日

十一期间情况：

总体上十一期间房企销售情况不如去年。武汉去年10月份的情况要比今年大部分的时间都要好，因为今年又叠加了8月份武汉出现了防疫问题。总体上来看，今年十一期间各个城市的下滑量大概20%~30%。

 

分区域来看，

 

华北地区：北京比较好，周边城市非常一般，跟去年走平。去年和前年唐山的市场比较不错，从去年第四季度第三季度开始，唐山市场开始往下走，今年十一期间唐山销售比较弱。

东北地区：呈现快速下行的趋势，是比较差的市场。

华南地区：广州表现不错。广州表现比预想要好，韧性比较强。福建市场不行，福州之前就不是特别好；厦门岛内还可以，岛外有比较大的差别；泉州市场还算可以。华南城市遇到周期变化，整个波动比较大。

大湾区：中山处于横盘状态，90%中山的项目都在降价促销，10%核心地段的热点项目比较坚挺，折扣不低，有的楼盘每平米大概下降4000块，基本上20%的降幅。江门走势平稳，大部分活动属于正常促销。惠州和肇庆降价比较猛，肇庆去化率情况不好，一些资金紧张的企业降价幅度比较大。整个市场在降价之后反应没有特别好，但是降价和不降价的企业走量的情况还是有比较大区别。

西南区域：重庆比9月份要差，跟去年10月份相比好一些。因为去年重庆市场恢复比较慢，今年的345月出现恢复，热度回升。重庆降价是95、96折，八九月份的时候有两个点左右的折扣，现在在这个基础上又多增加了两三个点的折扣。成都市场的热度开始下滑，平均的去化率水平仍然不错。

长三角：苏州、杭州维持原状。杭州降价不多，之前渠道销售不明显，现在基本上楼盘都用了渠道，虽然价格上没有多大优惠，但是渠道费用增加。原来大部分的项目渠道费用几千到1万块钱，现在杭州的渠道费用到了两个点，甚至有些项目三个点，但是不用渠道来访量比较差。苏州及周边比较平稳，比去年十一情况差了一点，非主城区、非高新区的市场，部分企业出现降价。南通出现打折促销，量有一定的恢复。南京十一期间表现不错。温州折扣加大，温州义乌高波动。长三角除了杭州都是趋冷状态。

 

大部分城市都有降价的调整。同城企业降价的幅度差距不大，基本上降价2~3个点，如果降了10个点反倒更难去化。因为近期恒大、花样年、新力出现问题，很多的消费者担心能不能交房，一旦降价比较多，消费者担心。所以相对降幅比较有限，大部分城市2~3个点为主，原来市场比较好的城市已经出现了松动，把降价转化为渠道的费用。降价3~4个点立刻就会有量。购房者现在会考虑企业的情况，大家担心企业的经营状况影响未来的交房。十一期间成交下降10%左右可以接受。

三四线降价的情况比较普遍，未来一二线也会出现变化。因为头部的城市已经出现必须用渠道带客的状况。市场还在等待着最后的变化，企业、土地、地方政府的政策实际也出现了一些变化。企业估值的底部已经出现，政策的紧的顶部也已经出现。

前50强房企抽样30家，同比去年的国庆期间销售下降15%~20%。第一，特别头部的房企和一些国有企业，十一期间的认购金额同比下降20%左右。原因：1，企业规模大，一二三四线分布均匀；2，一些国有企业十一期间没有特别强的促销计划。这一部分企业比较稳，促销的力度非常有限。第二，非前10名的房企和民营企业，一半增长，一半下降。下降基本上是同比20%以上，增长基本上是同比30%以上。跟企业的推盘节奏和策略有关系，短短7天的表现，取决于促销和推盘的力度，价格的促销政策起了关键作用，也说明了现在市场降价有量的状态。市场的成交会往下走，但对于现在经营比较困难的企业不至于太悲观。第三，布局一二线城市的企业比布局三四线城市的企业表现要好。整体上来说，国庆期间认购同比下降15%~20%，前10企业下降20%以上，民营企业差距比较大，主要考虑布局和促销。

 

这一轮的以价换量，价格波动不会特别大，企业考虑是不是越降越没有量，降价的幅度基本上是可控的，降多的话没有人买。地方政府对于降价的态度比较谨慎，基本上不支持有大幅度的降价的情况出现。国庆期间相对9月份止住跌势。

 

提问环节：

 

Q：展望10月份以及接下来季度的销售情况？

A：10月份同比去年市场下滑。目前大部分的城市下滑比较明显。价格方面，企业多多少少有实质性的降价，降价的幅度跟城市或者区域强相关，目前降价后量表现的比较好。10月份市场基本上环比走平略微向下，同比有一定幅度的下降，去年10月份是近期比较高的位置。

武汉部分土地终止出让，因为不够人数拍卖，上海也有7块地终止。这些也会对购房者购买行为产生阻碍。

 

Q：各地政府的政策会不会对房企降价去化这种方式有影响？

A：会有比较明显的影响。一些城市包括西安、苏州出现政府叫停促销力度。现在市场促销的幅度控制在两三个点，降10个点市场反而不会有正反馈。因为消费者信息获取的渠道比较多，近期很多企业债务违约，降价太多消费者会比较谨慎。一些之前比较好的城市，第一步不是降价，而是大量使用渠道把钱砸到销售端，通过渠道带客来保证去化。大部分开发商第一轮次的降价是把钱加到渠道费用上，还能保证自己的品牌形象。十月不会出现大幅度的降价，但个别城市降价比较剧烈，肇庆惠州降价比较猛，企业只能随波逐流。

 

Q：未来拐点大概什么时间出现？哪些事件会导致拐点的出现？

A：对于央行提完两个维护之后，我们在十一期间密切跟踪了这些城市的贷款情况。十一期间各个城市在购房抵押贷款方面无论是利率还是放款的速度并没有比较明显的变化，还在等央行讲话在地方落地。

 

短期来说，第一步看购房抵押贷款恢复到正常水平下是不是会有一些缓解。但是这些缓解仅仅是对企业，对于市场没有缓解。对于市场首先缓解二手房的成交量，然后再从二手房的成交量到一手房，估计三四个月过去了。开发商新开工意愿不强，十一期间卖的好的是因为推盘量增加，整体情况比较严峻。

 

Q：现在购房者对开发商的信用做判断这种情况在历史上是否发生过？房企信用出现问题对市场下滑的影响有多大，预计持续多久？

A：消费者购房还要考虑企业能不能交房，在历史上几乎没有发生过。购房者增加这么一个判断的维度，开发商会比较谨慎的降价，特别是一些民营的开发商，如果降价过多，项目可能没人买。后期的价格调整的幅度不会很明显。

 

今年至少到春节之前都会是持续往下走的状态。很多城市促销1~3个点为主。大部分的二线以上的城市，仅是把渠道和营销的费用增加，只是市场进入调整的第一步，两三个月是持续的。房地产政策至少要等到六中全会以后才会出变化，预期不必给的太早，历史上任何一个政策的出台的时间要往后拖一个季度以上。到明年上半年，整个市场都不会有比较明显的反转，即使现在出政策，也要等到明年的二季度才能够有触底上行的态势。初期只能观测央行的两个维护的实质性操作，但现在还没有观察到。

 

Q：哪些城市降价后量增加的比较多？如何得出降价就有量的结论？

A：江门来访量比去年要好一些。实际上降价幅度越小的城市或者只是有一些促销活动的城市弹性比较高。三个点以上的城市只能说是正常的弹性。这次先出问题的是企业，一般先出问题的是市场，这次比较难以判断。同城市来看，降价和不降价的项目有比较大的差别，但是只限一定幅度之内。

 

Q：如何理解北京没有像其他三个一线城市一样出二手房指导价政策？是不是以后北京的房价出现比较大幅度的上涨，才会跟进二手房的指导价格？

A：18年以后，北京的市场表现在北上深杭城市中，房价上涨的幅度以及二手房的热度都是比较弱的。所以在市场初期不好的情况下，叠加没有出台二手房指导价，二手房市场能够维持。北京市场十一期间比较好，第三季度和十一期间推盘量在往上走。如果热度上升，二手房政策会很快跟进。

 

A：1-8日按揭利率并没有非常明显的变化，各地的银保监包括银行可能还没有得到明确的指导，即使得到指导动作也慢。因为银行毕竟是金融机构的行为。利率下降不明显，只是高位往回走。可能三季度末经济情况不是很好，放贷任务很多银行没有完成。最近对于消费类的贷款，银行促销的积极性又高了一些。但是我们没有观察到两个维护之后有非常明显的变化。

 

贷款集中度管理是今年的政策，短时间不能够完全反方向进行，只是在一定限度之内会有一定程度的放松是确定，但是这个限度不是特别乐观，只是恢复到正常的状态。

 

Q：截止到9月底，各个房企完成全年的目标，好的70%左右，差的60%，如果市场冷下去的话，房企目标是否会完不成？

A:今年是否完成已经不是决定性因素，大部分房企保平不下降就已经不错了，整个市场的量也不是很好。房企目标是否完成对于现金流的影响意义不大，卖掉房子也就只收首付。按照现在的贷款情况，6月份之后卖的房子现金流只能打对折，对于房企影响非常大。今年能不能卖掉不是非常重要的事情，只要采取策略大部分的房子都能够卖掉，最关键的是没有现金回流。

 

Q：二手房指导价政策产生什么影响？二手房成交是否能回暖，需要什么样的契机？

A：深圳二手房市场表现一般的时候，一个月的二手房的成交套数大概在6000套，市场比较好的时候，去年一个月大概是1万套，到了今年的9月份只有两千套左右。政策把改善性需求、置换类需求干掉了，这些城市置换类需求的人占到百分之五六十。但一线城市实际上成交并不是很大，上海一年新房的成交量10万套，一半的改善干掉之后影响不大，影响达不到新房要降价才能够卖出去的程度，热度会迅速下降。但是政策对于预期的影响叠加上市场对于房价的预期，足以遏制现在房价必涨的预期，任何一个周期性行业都不是一直向上的。深圳、杭州注定是周期性的市场。

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