DTI这只靴子到底何时落地?

2021年6月，新西兰央行宣布了将DTI（债务收入比）纳入宏观调控房市的工具之一，并表示将在正式实行DTI之前进行公共征询。

相较于官方贴现利率（OCR）工具是通过调整利率实现对通货膨胀和就业率水平的控制，新西兰央行引入DTI工具的主要目的是维护金融体系的稳定性，而目前不断上涨的房价即是这一稳定性的最大影响因素。

DTI全称是debt-to-income ratio，即债务与收入之比。它是衡量个人债务健康水平的指标之一，DTI越低表明个人的债务与收入之间平衡状况越好。

目前全世界已经有包括美国，英国和日本在内的多个国家实施了DTI政策。实践显示，设置并及时调整DTI比率，能够在一定程度上控制贷款规模和分布，降低家庭负债水平和违约率，减少投机者数量，防止房地产市场过度繁荣，稳定金融市场和GDP增长。

通常，DTI的计算有两种方式。

第一种方式是

DTI=最大贷款额度/年收入

因此，个人能从银行贷款的最大贷款额度，就等于个人年收入乘以DTI系数。例如，假设央行将此DTI系数设置为5，年收入为14万纽币的贷款人能从银行贷款的最大额度为70万纽币。

第二种方式是

DTI=每年可偿还的债务/年收入

在这种计算方式下，个人每年可偿还的债务，等于年收入乘以DTI系数。例如，假设央行将DTI系数设置为23%，那么年收入为14万纽币的贷款人每年可供还贷的最大金额为3.22万纽币。按当前2.75%的1年期固定利率计算，则其最大可贷款金额为65.5万。

第一种简单的方式更容易计算，而第二种略复杂的计算方式更难以被公众理解，这种方式会为银行工作人员增加沟通成本。

新西兰央行将采用哪种DTI计算方式，目前还不得而知。但第二种方式可能会更受央行青睐，因为在这种计算方式下，极小的利率调整就可以起到调控贷款额度的作用。

DTI的实行，对买家最直接的影响就是贷款难度增大，贷款金额减少。

上周，央行如期上调了OCR至0.5%，各大商业银行也及时上调了房贷利率，银行随后也会相应地调高其测试利率（商业银行在测试贷款人还款能力时，通常会按比现有房贷利率高的多的标准进行测试，目前各大商业银行的测试利率在6%左右）。

如果采用第一种DTI计算方式（比如收入乘以5倍系数），收入为14万纽币的贷款人的最大贷款额度为70万纽币；但在第二种DTI计算方式下，假设央行将DTI设置为23%，年收入为14万纽币的贷款人在不同房贷利率时，其可贷款额度会有不同，具体见下表。

由此可见，第二种DTI计算方式下，贷款金额对利率变动更为敏感，对贷款金额的影响也更加明显。

1. 利用DTI正式推行前的窗口期尽快购买。首套房买家能做的就是在此窗口期尽快上车；投资房买家则是尽量选择优质资产，比如租金收入高，维护成本低，房屋可增值空间大等的优质资产。

2. 增加正现金流。在DTI正式实行以后，能向银行申请增加贷款额度的方法就是增强正现金流，可以从提高工资水平、增加已有投资房租金、提高其他投资收益等方面考虑。

3. 将贷款分散在不同的银行。当持有多套房的投资者在出售或转银行其中某套房产时，可能由于DTI的影响贷款总金额下降，进而需要补充还贷或无法成功转出。

随着新西兰疫情带来的不确定性，央行到底何时正式开始实行，我们不得而知，但市场预计这应该只是时间问题。